همه چیز در مورد گرفتن حکم تخلیه

حکم تخلیه در لغت به‌معنای دستور خالی کردن ملک و قطع کردن دسترسی متصرف است، به‌طوری که مالک بتواند در ملک خود بدون هیچ مشکلی هرگونه تصرفی را انجام دهد. تخلیه ملک در روابط موجر و مستاجر قرار دارد و یکی از بحث انگیزترین اموری است که در محاکم قضایی و علم حقوق به‌کار می‌رود. چنانچه مستاجر هرکدام از بندهای قرارداد را اجرا نکند، موجر ناچار به گرفتن حکم تخلیه و خواستن عذر مستاجر است. در علم حقوق، مالک، موجر و اجازه کننده، مستاجر خوانده می‌شود. چنانچه بین این دو، قراردادی عقد شود، قوانین و تعهداتی برعهده هر دو طرف خواهد بود که ملزم به رعایت کردن آن هستند. در صورتی‌که در مدت زمان اجاره، تخلفی صورت نگیرد نیاز به استفاده از درخواست تخلیه نخواهد بود اما در صورت بروز اختلاف، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را دهد. روش‌های مختلفی برای حکم تخلیه وجود دارد.

حکم تخلیه چیست؟

از رایج‌ترین قراردادهایی که امروزه بین افراد تنظیم می‌شود، قرارداد اجاره است. به‌موجب این سند، مستاجر مالک منافع مستاجره خواهد شد و بابت آن مبلغی را به‌عنوان اجاره به موجر پرداخت می‌کند. براساس این قرارداد، مستاجر و موجر موظفند وظایف و تعهداتی را رعایت کنند. چنانچه هریک به تعهدات خود پایبند نباشند، قانون‌گذار راهکارهایی را پیشنهاد می‌دهد. حکم تخلیه یکی از مسائلی است که درصورت عدم تعهد مستاجر صورت می‌گیرد. مستاجر در حین قرارداد با امضای خود تعهد می‌دهد که تمامی بندها را رعایت کند. اجاره منزل موضوعی بحث برانگیز است که افراد زیادی در جامعه با آن سر و کار دارند. معمولا اختلافات بین موجر و مستاجر در مراحل اولیه حل می‌شود اما چنانچه این مسئله به چالش تبدیل شود، محاکم قضایی راه‌کارهایی را در اختیار طرفین قرار می‌دهند.

قانون حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه شامل قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و 1376 می‌شود. چنانچه زمان انعقاد قرارداد مربوط به قبل از سال 76 باشد، قوانین سال 56 اجرا می‌شود و در صورت عقد قرارداد در سال‌های بعد از 76، قوانین جدید بر آن اعمال خواهد شد. این ضوابط برای املاک تجاری نوشته شده و در ملک مسکونی کاربرد ندارد. قوانین منعقد شده در سال 1356 برای درخواست تخلیه شامل موارد زیر هستند:

• در صورتی‌که عین مستاجره برای کسب و پیشه و درآمدزایی مستاجر به دیگری تحت عنوان وکالت یا نمایندگی اجاره داده شود.
• چنانچه ملک، کاربرد مسکونی داشته باشد و مالک با انقضای آن برای سکونت شخصی، نیاز پیدا کند.
• ملک در معرض تخریب بوده و تعمیر آن امکان‌پذیر نباشد.
• اگر حق فسخ قرارداد در انتقال قطعی شرط شده باشد؛ مشروط به این که که مالک بخواهد از ملک مسکونی برای سکونت خود، اولاد و پدر و مادرش استفاده کند، در این صورت چنانجه خریدار تا سه ماه پس از عقد قرارداد و زمان تخلیه ملک جهت تخلیه مراجعه نکند، حکم تخلیه تا زمان پایان قرارداد اجاره پذیرفته نخواهد شد.
• مستاجر در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.
• اگر مستاجر بدون داشتن حق انتقال، قسمتی یا تمام محل سکونت را به‌دیگری واگذار کند.

چنانچه قرارداد اجاره مسکونی پس از سال 76 منعقد شده باشد، به موجب آن حکم تخلیه مستاجر در شرایط زیر امکان‌پذیر است:

• اگر مدت زمان اجاره تمام شده و مستاجر راضی به ترک ملک در زمان مقرر نباشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه را از محاکم قضایی بخواهد.
• براساس ماده 487 قانون مجازات اسلامی در صورتی‌که مستاجر نسبت به اصل مستاجره تعدی و تفریظ داشته باشد، به‌جز شرایطی که در قرارداد ذکر و توافق شده، درخواست تخلیه صادر خواهد شد.
• چنانچه براساس ماده 492 قانون، مستاجره بیش از حوزه توافقا،ت استعمال کند و این اجازه به‌حکم قرارداد و توافق به‌او داده نشده باشد.
• عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر که به‌موجب آن موجر می‌تواند از دفترخانه یا اداره ثبت، صدور اجراییه حکم تخلیه را دریافت و براساس آن اجاره بها را خواستار شود.

مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه

[su_highlight background=”#fffa99″]چنانچه موجر و مستاجر نتوانند درمورد شرایط صورت گرفته به توافق برسند، موجر می‌تواند با مراجعه به شورا، ثبت اسناد و املاک یا دادگاه، اقامه دعوا کرده و با اسنادی همچون سند مالکیت، مدارک هویتی و اجاره نامه اقدام به گرفتن حکم تخلیه داشته باشد[/su_highlight]. موجر براساس سند عادی یا رسمی که ارائه می‌دهد، می‌تواند با استناد به ماده یک و 15 قانون 1362 و مواد 1 و 3 قانون 1376 و ماده 494 قانون مدنی این حکم را از سمت دادگاه خواستار شود.

چه تفاوتی بین دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد؟

دستور تخیله زمانی به‌شخصی داده می‌شود که زمان اجاره منقضی شده باشد یا یکی از شرایط زیر حاکم باشد:

• ملک موضوع قرارداد کاربری مسکونی داشته باشد. برای املاک تجاری، دستور تخلیه صادر نمی‌شود.
• قرارداد باید به‌موجب اجاره در تصرف دیگری قرار گیرد و در سایر عقود، دستور تخلیه صادر نخواهد شد.
• ملک با سند عادی اجاره داده شده باشد. چنانچه ملک با سند رسمی به‌اجاره رفته باشد، نمی‌توان درخواست دستور تخلیه را داشت.
• اگر اجاره نامه دارای مدت باشد نمی‌توان برای آن دستور تخلیه صادر کرد.
• چنانچه اجاره نامه در دو نسخه تنظیم سند شده باشد.
• دستور تخلیه بعد از یک هفته از تقاضای صاحب ملک صورت می‌گیرد و نیاز به صدور برگ اجراییه ندارد. چنانچه مستاجر پس از 3 روز ملک را تحویل ندهد، دستور تخلیه توسط مامور قانونی اجرا خواهد شد.

حکم تخلیه را دادگاه صادر می‌کند اما محل وقوع آن مراجع ذی‌صلاح همچون شورای حل اختلاف هستند. دریافت این حکم نیاز به تعیین جلسه دادرسی، صدور حکم از مراجع ذی‌صلاح، تجدید نظر و درخواست صدور اجراییه دارد که نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری را می‌طلبد. چنانچه برای موضوعی نیاز به حکم تخلیه باشد، جلسه رسیدگی تشکیل شده و دو طرف می‌توانند دفاعیات خود را بیان کنند. اما دستور تخلیه با درخواست مالک و با استناد بر اجاره نامه انجام می‌شود و نیاز به تشکیل جلسه ندارد.

گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد؟

بلافاصله پس از درخواست موجر، جلسه دادرسی و احضار مستاجر صورت قرار گرفته و براساس آن حکم تخلیه صادر می‌شود. اجرای آن در صورت کمک از وکیل ملکی نهایتا ظرف یک ماه انجام خواهد گرفت. اگرچه باید هزینه وکیل ملکی پرداخت شود اما روند کار را سرعت می‌بخشد.

چه زمانی می‌توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟

براساس وجود شرایطی می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد. مثلا اگر مستاجر اظهار کند که سندی که توسط موجر ارائه نموده جعلی است یا زمان اجاره نامه تمدید شده است. مجازات جعل اسناد ملکی مشخص است اما در روند حکم تخلیه نقش خواهد داشت. فرصت 3 روزه‌ای که به مستاجر داده می‌شود آنقدر کوتاه است که بعید است او بتواند اقدامی برای توقف حکم انجام دهد. چنانچه درخواست دادرسی فوری از سوی مستاجر عنوان شود، محاکم قضایی بدون نیاز به ارائه دادخواست، ادعای مستاجر را بررسی و رسیدگی می‌کنند.

صدور حکم تخلیه و ابلاغ آن به چه صورت است؟

چنانچه موجر بتواند براساس اسناد ثابت کند که مستاجر یکی از بندهای قرارداد را رعایت نکرده است و در صورت صدور حکم از سوی دادگاه یا شورا، مستاجر طی 24 ساعت مطلع خواهد شد. در این صورت، به مستاجر فرصتی 72 ساعته برای تخلیه ملک داده می‌شود. اگر این حکم از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، مستاجر طی 28 ساعت مطلع خواهد شد و 72 ساعت زمان برای تخلیه ملک دارد. در این مدت، موجر موظف است مبلغی را که به‌عنوان پول پیش از مستاجر دریافت کرده، به او بازگرداند و رسید آن را به دایره اجرایی اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد. همچنین اگر مستاجر در مدت اقامت خود، آسیبی به ملک وارد کرده یا به موجر بدهی داشته باشد، مالک یا موجر باید دادخواست خود را به شورای حل اختلاف تقدیم کند.

نیروهای اجرای احکام چه زمانی برای تخلیه ملک حاضر می‌شوند؟

موجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه کند و درخواست خود را ارائه دهد. پس از صدور حکم، تا 20 روز امکان تجدیدنظر و اعتراض وجود دارد که در این مدت، مستاجر می‌تواند مستندات خود را ارائه دهد. در صورتی که در این زمان اعتراضی صورت نگیرد، مالک می‌تواند تقاضای صدور اجراییه را بیان کند که پس از آن 10 روز فرصت اعتراض مجدد داده می‌شود. اگر پس از گذشت 10 روز، اعتراضی به شورای حل اختلاف تقدیم نشود، تخلیه توسط نیروهای کلانتری یا اجرای احکام انجام می‌گیرد. در این مورد بهتر است با یک وکیل ملکی مشورت صورت گیرد، زیرا مستاجر می‌تواند دلایل زیادی را برای رد حکم ارائه دهد و خود را از پرداخت خسارات مصون دارد.

مراحل اجرای حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد

حکم تخلیه و دستور تخلیه عناوینی هستند که در رابطه با قراردادهای اجاره صورت می‌گیرند. دستور تخلیه امری زمان‌بر است و بیشتر اوقات از سوی خواهانی بیان می‌شود که بدون قرارداد رسمی یا عادی ملک خود را به فردی اجاره داده‌اند. چنانچه موجری ملک خود را بدون عقد قرارداد، به مستاجری اجاره داده باشد، تنها راه قانونی برای بازگرفتن مال خود از آن شخص، درخواست تخلیه از مراجع صالحه است. تصرف عدوانی یا خلع ید، دو راه‌حلی هستند که موجر می‌تواند بر اساس آن برای تخلیه ملکی که بابت آن قراردادی صورت نگرفته از طریق مقام قضایی اقدام کند. بر این اساس برای احقاق حق ملکی که شامل قرارداد می‌شود یا قرارداد اجاره‌ای برای آن ثبت نشده، راه‌حل‌های متفاوتی وجود دارد که تنها یک وکیل حقوقی به آن آگاه است. بنابراین در صورت بروز هرگونه مشکل، توصیه می‌شود از یک وکیل مشورت گرفته شود. جمع بندی: یکی از اختلافات مهمی که بین موجر و مستاجر رخ می‌دهد در رابطه با تخلیه ملک و عدم تعهدات افراد است. بسیاری از موجرین درمورد دستور تخلیه و حکم تخلیه آگاهی دقیقی ندارند و دادخواستی اشتباه را تنظیم می‌کنند. موجر می‌تواند نسبت به مستاجری که بندهای قرارداد را رعایت نکرده معترض شود و درخواست تخلیه را از مراجع ذی‌صلاح خواستار شود. در صورتی‌که دادگاه، شورای حل اختلاف یا دفاتر اسناد رسمی حکم تخلیه را صادر کنند و اعتراضی نسبت به آن نباشد، مستاجر باید ظرف مدت 72 ساعت ملک را به مالک تحویل دهد. این حکم براساس شرایطی صادر می‌شود. سوالات متداول: [su_accordion][su_spoiler title=”تفاوت حکم تخلیه و درخواست تخلیه در چیست؟” open=”no” style=”default” icon=”plus” anchor=”” anchor_in_url=”no” class=””]حکم تخلیه را دادگاه صادر می‌کند اما محل وقوع آن مراجع ذی‌صلاح همچون شورای حل اختلاف هستند. دریافت این حکم نیاز به تعیین جلسه دادرسی، صدور حکم از مراجع ذی‌صلاح، تجدید نظر و درخواست صدور اجراییه دارد که نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری را می‌طلبد.[/su_spoiler] [/su_accordion] [su_accordion][su_spoiler title=”مدارک لازم برای حکم تخلیه کدام است؟” open=”no” style=”default” icon=”plus” anchor=”” anchor_in_url=”no” class=””]سند مالکیت، مدارک هویتی و اجاره نامه[/su_spoiler][/su_accordion]