قرارداد رهن، عهدی است که به‌موجب آن، مالی به‌عنوان وثیقه قرار داده می‌شود و یکی از عقودی است که به‌واسطه آن، معامله‌ای صورت می‌گیرد. طبق ماده 771 قانون مدنی: رهن، عقدی است که براساس آن، مدیون، مالی را به‌عنوان وثیقه در اختیار داین قرار می‌دهد. براین اساس، کسی که موظف به پرداخت وام یا هزینه رهن است را مرتهن و شخصی‌که ملک خود را در رهن قرار داده را راهن می‌خوانند. همچنین مالی که بین این دو معامله شده، “عین الرهانه” نام دارد. طبق ماده 771 قانون مدنی، فرد مدیون، مالی را به‌عنوان وثیقه در اختیار طلبکار قرار می‌دهد تا او بتواند در صورت پس نگرفتن مالش، از وثیقه برای صدور حکم یا بازستاندن مالش استفاده کند. این قرارداد زمانی بسته می‌شود که طرفین بتوانند توافقی مالی را انجام دهند. قانون در این رابطه توضیحی مفصل ارائه کرده است که در ادامه به توضیح آن پرداخته‌ایم. نحوه اجرای قرارداد رهن، ویژگی مال مورد رهن و قوانین عمومی رهن از جمله مواردی است که در این مطلب توضیح داده شده است.
قرارداد رهن چگونه تفسیر می‌شود؟
در اصلاح لغوی، رهن را ثبات یا به‌تعریف دیگر، بازداشت یا حبس می‌خوانند اما در علم حقوق به‌قراردادی اطلاق می‌شود که در آن مال یا مقداری پول به‌عنوان وثیقه به‌عنوان دین به طلبکار پرداخت می‌شود. به‌عبارت دیگر وقتی فردی مالی را به‌دیگری بدهی دارد، مبلغی را به او وثیقه می‌دهد تا طلبکار بتواند درصورت دریافت نکردن طلبش، آن مال را وصول کند. چنانچه شروطی در رابطه با اینکه زمان تحویل مال مورد رهن در قرارداد قید شده باشد، در درستی آن نباید تردید کرد.
ویژگی‌های مال معین شده در رهن
- مالی که در قرارداد رهن، ذکر می‌شود باید فیزیکی بوده و وجود خارجی داشته باشد. چراکه قرارداد با حبس مال صورت می‌گیرد.
- این مبلغ می‌تواند مال مشاعی باشد که به چند نفر اختصاص دارد، اما این مال باید قابل رویت یا استعلام باشد، از این‌رو حتما لازم نیست که مال به‌یک نفر اختصاص داده شود.
- اموالی همچون مطالبات و سرقفلی را نمی‌توان به‌عنوان رهن در نظر گرفت. البته می‌توان سهام بی‌نام شرکت‌ها را به‌عنوان رهن قرار داد اما اوراق تجاری با نام نمی‌تواند مبلغ قرارداد رهن باشد.
- قراردادن مالی همچون زمین‌هایی که احیا نشده‌اند، مال موقوفه، اموال عمومی و موادمخدر در رهن جایز نیست. چراکه راهن نمی‌تواند مال خود را از این موارد کسب کند.
- ممکن است مبلغ رهن، جنسی باشد که فساد پذیر نیست اما به‌هردلیلی در شرایط مختلف مورد فساد قرار بگیرد. در چنین شرایطی راهن باید اجناس را پیش از فساد کامل، به‌فروش برساند و سهم باقی‌مانده را بردارد.
ماهیت قرارداد رهن چیست؟
مهم‌ترین سوالی که در قراردادهای رهن مطرح است، ماهیت آن است. ماهیت رهن دوگانه یا با دو تعریف است. قرارداد رهن برای راهن، لازم و برای مرتهن جایز شناخته می‌شود. یعنی راهن نمی‌تواند قرارداد را برهم زند چون “عقدی لازم” به او نسبت داده می‌شود، که نمی‌توان آن را فسخ کرد. اما مرتهن هر زمان که بخواهد می‌تواند قرارداد را فسخ کند. همچنین راهن و مرتهن می‌توانند در حین قرارداد ذکر کنند که مال مرهون در اختیار کدام طرف معامله باشد.
خاصیت دیگر این قرارداد، تبعی بودن آن شناخته می‌شود. براین اساس ابتدا باید مال یا بدهی وجود داشته باشد تا برمبنای آن قراردادی شکل بگیرد. برای مثال نمی‌توان برای دینی که قرار است در آینده اتفاق بیفتد، وثیقه‌ای تعیین کرد. همچنین مال موردنظر باید عینی باشد و به خریدار تسلیم شود و نمی‌توان پیش از اینکه به مال دسترسی داشت، آن را در وثیقه شخصی قرار داد. چک و سفته ماهیت عینی ندارد ولی با این‌حال می‌توان در این مورد از یک وکیل چک کمک گرفت.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
قوانین و قواعد عمومی رهن
براساس قانون، هنگام عقد قرارداد رهن، باید قواعدی را مدنظر قرار داد.
قاعده اول، وجود دین
اولین قاعده رهن، وجود بدهی یا دین است. چراکه تا دینی وجود نداشته باشد، نمی‌توان وثیقه‌ای برای آن در نظر گرفت. تا زمانی‌که شخصی مدیون نیست، قراردادن وثیقه چه معنایی خواهد داشت؟
قاعده دوم، عین بودن رهن
طبق ماده 771 قانون مدنی، مالی که در رهن دیگری قرار داده می‌شود باید مشخص و دارای ارزش ریالی باشد. به‌عبارت دیگر، نمی‌توان منافع مالی از اموال دیگران یا طلبی که از دیگری مقرر شده را به‌عنوان وثیقه قرار داد.
قاعده سوم قرارداد رهن، تلف شدن وثیقه
چنانچه فردی، مالی که به‌عنوان رهن قرار داده شده را از بین ببرد یا خراب کند، لازم است که عین وثیقه یا رهن را به طلبکار بدهد. حتی اگر تلف کننده، فردی باشد که رهن با نام او انجام شده است.
هدیه رهن توسط مرتهن
یکی از نکاتی که باید در قرارداد رهن به آن توجه کرد این است که در بیشتر موارد، وثیقه برای مدتی کوتاه در اختیار راهن قرار دارد و تا زمانی‌که رهن به طلبکار به‌عنوان وثیقه تحویل داده نشود، قراردادی صورت نخواهد گرفت. در این مدت، راهن حق ندارد عملی را انجام دهد که به‌ضرر طلبکار است. مثلا اجازه ندارد، وثیقه را به دیگری هدیه دهد یا بفروشد.
لازم نیست وثیقه نزد طلبکار باقی بماند و مدیون می‌تواند بلافاصله پس از قبض، آن را پس بگیرد. برای مثال اگر ملکی به شخصی رهن داده شود، مدیون یا رهن دهنده همچنان مالک است و می‌تواند در آن ساکن باشد. درواقع طلبکار، مال را قبض نمی‌کند بلکه در قرارداد ذکر می‌شود که مال به طلبکار واگذار و بلافاصله طلبکار آن را به مالک یا بدهکار تحویل داد.
قاعده چهارم، قابل فروش بودن وثیقه
مالی که در قرارداد رهن ذکر می‌شود باید قابل فروش باشد، تا طلبکار بتواند در صورت وصول نشدن طلبش، وثیقه را طبق قانون به فروش برساند و طلب خود را وصول کند.
قاعده پنجم، حفظ قرارداد تا زمان ادای دین
برای رهن نمی‌توان زمان تعیین کرد. تا زمانی‌که مرتهن طلبکار باشد، قرارداد رهن به‌قوت خود باقی است و نمی‌توان وثیقه را بازستاند. ولی با پرداخت دین، قرارداد تمام شده و وثیقه به بدهکار بازمی‌گردد.
قاعده ششم، فروش وثیقه یا رهینه
طبق ماده 777 قانون مدنی، راهن می‌تواند در حین قرارداد به مرتهن وکالت دهد که چنانچه تا زمان مقرر، بدهی تسویه نشد، طلبکار یا مرتهن آن را فروخته و طلب خود را وصول کند. درضمن اگر در قرارداد ذکر شده باشد که در هیچ حالتی حق فروش وثیقه را ندارد، قرارداد رهن باطل است. براساس ماده 779 قانون، چنانچه وکالتی به طلبکار داده نشود و بدهکار نیز دین خود را ادا نکرده باشد، مرتهن می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده تا قانون، راهن یا بدهکار را اجبار به ادای دین کند.
قاعده هفتم، قراردادن یک رهینه برای چند دین
برطبق ماده 776 قانون مدنی، بدهکار می‌تواند یک وثیقه را برای چندین بدهی خود قرار دهد و طلبکاران لازم است توافق کنند که وثیقه نزد کدام شخص حفظ شود. همچنین چندین بدهکار می‌توانند یک مال را به‌عنوان وثیقه در اختیار طلبکاران قراردهند.
قاعده هشتم، بقای قرارداد رهن در صورت فوت شدن طرفین
براساس ماده 778 قانون مدنی با فوت طلبکار یا بدهکار، قرارداد فسخ نخواهد شد و به ورثه انتقال می‌یابد. اما چنانچه طلبکار از دنیا برود، می‌تواند وصیت کند که وثیقه در اختیار شخصی غیر از ورثه قرار بگیرد. این شخص باید مورد توافق راهن و مرتهن باشد.
قاعده نهم، قوانین مختص به منافع رهینه
منافعی که از وثیقه به‌دست می‌آید، چنانچه به آن متصل باشد به‌عنوان رهن، در اختیار طلبکار قرار می‌گیرد همانند چاق شدن گوسفندی که به‌عنوان رهن در نظر گرفته شده است. اما چنانچه منافع همچون شیر گوسفند قابل جداشدن باشد، به‌صاحب مال یا شخص بدهکار تعلق دارد. البته می‌توان در قرارداد برخلاف آن، توافق کرد.
قاعده دهم، تغییر در میزان وثیقه
طبق ماده 793 قانون، راهن به‌عنوان صاحب وثیقه، نمی‌تواند در آن تغییراتی ایجاد کند که به منافع مرتهن صدمه ایجاد شود؛ مگر اینکه طلبکار این اجازه را داده باشد. همچنین در قانون 794 ذکر شده انجام اعمالی که باعث بالارفتن ارزش وثیقه می‌شود، مجاز شمرده شده و طلبکار طبق قانون نمی‌تواند مانع آن شود.
نمونه قرارداد رهن خانه
این قرارداد در موارد مختلفی به‌کار می‌رود.
ماده 1- طرفین قرارداد
راهن:
خانم/آقای … فرزند … به شماره شناسنامه …کد ملی … صادره از … متولد … تلفن ثابت … همراه … به نشانی ….
مرتهن:
خانم/آقای … فرزند … به شماره شناسنامه …کد ملی … صادره از … متولد … تلفن ثابت … همراه … به نشانی ….
ماده 2- مورد رهن
شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی در طبقه … سمت … به مساحت …. مترمربع قطعه …… تفکیکی دارای پلاک … فرعی از … اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک …. فرعی از اصلی نامبرده واقع در اراضی … بخش … ثبتی شهرستان … و محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره … مورخ … صفحه … جلد … به شماره چاپی … صادره به نام … انتقالی مع الواسطه به راهن طبق سند قطعی شماره …مورخ … تنظیمی دفترخانه شماره … و با قدرالسهم از عرصه کل و از سایر مشاعی و مشترک طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن و با برق اختصاصی شماره پرونده … و به قدرالحصه از برق مشترک شماره پرونده … و از آب مشترک به شماره اشتراک … تلفن شماره … و از گاز شهری شماره شناسایی … منصوبه های در آن.
ماده 3- مال الرهانه
مبلغ …ریال رایج وجه که تمامی آن به‌طور کامل به راهن تسلیم شد و نامبرده به اخذ و تصرف مبلغ مزبور نمود و به سائقه احتیاط اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن به هر مقدار و درجه از دو طرف به‌عمل آمد و حسب الاظهارهما منافع مترههن و عین رهن قبلا به کسی واگذار نشده است.
ماده 4- مدت قرارداد رهن
از تاریخ … لغایت … به مدت …کامل شمسی (معادل … ماه خورشیدی) و ده روز پس از مدت ظرف خیار تعیین گردید.
ماده ۵- شروط قرارداد
- باید توجه داشت که منافع مورد رهن از پیش به‌کسی واگذار نشده و مرتهن با رویت رهینه، حدود و مشخصات، وقوف کامل به محل وقوع، قبول واقع شدن و اقرار بر تصرف و قبض، مورد رهن را بپذیرد.
- تا زمانی‌که فک رهن انجام نشده، راهن اجازه ندارد هیچگونه نقل و انتقالی حتی به‌صور صلح وکیل، وکالت و غیره را نسبت به مورد رهن حتی به‌صورت جزیی و کلی، مفروزا یا مشاعا انجام دهد.
- مورد رهن تا زمان پرداخت کامل مال الرهانه، نزد مرتهن در رهن است.
- فردی که ملک را رهن نموده تا روز تادیه مال الرهانه می‌تواند به‌همراه عائله خود از منافع مورد رهن به‌صورت رایگان بهره ببرد و مکلف است تمامی قبوض برق اختصاصی، تلفن، قدرالسهم برق، گاز و آب اشتراکی را از روز قرارداد تا روز تخلیه بپردازد.
- راهن اجازه دارد پس از تادیه مال الرهانه پس از انقضای مدت قرارداد رهن، با ارائه قبوض مثبته به فک رهن از طریق دفترخانه و دفتر ثبت اقدام کند ولو اینکه آن را به‌نفع مرتهن به صندوق سپرده باشد.
- اگر راهن نتواند مبلغ رهن را در تاریخ مقرر به مرتهن بپردازد، او اجازه دارد از طریق دفترخانه برای وصول آن اقدام کند. در قرارداد رهن، راهن، مرتهن را وکیل خود قرار می‌دهد تا در صورت عدم تادیه مال الرهانه در زمان مقرر، برای فروش عین الرهن اقدام کند و این وکالت پس از فوت مرتهن برای وارثان باقی می‌ماند.
- مرتهن همواره می‌تواند قرارداد را لغو و جهت وصول مطالبات به راهن مراجعه کند و شرط اعراض از رهن، از حقوق راهن است.
- چنانچه راهن لازم نداند تا مدتی از بند 5-5 و مرتهن از بند 5-6 یا 5-7 به‌نفع خود بهره ببرد، همچنان راهن می‌تواند بر مبنای بند 5-4 از مورد رهن استعفا دهد.
- صیغه رهن براساس اظهار، جاری می‌شود.
ماده ۶ – حل اختلاف
در صورتی‌که بین طرفین قرارداد رهن، اختلافی ایجاد شود، ابتدا توصیه می‌شود که از طریق مذاکره اختلافات حل و فصل شود. چنانچه رفع اختلاف صورت نگرفت، موضوع به داوری و مراجع قانونی انتقال پیدا می‌کند. چنانچه مسایل مالی مرتبط با طلاق زوجین باشد، بهتر است از یک وکیل ملکی و یک وکیل طلاق راهنمایی بخواهید.
ماده ۷- نسخه های قرارداد
این قرارداد بر پایه هفت ماده در تاریخ …. به‌تعداد … نسخه با اعتباری یکسان مورد امضا، تنظیم و مبادله قرار گرفت. در پایان، امضای مرتهن، راهن و مهر و امضاء دفترخانه اسناد رسمی ثبت می‌شود.
قرارداد رهن بابت تضمین چیست؟
این قرارداد یکی از مستندات کاربردی در قانون اساسی است. این قرارداد زمانی صورت می‌گیرد که از گذشته، توافق مالی بین راهن و مرتهن صورت گرفته باشد. برای مثال می‌توان به وام‌های بانکی اشاره کرد که بابت آن باید مال قابل وصولی را به‌عنوان وثیقه قرار داد. درصورتی که قرارداد رهن بابت تضمین، مطابق با قانون تهیه و تنظیم شده باشد، صحیح و معتبر خواهد بود.
برای مثال، چنانچه یک وسیله نقلیه با شرایط اقساطی خریداری شود اما در قرارداد ذکر شده باشد که انتقال سند با پایان یافتن اقساط صورت می‌گیرد، درواقع وسیله نقلیه در گرو یا رهن قرار گرفته است و تا پایان پرداخت اقساط، امکان فروش آن وجود ندارد. بدین ترتیب درصورتی‌که خریدار مبلغ قسط را نپردازد، فروشنده می‌تواند با فروش وسیله، طلب خود را وصول کند.
زمانی‌که خریدار، تمامی اقساط را پرداخت و درواقع وسیله را از رهن خارج کند، اصطلاحا گفته می‌شود که فک رهن انجام شده است. نکته‌ای که در قرارداد رهن بابت تضمین وجود دارد این است که در قانون مدنی درواقع رهن، یک قرارداد تبعی ذکر شده است؛ بدان معنی که از این قرارداد تا زمانی می‌توان استفاده کرد که طبق مندرجات، تعهدات مالی میان دو شخص صورت گرفته باشد.
جمع بندی: قرارداد رهن، شرایط، نمونه عقد رهن خانه
در علم حقوق موارد مختلفی برای عقود مختلف بیان شده است که برخی از آن در معاملات تجاری، پرکاربردتر هستند. یکی از قراردادهای پراستفاده که احتمالا با آن سر وکار داشته‌اید قرارداد رهن است که ضوابط آن در حقوق مدنی ذکر شده است. در مفاد آن قید شده که مورد رهن می‌تواند در اختیار راهن یا مرتهن باشد و حق استفاده‌ی آن از راهن گرفته نمی‌شود. این قرارداد بین طرفین و با امضای آن‌ها صورت می‌گیرد تا طلبکار بتواند در صورت عدم دریافت مالش، آن را از طریق مراجع، وصول کند. رهن خانه با این قرارداد تفاوت دارد و به‌عنوان پول پیش، از آن یاد می‌شود اما در آن نیز مقرراتی شبیه به قرارداد موردنظر بیان شده است.
سوالات متداول:
[vc_row][vc_column][vc_tta_accordion color=”turquoise” c_align=”right” c_position=”right” active_section=”1″]
[vc_tta_section title=”قرارداد رهن چیست؟” tab_id=”faq1″]
قراردادی که براساس آن یک فرد، مالی را به‌عنوان وثیقه نزد شخصی قرار می‌دهد تا چنانچه راهن نتوانست مال خود را پس بگیرد، وثیقه را به‌عنوان بدهی تصرف کند.
[/vc_tta_section]
[vc_tta_section title=”مال معین شده در رهن چه ویژگی‌هایی دارد؟” tab_id=”faq2″]
مال باید فیزیکی و قابل رویت باشد، در نتیجه مال موقوفه، طلب وصول نشده و اموال عمومی نمی‌تواند به‌عنوان مال، معین شود.
[/vc_tta_section]
[vc_tta_section title=”قواعد رهن چیست؟ ” tab_id=”faq3″]
لازم است رهن، وجود و عینیت داشته باشد، راهن بتواند مال را بفروشد، راهن آن را تا پایان قرارداد حفظ کند و بقای قرارداد رهن در صورت فوت طرفین لحاظ شود.
[/vc_tta_section]
[/vc_tta_accordion][/vc_column][/vc_row]
