عقد بیع برای انجام خرید و فروش بین طرفین معامله منعقد می‌شود. پس از انجام خرید و فروش مبایعه نامه‌ای بین طرفین معامله تنظیم می‌شود و به موجب این عقد خریدار پس از پرداخت قیمت معامله مالک مبیع شناخته می‌شود و فروشنده برای فروش مبیع ثمن دریافت می‌کند.
در طول قرارداد هر یک از طرفین معامله به دلایل مختلف ممکن است وقوع بیع را انکار کنند و در این زمان باید طرف مقابل وقوع عقد بیع را در دادگاه اثبات کند.
اگر درباره انواع بیع و مدارک و ادله لازم برای اثبات عقد بیع نیاز به راهنمایی دارید، با وکلای موسسه دادسو از طریق واتساپ در ارتباط باشید.
انواع بیع
با توجه به جنس، کالا یا موضوع معامله (مبیع) و قیمت معامله (ثمن) دسته‌بندی‌های مختلفی برای بیع در نظر گرفته می‌شود. در ادامه دادسو انواع بیع را برای شناخت بیشتر درباره این موضوع و اثبات وقوع بیع معرفی کرده است.
بیع نقد
در بیع نقد مبیع و ثمن در زمان حال بین خریدار و فروشنده مبادله می‌شوند؛ یعنی به محض وقوع بیع خریدار مبیع را و فروشنده ثمن را دریافت می‌کند.
بیع نسیه
در این نوع از عقد بیع به محض وقوع عقد باید مبیع یا مورد معامله به خریدار تسلیم شود؛ اما برای پرداخت ثمن به فروشنده زمان تعیین می‌شود و پرداخت ثمن در زمان حال و فوری انجام نمی‌شود.
بیع سلم یا سلف
بیع سلم یا سلف درست نقطه مقابل بیع نسیه است. در این نوع عقد بیع به محض انجام عقد باید ثمن یا قیمت معامله به فروشنده پرداخت شود؛ اما برای تحویل مبیع یا مورد معامله زمان تعیین می‌شود.
بیع کالی به کالی
در بیع کالی به کالی برای تسلیم مبیع و ثمن مدت تعیین می‌شود و تسلیم هر کدام از آن‌ها ممکن است در یک زمان مشخص یا در طول بازه‌های زمانی تعیین شده انجام شود.
اثبات وقوع بیع چه زمانی نیاز است؟
اگر خریدار و فروشنده برای انجام یک معامله مقدار ثمن و مبیع را مشخص کرده باشند و به صورت شفاهی یا طبق تنظیم قرارداد عقد بیع رخ داده باشد، در صورت انکار یکی از طرفین لازم است که طرف مقابل وقوع بیع را ثابت کند.
البته اگر انجام عقد بیع مشروط به موضوع خاصی باشد و فردی که متعهد به برآورده کردن آن شرط شده آن را انجام ندهد، طرف مقابل می‌تواند بیع را فسخ کند. در این مواقع فردی که متعهد به برآورده کردن آن شرط شده با انصراف از شرط مذبور و حق فسخی که از آن ناشی شده می‌تواند جلوی انحلال بیع را بگیرد.
مدارک و ادله لازم برای اثبات بیع
در صورتی که یکی از طرفین وقوع بیع را طبق قرارداد یا به صورت شفاهی منکر شود، لازم است که طرف مقابل طبق مدارک و ادله‌ای که دارد اثبات عقد بیع را انجام دهد. در ادامه مدارکی که برای اثبات این عقد استفاده می‌شود را ارائه کرده‌ایم.
اقرار به وقوع بیع
در جریان دادگاه ممکن است فردی که وقوع بیع را انکار کرده به عقد بیع اقرار کند. همچنین در صورتی که فرد انکار کننده بیع به وقوع عقد بیع در حضور دو شاهد عاقل و بالغ اقرار کرده باشد می‌توان از این اقرار به عنوان مدرک استفاده کرد.
وجود سند مالکیت
اگر برای وقوع عقد بیع سند عادی یا مبایعه نامه وجود داشته باشد و خریدار یا فروشنده ادعا کند که آن سند جعلی است، دادگاه بر اساس سایر شواهد و ادله درباره سند تنظیم شده بین طرفین تصمیم‌گیری می‌کند. در این شرایط اگر چندین مبایعه نامه برای مورد معامله وجود داشته باشد، مبایعه نامه‌ای که متقدم بر سایر اسناد تنظیم شده است به عنوان محق انتقال مالکیت در دادگاه شناخته می‌شود.
اگر خریدار سند مالکیت داشته باشد، نیازی به اثبات وقوع بیع از سمت او نخواهد بود؛ اما در شرایطی که خریدار مبلغ ثمن را پرداخت کرده و فروشنده سند را به نام خریدار منتقل نکرده باشد، خریدار با ارائه مدارک و ادله دیگر می‌تواند اثبات وقوع بیع را انجام دهد.
شاهدت وقوع بیع
اگر عقد بیع به صورت شفاهی انجام شده باشد، برای اثبات آن می‌توان از شاهدان موضوع هم کمک گرفت. در این شرایط دو نفر مرد عاقل و بالغ یا یک مرد و دو زن عاقل و بالغ باید به وقوع عقد بیع شهادت دهند.
امارات یا قرائن
امارات یا قرائن مدارکی هستند که نمی‌توانند وقوع بیع را به صورت کامل ثابت کنند، اما باعث شک کردن قاضی و نهاد تصمیم‌گیری درباره وقوع این عقد و اثبات عقد بیع می‌شوند. از جمله این مدارک می‌توان به صدا یا فیلم ضبط شده موقع انجام معامله یا رد و بدل کردن اسنادی مانند چک بین طرفین معامله اشاره کرد.
سوگند
در صورتی که امکان ارائه هیچ‌کدام از مدارک و ادله ذکر شده برای اثبات وقوع بیع وجود نداشته باشد، خواهان می‌تواند سوگند یاد کند که عقد بیع انجام شده است.
طبق ماده 12 قانون مدنی آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب، دعوای اثبات عقد بیع باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
مدارک لازم وقوع بیع
برای اثبات وقوع عقد بیع توسط خریدار یا فروشنده، لازم است که خواهان مدارکی که برای رسیدگی به این موضوع لازم است را آماده کند. مدارکی که برای اثبات عقد بیع نیاز دارید در ادامه توسط دادسو ارائه شده است.
- رسید پرداخت وجه (با ذکر شماره چک در مبایعه نامه)
- مدارک وقوع بیع از جمله اسناد عادی یا رسمی، امارات و قرائن، اسامی شهود یا اقرار خوانده به عقد بیع
- تنظیم دادخواست اثبات وقوع عقد بیع با کمک وکیل ملکی متخصص این حوزه
- ثبت درخواست در دفاتر خدمات قضایی الکترونیکی
- حضور شاهدان در دادگاه جهت اثبات وقوع عقد بیع
هزینه دادرسی اثبات وقوع بیع
دعوای اثبات عقد بیع از نوع دعواهای مالی است و هزینه دادرسی که برای آن در نظر گرفته شده برای هر مرحله ا ز طرح دعوا و رسیدگی به آن متفاوت خواهد بود. در مرحله بدوی درخواست رسیدگی به اثبات وقوع بیع مبلغ دو نیم درصد تا 3.5 درصد ارزش خواسته برای هزینه دادرسی تعیین می‌شود.
برای مرحله واخواهی و تجدیدنظر، هزینه دادرسی بر اساس ارزش محکوم‌به حساب می‌شود و میزان آن حدود 4.5 درصد محکوم‌به است.
در مرحله فرجام‌خواهی، اعاده دادرسی و اعتراض ثالث، هزینه‌ای که برای دادرسی در نظر گرفته می‌شود 5.5 درصد ارزش محکوم‌به است.
نمونه متن دادخواست اثبات بیع
نام خواهان: آقای/ خانم ……………………………………….
نام خوانده: آقای/ خانم ……………………………………….
خواسته: اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی
دلایل و منضمات: مبایعه نامه عادی شماره ……؛ و شهادت شهود
ریاست محترم شعبه ……دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان ……………………
با سلام
احتراماً به استحضار می‌رساند این‌جانب از خوانده محترم آقای/ خانم……. در مورخه ………… یک باب آپارتمان به شماره پلاک ثبتی ………؛ و مساحت…………متر به صورت قراردادی خریداری کرده‌ام و نیمی از ثمن معامله را فی‌المجلس به فروشنده (خوانده) پرداخت کرده‌ام.
آقای ………………… و آقای ………………… نیز به عنوان شاهد معامله حضور داشته‌اند و قرارداد را امضاء کرده‌اند و مدارک آن موجود است. برای پرداخت الباقی ثمن معامله سه فقره چک به شماره‌های ……؛ و……… و……… به خوانده محترم تحویل دادم که در موعد مقرر چک‌ها وصول شده است.
اما خوانده محترم به تعهد خود مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی عمل نکرده است؛ و با وجود مراجعات مکرر تاکنون نتیجه‌ای حصول نشده است. لذا از محضر دادگاه محترم با توجه به امتناع خوانده از انجام تعهد خود برای انتقال سند تقاضای صدور حکم مبنی بر اثبات عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان مذکور مطابق مقررات قانونی مورد استدعا است.
محل مهر و امضا
سوالات متداول
- برای درخواست اثبات وقوع بیع باید به چه نهادی مراجعه کنیم؟
با توجه به اینکه رسیدگی به عقود بیع و انکار آن یک مسئله حقوقی است، دادخواست اثبات وقوع بیع را باید از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت کنید.
- روش اثبات عقد بیع شفاهی چیست؟
برای اثبات عقد بیع شفاهی لازم است که شاهدان ماجرا را به دادگاه احضار کنید یا خواهان سوگند یاد کند که عقد بیع انجام شده است.
سلام روز بخیر
یه سوال فرق بین اثبات عقد بیع با اثبات وقوع آن چیست؟
سلام، وقت بخیر
اثبات عقد بیع به معنای اثبات صحت و اعتبار قرارداد بیع است. برای اثبات عقد بیع می‌توان از اسناد رسمی مانند سند رسمی بیع، قرارداد بیع و فروش و یا رسید پرداخت استفاده کرد.
اما در مواردی که اسنادی برای اثبات عقد بیع وجود ندارد، می‌توان با اثبات وقوع آن به اثبات عقد بیع رسید.