اموال غیر منقول معمولاً به املاک و مستغلات – خانه، انبار، واحد تولیدی یا کارخانه اطلاق می‌شود. درختان یا گیاهان چسبیده به زمین نیز دارایی غیرمنقول هستند. در صورت وجود املاک، مشمول قوانین حقوقی و همچنین مالیات هستند. در این مقاله از دادسو به سراغ بررسی اموال غیرمنقول می‌رویم.
به عبارت دیگر و به طور کلی اموال غیرمنقول به اموالی گفته می‌شود که از مکانی به مکان دیگر منتقل نمی‌شود. به طور کلی به زمین یا جایی که روی آن نشسته است متصل است. اصطلاح اموال غیرمنقول شامل زمین نیز می‌شود.
در حقوق املاک و مستغلات، اموال غیرمنقول دارای حقوق مالکیت خاصی است که با عنوان (کل یا جزئی) آن ملک همراه است. این موارد ممکن است شامل حقوق ساختمان‌ها، حقوق دریافت اجاره، حقوق موروثی، حق راه، کشتی یا ماهیگیری باشد. معمولاً شامل مواردی مانند چمن، محصولات زراعی یا الوارهای ایستاده نمی‌شود.
در بسیاری از سیستم‌های حقوق مدنی جهان همان “مالکیت” است. در برخی از کشورها، به عنوان مثال در چین، مالکیت خصوصی زمین مجاز نیست. افراد در چین ممکن است حقوق زمین را برای تعداد معینی از سال‌ها در ازای پرداخت هزینه دریافت کنند.
این حقوق ممکن است از راه‌های قانونی از جمله هدیه یا فروش منتقل شود. آنها همچنین ممکن است صاحب‌خانه، ساختمان یا آپارتمان باشند، اما نه زمینی که روی آن قرار دارد. در ایالات متحده اموال غیرمنقول به عنوان املاک نیز شناخته می‌شود.
تعریف قانونی اموال غیر منقول
برای تعریف اموال غیر منقول باید به مواد ۱۲ تا ۱۸ قانون مدنی رجوع کرد. بر اساس ماده ۱۲ اموال غیر منقول غیر قابل انتقال هستند. در واقع باید گفت که جابه‌جایی آن مال باعث خرابی و خسارت می‌شود. بر اساس ماده ۱۳ بناها و زمین‌ها و هرچیزی که در ساختمان و جز آن باشد، غیر منقول به حساب می‌آید.
همچنین باید گفت همه مواد و مصالحی که در آن ساختمان به کار گرفته شده باشد جزو اموال غیر منقول است. بر طبق ماده ۱۴ قانون مدنی نیز اموالی مانند مجسمه، نقاشی، آینه، ستون و نرده تزئینی و غیره که در ساختمان و یا زمین آن استفاده شده و به کار رفته است نیز اموال غیر منقول خواهد بود زیرا جابه‌جایی و نقل و انتقال آنها باعث ایجاد خرابی می‌شود.
بر اساس ماده ۱۶ همین قانون، همه درختان و نهال‌ها و غیره که در زمین کاشته شده‌اند مادامی که قطع نشوند، اموال غیر منقول هستند. همچنین طبق ماده ۱۷ قانون مدنی کل شور، حیوانات و وسایل استفاده شده در کشاورزی و باغ‌ها و زمین‌های کشاورزی اموال غیر منقول محسوب می‌شوند.
البته لازم به ذکر است که تشخیص و تحلیل این مسئله از وظایف حاکم مربوط به پرونده است، چون ممکن است دارای جزئیات خاصی باشد و موجبات اختلاف را ایجاد کند.
طبق ماده ۱۸ هم باید گفت که حقوقی مانند حق ارتفاع، حق انتفاع و مواردی مانند دعوای خلع ید و مانند آن تابع شرایط قوانین اموال غیر منقول خواهند بود.
انواع اموال غیر منقول
اموال غیرمنقول ذاتی
مالی مانند زمین و معدن که به صورت ذاتی و بدون دخالت و اقدامات انسانی، قابلیت جابه‌جایی ندارند.
اموال غیرمنقول به خاطر عمل و دخالت انسان
مالی که در آغاز منقول بوده است و سپس به دلیل اقدام و دخالت‌های انسانی به زمین و یا بنایی وصل شده باشند؛ به صورتی که جابه‌جایی، انتقال و جدا کردن آنها باعث ایجاد خسارت در آنها می‌شود.
به عنوان مثال تیرآهن به صورت ذاتی یک مال منقول محسوب می‌شود، اما هنگامی که در سازه بنا ساختمانی استفاده و به کار گرفته شود دیگر بدون ایجاد خسارت و تخریب قابل جابه‌جایی و نقل و انتقال نخواهد بود؛ بنابراین تیرآهن و یا بلوکی که در یک بنا استفاده می‌شود، در دسته «اموال غیرمنقول به خاطر عمل و دخالت انسان» به حساب می‌آید.
اموال غیرمنقول از نوع حکمی
به مالی که به خاطر صلاحدید محاکم و بازداشت اموال، بخشی از یک مال غیرمنقول ذاتی به حساب می‌آید، مال غیرمنقول از نوع حکمی گفته می‌شود. به عنوان مثال یک دستگاه پمپ آب که در یک بخش از زمین کشاورزی قابل استفاده باشد، مال غیرمنقول از نوع حکمی به حساب می‌آید.
اموال غیرمنقول تبعی
حق انتفاع از اموال غیرمنقول مثل حق عمری و همین‌طور حق ارتفاق نسبت به مال غیر مانند خلع ید، حق سکنی و غیره.
نمونه های اموال غیر منقول
- زمین
- ساختمان (آپارتمان، ویلا، خانه، انباری، مغازه و غیره)
- معدن
- مصالح و مواد ساختمانی و لوله‌ها (در صورتی که در ساختمان و یا درون زمین استفاده شده باشد)
- مجسمه، نقاشی و دیگر آثار هنری در صورتی که درون زمین و یا ساختمان به‌کار رفته باشند و انتقال و حرکت آنها باعث آسیب دیدن و تخریبشان خواهد شد.
- محصولات و مواد کشاورزی تا زمانی که درو یا برداشت نشده باشند. اگر قسمتی از آنها هم برداشت یا چیده شده باشد، فقط همان قسمت منقول است و بقیه قسمت‌ها غیر منقول به حساب می‌آید.
- درخت، شاخه، نهال و قلمه مادامی که کنده یا قطع نشده باشند و به زمین وصل باشند، غیرمنقول به حساب میایند.
- تجهیزات و ابزارآلات آبیاری مانند پمپ آب و چاه، تجهیزات و ابزارآلات کشاورزی و حیواناتی که برای کشاورزی و برداشت به کار گرفته می‌شوند (مانند گاو) و دستگاه‌ها در صورتی که به کشاورزی اختصاص داده شده باشند، در دسته اموال غیرمنقول به حساب میایند.
شرایط تبدیل شدن اموال غیر منقول به منقول
همان‌طور که اشاره شد، قسمت قابل ملاحظه‌ای از اموال غیر منقول موجود، به موارد املاکی مرتبط می‌شود. در صورتی که به دلیل تخریب ملک مورد نظر، مصالحی مانند آجر و فولاد، نرده، آینه و غیره استخراج شود، این اموال به اموال منقول تبدیل خواهند شد. باید در نظر داشت که تا هنگامی که ملک به صورت قانونی تخریب شود، مصالح و مواد به کار برده شده قابلیت تغییر ماهیت نخواهند داشت.
توقیف اموال غیر منقول
توقیف اموال به معنای پیشگیری و منع انتقال مال از طریق فرد محکوم (خوانده) در دوران دادرسی تا زمان اجرای حکم است. قوانین مربوط به توقیف مال در دوران دادرسی و بازداشت در مرحله اجرا بر اساس قوانین احکام مدنی بوده و در غالب موارد دارای مقررات و شرایط یکسان هستند.
برای توقیف اموال غیر منقول نیازی به اقدامات عملی و فیزیکی نیست و فقط با ارائه حکم دادگاه و صدور آن به اداره ثبت اسناد و املاک، امکان واگذاری قانونی و معامله آن از بین می‌رود. برای بازداشت مال غیر منقول مانند خانه، ملک، زمین، ویلا، مغازه، انباری و غیره، در صورتی که ملک مورد نظر سابقه ثبتی داشته باشد، باید از طریق اداره ثبت اقدام کرد و اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد، بر اساس ماده ۸۷ به بعد در قانون اجرای احکام مدنی، ملک مورد نظر نزد شخص ثالث و یا فرد محکوم (بدهکار) قابل بازداشت است.
حقوق وابسته به اموال غیرمنقول:
- حق وصول اجاره
برای کلیه اموال غیر منقول که شخص در اختیار دارد، پس از اعطای اجاره به شخص ثالث، مکلف به وصول اجاره‌بها می‌باشد.
- حق وصول حقوق
در صورتی که شخص ثالث اجاره‌دهنده ملک را زراعت کند یا از طریق آن کسب درآمد کند، مالک مال غیر منقول از نظر قانونی مجاز به وصول آن است.
- حق تقدم
زمین‌ها را می‌توان در دسته‌های عمومی یا خصوصی طبقه‌بندی کرد و تجاوز به حریم آنها می‌تواند منجر به طرح دعوی قضایی شود.
- حق شیلات یا کارخانه
اگر اموال غیر منقول شامل یک کارخانه یا یک آبگیر است که به عنوان یک نقطه برای ماهیگیری استفاده می‌شود، مالک می‌تواند حقوق و مزایا آن را برای خود محفوظ نگه دارد.
اموال غیرمنقول چگونه باید مشمول مالیات شود
زمین و ساختمان‌ها مجموعه‌ای از خدمات هستند که می‌توانند برای مصرف یا تولید استفاده شوند. اگر اموال غیرمنقول برای اهداف تولیدی مانند کارخانه و ماشین‌آلات استفاده می‌شود، خدماتی که از آن ایجاد می‌شود نباید مشمول مالیات شوند.
هر مالیاتی که در زمان خرید ملک پرداخت می‌شود باید بلافاصله در مقابل مالیات فروش سایر اموال یا مالیات بر محصولات ساخته شده توسط کارخانه واقع در آن ملک، قابل پرداخت باشد. اگر مالیات بر فروش وجود نداشته باشد، صرفاً به دلیل عدم فروش، بازپرداخت انجام می‌شود. در حالت تعادل، بدون توجه به استفاده یا عدم استفاده از کارخانه، هیچ مالیاتی نباید به کارخانه تعلق گیرد.
یک دیدگاه اقتصادی
از نقطه نظر اقتصادی، باید با اموال غیرمنقولی که خدمات مسکن ایجاد می‌کند، رفتار مشابهی داشت. جذاب‌ترین راه‌حل از منظر تئوری ثبت‌نام برای اهداف مالیات بر ارزش افزوده است. با خرید مسکن، این افراد به تولیدکننده خدمات مسکن تبدیل می‌شوند، نه مصرف‌کننده.
آنها در نقش خود به عنوان تولیدکننده، متعاقباً خدمات مسکن را به مصرف‌کنندگان می‌فروشند. یا ممکن است این مصرف‌کنندگان اشخاص ثالثی باشند که خدمات را در قبال مبلغی، یعنی هزینه اجاره، خریداری می‌کنند، یا هر تولیدکننده ممکن است خدمات مسکن را به خود به عنوان مالک مسکن بفروشد.
عواقب مالیات بر ارزش افزوده این رویدادها آشکار است. مالیات دهندگان ثبت‌نام شده که بسته‌ای از خدمات مسکن را خریداری می‌کند، مالیات بر قیمت خرید می‌پردازد، اما در عین حال، مالیات دهنده به همان مبلغ مستحق دریافت اعتبار مالیاتی (و بازپرداخت، در صورت سررسید) خواهد بود.
اگر مؤدی خدمات مسکن را به شخص ثالث، یعنی مستأجر بفروشد، باید مالیات بر ارزش افزوده را از مبلغ اجاره دریافت کند. مستأجر که یک مصرف‌کننده ثبت نشده است، نمی‌تواند مالیات را بگذراند، اما مانند مصرف‌کنندگان سایر کالاها در آن گرفتار می‌شود.
به طور مشابه، تولیدکننده خدمات مسکن، به عنوان مالک، مالیات بر ارزش افزوده را از این خدمات دریافت می‌کند که نشان‌دهنده ارزش اجاره مسکن است که به خود او به عنوان مصرف‌کننده ارائه می‌شود. مانند موجر، تولیدکننده باید آن مالیات (گذشته از هرگونه مالیات بر نهاده‌ها، مانند خدمات تعمیر و نگهداری) را به اداره مالیات واریز کند.
تا کنون بحث در مورد ساختمان‌ها بوده است، اما نحوه برخورد با زمین متفاوت نخواهد بود. اگر زمین خدمات تولیدی ایجاد می‌کند، باید همان رفتاری را که کارخانه در بالا انجام داد، دنبال کند. اگر یک کالای تولیدی باشد که خدمات مصرفی ایجاد می‌کند (زیرا برای شکار خرگوش یا صرفاً برای نشستن روی آن استفاده می‌شود)، همان استدلالی که در بالا در مورد خدمات مسکن ارائه شد صادق است.
دیدگاه حقوقی
کسانی که دیدگاه حقوقی دارند، همان‌طور که در بالا ذکر شد، از ویژگی‌های مالیات بر ارزش افزوده به عنوان مالیات بر جریان‌ها استفاده نمی‌کنند. برای آنها مالیات بر ارزش افزوده مالیاتی است بر معاملات طراحی شده، به گونه‌ای که در نهایت فقط هزینه‌های مصرفی مشمول مالیات می‌شود.
به نظر آنها اموال غیرمنقول در صورت انتقال از مدار تولید یا تجارت به مدار مصرف باید مشمول مالیات شود؛ بنابراین، ساختمان‌های جدید ساخته شده، مسکونی و همچنین سایر املاک و مستغلات، باید در زمان تکمیل مشمول مالیات شوند. اگر ساختمان‌ها متعاقباً برای استفاده تجاری یا مسکونی اجاره داده شوند، اجاره باید مشمول مالیات شود و مالیات بر خرید باید در مقابل مالیات بر اجاره قابل پرداخت باشد.
با این حال، اگر ملک مسکونی به مالک فروخته شود، مالیات بر فروش قطعی می‌شود. این تصور که این مالیات نشان‌دهنده ارزش سرمایه‌ای مالیات بر ارزش تمام خدمات مسکن آینده است، یک منطق مفید، اما نه ضروری برای این رویکرد است.
علاوه بر این، اشاره می‌شود که در عمل، ثبت‌نام تمامی مالکان و همچنین محاسبه تمام ارزش‌های اجاره، مشکلات اداری بزرگی را ایجاد می‌کند که مالیات بر ارزش افزوده نباید آنها را متحمل شود. اکثر کشورها بر ارزش اجاره املاک تحت تصرف مالکان تحت مالیات بر درآمد خود مالیات نمی‌دهند یا این کار را با ارزش‌های کاهش یافته انجام می‌دهند.
دیدگاه سیاسی
از نظر سیاسی، مالیات بر ارزش اجاره تحت مالیات بر ارزش افزوده حتی دشوارتر خواهد بود. توضیح دادن این مسئله به مالکان که مالیات بر ارزش اجاره مسکن آنها تحت مالیات بر درآمد و همچنین مالیات بر ارزش افزوده مالیات مضاعف به حساب نمی‌آید، دشوار است. در نهایت، اکثر املاک غیرمسکونی در بخش کشاورزی و صنعتی قرار دارند یا در مالکیت دولت هستند. مالیات بر چنین اموالی هیچ درآمد خالصی به همراه نخواهد داشت.
مسلماً، به نظر می‌رسد که مالیات بر اجاره‌ها، اما نه بر ارزش‌های اجاره، مالکان را نسبت به مستأجرینی که مالیات بر ارزش افزوده را برای هزینه‌های اجاره پرداخت می‌کنند، ترجیح می‌دهد.
علاوه بر این، برای دستیابی به رفتار تقریباً مساوی، لازم است مالیات بر ارزش افزوده از فروش مسکن‌های تحت سکونت در نظر گرفته شود، زیرا فروش مسکن از موجر (مشمول مالیات) به مالک نیز مشمول مالیات خواهد بود. پس از آن باید مالیات خرید اصلی و همچنین مالیات پرداخت شده بابت تعمیر، نگهداری و سایر هزینه‌ها در نظر گرفته شود.
بنابراین، از نظر حقوقی، بهترین جایگزین، مالیات بر ساخت و ساز مسکونی جدید و سپس فراموش کردن آن است. به عبارت دیگر، با اجاره دهندگان نیز به عنوان افراد معاف رفتار خواهد شد. آنها بابت خرید مسکن جدید مالیات می‌پردازند؛ اما نمی‌توانند مالیات بر ارزش افزوده را برای هزینه‌های اجاره دریافت کنند یا برای مالیات خرید وسایل جدید، لوازم خانگی، هزینه‌های نگهداری و غیره اعتبار بگیرند.
وضع مالیات نهایی بر ساخت و سازهای مسکونی جدید ممکن است برخی انحرافات را در بازار مصرف خدمات مسکن ایجاد کند؛ اما در بازار تولیدکنندگان خدمات مسکن اندک است. این رفتار تبعیضی علیه سایر خدمات یا خدمات مربوط به نگهداری یا نوسازی مسکن موجود نمی‌کند، با این فرض که این خدمات به طور کامل همراه با مصالح ساختمانی، وسایل و هر چیز دیگری که برای قابل سکونت کردن خانه وارد می‌شود، مشمول مالیات می‌شوند.
مالیات بر ساخت و سازهای مسکونی جدید به نفع صاحبان سهام موجود در زمان معرفی مالیات بر ارزش افزوده خواهد بود، اما این مزیت به مرور زمان کاهش می‌یابد.
میزان مالیات بر ارث اموال غیر منقول
مالیات بر ارث اموال غیر منقول به قرار زیر است:
*املاک مسکونی ۷.۵% ارزش معاملاتی
*املاک تجاری و اداری ۳% ارزش واقعی مطابق با نرخ روز
میزان مالیات‌های ذکر شده در فوق برای وراث طبقه اول تعیین می‌شود. برای وراث طبقه دوم دو برابر نرخ ذکر شده و برای وراث طبقه سوم، چهار برابر آن است.
اموال غیر منقول معاف از مالیات بر ارث
برای مشمولین قانون جدید، معافیت از مالیات در مورد دارایی غیر منقول در نظر گرفته نشده است و افرادی که مشمول قانون قدیم هستند نیز به صورت ویژه برای اموال غیر منقول معافیت ندارند. ولی برای افراد مشمول قانون قدیم به صورت کلی تا سقف سی میلیون ریال از ارزش ارث هر کدام از ورثه، مشمول معافیت می‌شود. برای ورثه‌ای با سن زیر ۲۰ سال، مبلغ معافیت مبلغ پنجاه میلیون ریال است. همچنین لازم به ذکر است که اسباب و اثاثیه محل اقامت شخص فوت شده در هر دو قانون (جدید و قدیم) جزو اموال معاف از مالیات خواهد بود.
انحصار وراثت املاک قولنامه ای
انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای مشروط به تنظیم سند رسمی آن مال است.
در حقیقت فروشنده باید پیش از هرگونه اقدامی سند رسمی را تنظیم نماید و منظور از فروشنده در اینجا فرد وارث (وارثان) است. پس از تنظیم و ثبت سند رسمی، وراث قادر خواهند بود ملک قولنامه‌ای را بین خود تقسیم کنند و هرکدام سهم خود را از این مال برداشت نمایند. در مورد این مسئله باید یادتان باشد که تعداد وراث فرد فوت شده برای دریافت ارث از سوی دادگاه استعلام گرفته خواهد شد. این اشخاص، نزدیکان فرد فوت شده و اشخاصی که او در وصیت خود برای آنها حقی را در نظر گرفته است، شامل می‌شود.
در حقیقت تا زمان صدور سند رسمی ملک، نمی‌توان آن را فروخت یا تقسیم کرد. برای صدور سند رسمی باید مخارج مربوط به عوارض و دفترخانه ثبت اسناد و املاک نیز پرداخت شود.
