شاید تا به حال بارها واژه مشاع به گوشتان خورده و برایتان سؤال شده باشد که وقتی صحبت از ملک مشاع میشود، منظور چیست؟ در پاسخ به این سؤال باید بگوییم که در این نوع از ملکها، بیشتر از یک مالک وجود دارد و هر شخص، قسمتی از ملک را تحت مالکیت خود خواهد داشت. در این نوع املاک، مالکین میتوانند شریک باقی بمانند یا برای جداکردن سهم خود، درخواست افراز ملک مشاع را ارائه دهند.
اگر میخواهید اطلاعات بیشتری در مورد املاک و زمین مشاع به دست آورید و سهم خود را از سایر شرکا جدا کنید، کارشناسان و مشاوران حقوقی دادسو میتوانند همراه شما در این مسیر باشند.
ملک مشاع چیست؟
در پاسخ به این سؤال که مشاع یعنی چه، باید بگوییم که مالکیت عرصه و اعیان این نوع ملک بین 2 یا چند نفر مشترک خواهد بود. در عین حال، جالب است بدانید که در اصطلاحات قانونی نیز به این نوع ملکها اشاعه گفته میشود.
به طور مثال، یک خانه در نظر بگیرید که 2 مالک دارد و دارای یک پارکینگ است، هر کدام از مالکین نیز نیمی (3 دانگ) از ملک را تحت مالکیت خود دارند. در این حالت نمیتوان گفت پارکینگ متعلق به یکی از این 2 مالک است، چرا که هر یک از طرفین به طور مساوی از این خانه و پارکینگ آن سهم دارند. به وضعیت پیشآمده، اشاعه یا همان املاک مشاع گفته میشود.
فیلد های "*" اجباری هستند
سند ملک مشاع
در سند ملک مشاع نام تمامی مالکین قید خواهد شد و این موضوع فقط برای مشخصبودن مالکیت افراد اهمیت دارد. در واقع، قید شدن نام مالکان به معنی جدا شدن بخشی از ملک نیست و نمیتوانند به دلیل اینکه نام آنها به عنوان مالک در سند قید شده است، اقدام به فروش ملک یا سهم خود از آن کنند.
گاهی در اثر فروش ملک مشاع که ارث چند نفر است، پلمپ ملک ورثهای صورت میگیرد. به این ترتیب مشخص است که برای هرگونه خرید و فروش، نیاز است که تمام مالکین در رابطه با آن تصمیم گیری کنند. البته هر کدام از مالکان نیز میتوانند سندی جداگانه را دریافت کرده و پیش خود نگهداری کنند، اما مشاع بودن ملک حتماً در آن قید میشود.
فروش ملک مشاع به چه صورت انجام میشود؟
طبق قوانین ایران، برای فروختن املاک مشاع، دو راه پیش روی مالکان قرار دارد که در ادامه به بررسی آنها میپردازیم:
- فروش ملک قبل از ثبت: طبق ماده 114 قانون ثبت، هرگاه چند نفر که صاحب یک ملک بوده و سهمی از آن دارند، درخواست ثبت سند ملک را داشته باشند، میتوانند سند ملک را با ذکر اسامی متقاضیان در این فرآیند، به نام یکی از صاحبانی که دیگر مالکین نیز با آن موافق هستند، ثبت کنند.
- فروش ملک بعد از ثبت: طبق ماده 11 قانون ثبت، پس از اینکه مراحل ثبت سند ملک به اتمام رسید، مالکان میتوانند آن را به نام یکی از صاحبین که همگی با آن موافق هستند، به ثبت برسانند. الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع برای جلوگیری از پیشامدهای احتمالی است.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
انواع افراز املاک مشاعی چیست؟
افراز به معنی این است که سهم هر یک از شرکا مشخص شده و بین آنها تقسیم شود. در عین حال، مالکان نیز یک سند رسمی دریافت خواهند کرد. به طور کلی، دو نوع افراز اجباری و تراضی برای املاک مشاع وجود دارد:
- افراز اجباری: در این حالت، افراز طبق تصمیم دادگاه یا اداره ثبت اسناد انجام خواهد شد. همچنین، حدود سهم افراد نیز توسط دادگاه مشخص میشود و مالکین باید حکم را بپذیرند.
- افراز تراضی: در این حالت، مالکین با یکدیگر مشورت میکنند و سهم هر شخص از ملک به صورت توافقی و اختیاری برای او مشخص خواهد شد.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز چیست؟
تفاوت املاک مشاع و مفروز، در مالکیت آنها است؛ بدین ترتیب که تنها یک نفر مالکیت ملک مفروز را دارد، اما املاک مشاع تحت مالکیت چند مالک هستند. به طور کلی، تصمیمگیری درباره ملک مشاع برعهده تمام مالکان است، اما در ملک مفروز فقط یک مالک وجود دارد و تصمیمات فقط برعهده او است.
در واقع، ملک مشاع پس از تقسیمشدن، بنا به تصمیم تمام مالکان، به ملک مفروز تبدیل میشود. وقتی یک ملک مشاع به چند قسمت تقسیم شود و هر قسمت به یک شخص برسد، هر کدام از قسمتها یک ملک مفروز به شمار میرود.
ملک مشاع چگونه تقسیم میشود؟
تقسیم ملک مشاع به معنی تبدیل مالکیت مشترک و غیرمنفک به مالکیتهای منفک و مشخص برای هر یک از شرکا است. این تقسیمبندی دو مسیر کلی دارد:
- تقسیم توافقی: در صورتی که همه مالکین به راهحلی مشترک برسند، میتوانند بدون مراجعه به دادگاه و بر اساس قرارداد یا تقسیمنامهای اختصاصی، ملک را تقسیم کنند. تقسیم توافقی میتواند به دو شکل انجام شود: تقسیم فیزیکی (جدا کردن قطعات زمینی یا تعیین واحدهای مستقل در بنا) یا تقسیم مالی/ارزشی (ارزشگذاری کل ملک و پرداخت مبلغ معادل سهم هر مالک به کسانی که سهم فیزیکی نمیگیرند).
- تقسیم قضایی: وقتی به هر دلیل توافق حاصل نشود، هر یک از شرکا میتواند تقاضای تقسیم را به دادگاه ارائه کند. دادگاه پس از بررسی ملک، اسناد مالکیت و دلایل طرفین، دستور فروش ملک مشاع را صادر میکند و ممکن است آن را به مزایده بگذارد.
در هر حال، برای اعتبار و اجرای تقسیم (چه توافقی و چه قضایی) لازم است تغییرات در اسناد رسمی ثبت شود و رعایت مقررات مربوط به حقوق همسایگی، ضوابط شهرسازی و مقررات ثبتی مدنظر قرار گیرد.
آیا ملک مشاع قابل توقیف است؟
ملک مشاع از جهت حقوقی قابل توقیف است؛ اما توقیف آن دارای محدودیتها و پیچیدگیهای خاصی است که مالکین و طلبکاران باید آنها را بشناسند.
- شخصیبودن توقیف: اگر یکی از شرکا دارای بدهی باشد و حکم توقیف برای او صادر شود، معمولاً تنها سهم او از ملک قابل توقیف است، نه سهم دیگر مالکان.
- اجرای توقیف و مزایده: پس از توقیف سهم، مراتب اجرایی میتواند به فروش سهم از طریق مزایده منجر شود. در این حالت، قانون معمولاً برای سایر شریکها یا ورثه مدعی، حق تقدم یا اولویت خرید قائل میشود تا از ورود بیضابطه اشخاص ثالث جلوگیری کند.
- پیچیدگیها و دعاوی مربوطه: توقیف ملک مشاع میتواند منجر به اختلافات حقوقی پیچیدهای شود؛ مثلاً ادعاهایی درباره نسبت واقعی سهمها، اعتراض سایر مالکان یا نیاز به رفع ابهام در اسناد ملک. در بسیاری از موارد، حضور وکیل الزام به تفکیک ملک و اطلاع از آیین دادرسی مدنی برای طرفین ضروری است تا حقوق مالک و طلبکار به درستی رعایت شود.
ملک مشاع و ارث؛ چگونه ارثبری در املاک مشاع انجام میشود؟
وراثت در املاک مشاع ترکیبی از قواعد ارث و مقررات مالکیت مشترک را در بر میگیرد که شامل موارد زیر میشود:
- تشخیص وراث و انحصار وراثت: نخستین گام پس از فوت مالک سهم مشاع، تعیین وراث قانونی یا وصیتشدگان و اخذ گواهی یا حکم انحصار وراثت است. این سند رسمی هویت وراث و نسبت سهم هر یک را مشخص میکند و مبنای حقوقی انتقال سهم از متوفی به وراث خواهد بود.
- تعیین سهم هر وارث: پس از انحصار وراثت، سهم متوفی در ملک مشاع میان وارثان او تقسیم میشود؛ بدین معنی که مالکیت مشاع از شخص متوفی به وراث منتقل میگردد و حالا هر یک از وراث به نسبت سهم ارث خود، مالک مشاع هستند.
- مشکلات عملی و نیاز به سند رسمی: در صورتی که ملک سند رسمی داشته باشد، انتقال سهم و ثبت تغییر مالکیت نیازمند مراجعه به ادارات ثبت و ارائه مدارک انحصار وراثت و اسناد لازم است. اگر سند رسمی وجود نداشته باشد یا مالکیت به صورت غیرثبتی بوده باشد، وراث باید ابتدا نسبت به ایجاد یا تکمیل اسناد اقدام کنند تا بتوانند حقوق خود را اعمال نمایند.
- اختلافات و راهحلها: ورود وراث جدید به مالکیت مشاع ممکن است اختلافات تازهای ایجاد کند؛ مثلاً اختلاف بر سر نگهداری ملک، اجاره، تقسیم یا فروش. در چنین مواردی راهکارهای معمول شامل مذاکره و توافق بین وراث، تقسیم توافقی یا در صورت عدم توافق، طرح دعوی تقسیم در دادگاه است.
جمع بندی
ملک مشاع یعنی چند نفر مالک آن هستند و تنها یک صاحب ندارد. در این شرایط، ممکن است اختلافاتی بر سر سهم هر شریک پیش بیاید و مالکان تصمیم بگیرند سهم خود را جدا کنند. بدین ترتیب، مالکیت ملک بین ۲ یا چند نفر تقسیم میشود تا اختلافات حل شوند؛ اما افراز ملک فرآیندی پیچیده و حقوقی بوده و بهتر است پیگیری این پرونده را به یک وکیل ماهر و باتجربه بسپارید.
شما میتوانید برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی از طریق واتساپ یا تماس تلفنی با کارشناسان مؤسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید. همچنین، برای اینکه بتوانید در اسرع وقت به نتیجه دلخواه خود برسید، ما در دادسو به شما پیشنهاد میکنیم که از یک وکیل متخصص و مجرب در این زمینه کمک بگیرید.
سؤالات متداول
ملک مشاع چیست؟
املاک مشاعی نوعی از ملک است که بین ۲ یا چند نفر تقسیم شده است و برای خرید و فروش آن باید همه شرکا موافق باشند.
چگونه میتوان ملک مشاع را به فروش رساند؟
برای انجام این کار میتوانید به دو روش فروش ملک مشاع قبل از ثبت سند یا فروش ملک مشاع بعد از ثبت سند اقدام کنید.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز در چیست؟
ملک مشاع دارای چند مالک است، اما ملک مفروز فقط یک مالک و تصمیمگیرنده دارد.
سند ملک مشاع چگونه است؟
در سند املاک مشاع، اسامی تمامی شرکا ذکر میشود و هیچ یک از مالکین نمیتواند بدون اطلاع دیگری، ملک را بفروشد.
