شرایط الزام به ثبت تقسیم نامه ملک

فروش مال یا ملکی که متعلق به یک نفر است با رضایت خریدار و فروشنده انجام می‌شود؛ اما وقتی چند نفر در یک ملک شریک هستند، برای فروش یا دخل و تصرف در آن باید رضایت مالکان جلب شود. این امر برای این انجام می‌شود که، سهم هر فرد از ملک مشاع مشخص شود و کسی در مال دیگری دخل و تصرف نکند.

برای تعیین سهم هر فرد در ملک مشاع شرکا معمولاً اقدام به نگارش تقسیم نامه می‌کنند. در این مطلب دادسو نکاتی که درباره تقسیم نامه، الزام به اجرای تقسیم نامه و نحوه تنظیم آن باید بدانید را ارائه کرده‌ایم. اگر نداشتن تقسیم نامه ملک برایتان دردسرساز شده و نیاز به دریافت راهنمایی در این رابطه دارید، با وکلای موسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.

تقسیم نامه چیست؟

تقسیم نامه سندی است که سهم هر کدام از شرکا در ملک مشاع را مشخص کرده و به شراکت آن‌ها در آن مال پایان می‌دهد. با تقسیم ملک و مشخص شدن سهم هر کدام از شرکا، مالک آن سهم می‌تواند در بخش خودش دخل و تصرف کند و دیگران نمی‌توانند اعتراضی نسبت به این موضوع داشته باشند.

بنابراین، تا زمانی که تقسیم نامه بین شرکا تأیید نشده باشد، همه افراد در کل ملک سهیم هستند و هیچ‌کدام از شرکا نمی‌تواند بدون اذن دیگران در مال مورد نظر دخل و تصرف کند. در صورتی که این اتفاق رخ داده باشد، فضولی رخ داده و برابر با قوانینی که برای معاملات فضولی مشخص شده با فرد برخورد خواهد شد.

شرایط تقسیم نامه

برای تنظیم تقسیم نامه شرایط خاصی در نظر گرفته شده است؛ و شرکای ملک باید تقسیم نامه را طبق این شرایط به نگارش دربیاورند. در غیر این صورت تقسیم نامه معتبر نخواهد بود.

• هر کدام از شرکا می‌توانند برای تنظیم تقسیم نامه رسمی درخواست دهند، مگر اینکه به خاطر موارد قانونی یا بر اثر تراضی طرفین تنظیم تقسیم نامه ممنوع شده باشد.
• تمام شرکا باید برای تنظیم تقسیم نامه توافق داشته باشند، در غیر این صورت، دادگاه صاحبان ملک مشاع را بدون اینکه ضرری به آن‌ها وارد شود وادار به امضای تقسیم نامه خواهد کرد.
• برای اموالی که به صورت وقف بین موقوف علیهم وجود دارند، امکان تنظیم تقسیم نامه وجود ندارد.
• تنظیم تقسیم نامه نباید موجب ضرر وارد شدن به بقیه مالکان شود.
• تقسیم‌نامه‌هایی که به غلط تنظیم شده باشند باطل هستند.
• تقسیم نامه باید به صورت رسمی ثبت شود، در غیر این صورت در هیچ‌کدام از ادارات و محاکم مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد.

اعتبار تقسیم نامه عادی

بر اساس مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت‌اسناد و املاک کشور، تقسیم‌نامه‌هایی که دست‌نویس هستند یا به صورت عادی بین شرکا تنظیم شده‌اند در هیچ‌کدام از مراجع قانونی و محاکم پذیرفته نخواهند شد. مگر اینکه دادخواست تنفیذ تقسیم نامه به دادگاه حقوقی ارائه شده باشد و دادگاه به تنظیم نامه مورد نظر اعتبار ببخشد.

مدارک مورد نیاز دادخواست الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی

برای دریافت تقسیم نامه رسمی لازم است که مدارک مورد نیاز آن را آماده کرده و به سازمان مورد نظر ارائه دهید. در صورتی که این مدارک ناقص باشد، یا اینکه شرکا در ارائه آن کوتاهی کنند، تقسیم نامه رسمی برای ملک صادر نخواهد شد و همچنان امکان افزار ملک مشاع برای آن‌ها وجود خواهد داشت. در ادامه لیست مدارک مورد نیاز برای دریافت سند تقسیم نامه رسمی را جهت شناخت بیشتر ارائه کرده‌ایم.

• مدارک هویتی (شناسنامه و کارت ملی) کلیه شرکا
• مستندات و مدارک ملک مشاع مانند سند رسمی ملک
• مدارک نشان دهنده مالکیت شرکا بر ملک مشاع
• ارائه تقسیم نامه عادی تنظیم شده بین شرکا
• ثبت‌نام در سامانه ثنا و ارائه درخواست تنظیم تقسیم نامه رسمی

قانون مدنی در ماده 589، هر کدام از شرکا می‌تواند تقاضای تقسیم مال مشاع درخواست تقسیم نامه رسمی دهد، مگر اینکه تقسیم ملک ممنوع یا مشروط به موضوع خاصی باشد.

موارد طرح دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه

 دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه در شرایطی مطرح خواهد شد که برخی از شرکاء حاضر به امضای تقسیم نامه رسمی نشوند. در این مواقع، هر کدام از شرکا می‌تواند دادخواست الزام مالک به امضای تقسیم نامه را تنظیم کرده و آن را برای رسیدگی به دادگاه ارائه دهد.

نحوه اجرای رأی الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه

جهت ثبت دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه لازم است که ابتدا شریک یا شرکا دادخواست الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه را با کمک وکیل ملکی تنظیم کرده و به دادگاه ارائه کنند. سپس باید مالک یا مالکان به دفتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواستشان را ثبت کنند. پس از ثبت دادخواست، به متقاضی شماره ثنا تعلق خواهد گرفت.

پس از ارائه مدارک و دادخواست تقسیم نامه رسمی، در صورتی که خواندگان از قانون تمکین کرده و تقسیم نامه را امضا کرده باشند، تقسیم نامه ثبت رسمی خواهد شد. در غیر این صورت اگر خوانده‌ای تقسیم نامه را امضا نکرده باشید، باید ظرف مدت 10 روزه تعیین شده توسط دادگاه به دفترخانه ثبت تقسیم نامه مراجعه کرده و آن را امضا کند.

هزینه دریافت تقسیم نامه

هزینه تقسیم نامه با توجه به تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی در سال جاری در نظر گرفته می‌شود. در سال جاری این مبلغ برای اموال منقول و غیرمنقول مانند زمین، ملک، ماشین و… یک میلیون ریال یا 100 هزار تومان اعلام شده است. این مبلغ ممکن است در سال‌های آتی تغییر پیدا کند.

در صورتی که از طریق دادگاه برای دریافت تقسیم نامه رسمی اقدام کرده باشید، باید هزینه بیشتری را برای ثبت تقسیم نامه در نظر داشته باشید. از جمله این مخارج می‌توان به هزینه تنظیم دادخواست تقسیم نامه توسط وکیل ملکی، ثبت نام در سامانه ثنا، هزینه ثبت دادخواست دادرسی و… خواهد بود. در این روش سریع‌تر می‌توانید مراحل ثبت تقسیم نامه رسمی ملک مشاعی را انجام دهید.

نکاتی درباره الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی

• برای ثبت تقسیم نامه رسمی باید کلیه مدارک مورد نیاز را آماده کرده و به دادگاه ارائه کنید.
• ارائه اطلاعات مساحت واحدها، انباری، پارکینگ، حقوق مالکین و… در ملک مشاعی آپارتمانی ضروری خواهد بود.
• مشخص کردن کلیه اموال مشاعی جهت تنظیم سند رسمی الزامی است.
• اگر شرکا برای تنظیم تقسیم نامه رسمی به توافق رسیده باشند، سرعت انجام کار بسیار بیشتر از مواقعی است که یک یا چند نفر از شرکا راضی به این کار نباشند.
• اگر شخصی حق خودش را قبل تحریر تقسیم نامه رسمی به طور کامل دریافت کرده باشد، لازم است که مدارک لازم برای این کار ارائه شود تا حقوق سایر شرکا محفوظ بماند.
• فروش ملک قبل از تنظیم تقسیم نامه رسمی پیامدهای قانونی برای شرکا خواهد داشت و باید تا زمان تنظیم رسمی تقسیم نامه منتظر بمانند.

سخن پایانی

تقسیم نامه به سندی گفته می‌شود که برای تعیین سهم هر یک از شرکا و جدا کردن سهم آن‌ها از ملک مشاعی تنظیم می‌شود. دادگاه و سایر مراجع قانونی تنها تنظیم نامه‌هایی که به صورت رسمی ثبت شده‌اند را قبول دارند؛ بنابراین شرکا با تنظیم تقسیم نامه عادی نمی‌توانند ملک را افراز کرده و در آن دخل و تصرف کنند. جهت دریافت اطلاعات بیشتر درباره نحوه تقسیم ملک مشاعی و تنظیم دادخواست ثبت تقسیم نامه رسمی می‌توانید از وکلای موسسه حقوقی دادسو کمک بگیرید.

سوالات متداول