حق شفعه چیست؟

حق شفعه یک اصطلاح حقوقی است و زمانی به میان می‌آید که یکی از دو نفر شریک در یک مال غیر منقول قابل تقسیم، دارایی خود را به شخص سومی واگذار کند.

در این شرایط، طبق قانون شریک دوم می‌تواند مبلغی را که مشتری به شریک اول پرداخت کرده است، به او بپردازد و کل مال را تصاحب کند.

در صورت داشتن هرگونه سؤال در زمینه حق شفعه یا سایر مباحث حقوقی، می‌توانید از وکیل ملکی مؤسسه حقوقی دادسو کمک بگیرید.

حق شفعه چیست؟

حق شفعه به زبان ساده به مالکیت گرفتن سهم فروخته‌شده یکی از شرکا، توسط شریک دیگر اشاره می‌کند.

در واقع، شفعه به این معنی است که اگر یک نفر از شرکا تصمیم بگیرد که دارایی خود را بفروشد، شریک دوم می‌تواند با پرداخت معادل هزینه پرداختی مشتری به مالک، صاحب سهم او شود.

البته اگر یک شریک مال خود را بفروشد و این کار را بدون اجازه و رضایت شریک دیگر انجام داده باشد، قانون مدنی این حق را برای شریک دوم قائل شده است تا با همان میزان پول در نظر گرفته شده برای معامله توسط خریدار، باقی ملک را نیز تصاحب کند.

تعریف قانون از شفعه در ماده 808 آمده است که می‌گوید: «هر گاه اموال غیر منقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، سهم خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.»

بنا بر تعاریف ذکر شده، حق مورد نظر را شفعه و به صاحب ذی نفع این حق، شفیع می‌گویند.

اقسام شفعه چیست؟

حق شفعه به دو صورت عینی و مالی در قانون تعریف شده است. حالت اول به این معنی است که اگر حق عینی باشد، شریک ذی‌نفع دیگر برای دریافت حق خود نیازی به اقامه دعوا ندارد.

با این حال، در صورتی که این حق مالی باشد، برای دریافت حق شفعه، شخص شفیع باید اقدام به اقامه دعوی کند. برای پیگیری چنین پرونده‌هایی حتماً باید از یک وکیل مجرب کمک گرفت تا سریع‌تر به نتیجه برسید.

شرایط حق شفعه در قانون

برای اینکه شخص شفیع از این حق برخوردار شود، چندین رکن و شرط اساسی وجود دارد که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم:

غیر منقول بودن مال

همانطور که در تعریف حق شفعه چیست، به یک ماده قانونی اشاره کردیم، مال مورد نظر باید در ردیف اموال غیرمنقول باشد. منظور از مال غیرمنقول، مالی است که قابل انتقال به جایی دیگر نباشد؛ مثلاً زمین یا ملک.

در صورتی که در مال غیرمنقول درخت یا بنایی ایجاد شده باشد و شریک تنها به فروش بنا یا درخت بدون زمین اقدام کند، حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

در صورتی که زمین را با بنا و درخت به مشتری بفروشد، شخص شفیع می‌تواند از این حق خود برای تصاحب کامل مال استفاده کند.

مشاع بودن مال

مشاع بودن یکی دیگر از شرایط ایجاد این حق می‌باشد که قانون در مورد آن نیز ارکانی را تعیین کرده است. بر این اساس، حق شفعه تنها به مال غیرمنقول مشاع تعلق می‌گیرد.

مشاع بودن به این معنی است که حق شرکا از نظر قانونی و نه جغرافیایی، از قبل معین و مشخص باشد. به زبان ساده‌تر، سند رسمی دال بر شراکت دو نفر وجود دارد، اما میزان حق آن‌ها در این شراکت مهم نیست، زیرا هر دو در تمام بخش‌های مال باهم شریک هستند.

بدین ترتیب، نه میزان سهم هر یک از طرفین بلکه مشاع بودن آن از نظر قانون اهمیت دارد.

قابل تقسیم بودن مال

مورد دیگری که باید در ایجاد این حق به آن اشاره کرد، قابلیت تقسیم مال است. اینکه ملک قابل تقسیم است یا خیر، از دو طریق قابل اثبات خواهد بود:

اولین راه مراجعه به اداره ثبت و تأیید این اداره است و دومین راه کمک گرفتن از یک کارشناس رسمی اداره دادگستری خواهد بود.

در برخی مواقع مثل تعارضات قانونی موجود در ملک یا امکان کاهش ارزش ملک، ممکن است مال مورد نظر قابل تقسیم نباشد.

تعداد شرکا

در بحث شفعه حتماً شرکای مال غیرمنقول قابل تقسیم، باید 2 نفر باشند. البته این شرط زمانی است که شریک اول نسبت به فروش مال خود اقدام کند.

بدین ترتیب، اگر مال هم‌زمان به چند نفر فروخته شود و تعداد شرکا در این زمان بیشتر از 2 نفر باشد، شفیع همچنان از این حق برخوردار خواهد بود.

استفاده از حق بیع در معامله

نکته مهم دیگر که حق شفعه را به شفیع واگذار می‌کند، زمانی است که معامله در قالب حق بیع انجام شده باشد. در واقع، حق بیع همان انتقال یک مال به صورت خرید و فروش است.

بدین ترتیب، اگر مال مورد نظر به اشکال دیگر به شخص سوم واگذار شود، مثل زمانی که یکی از شرکا از آن به عنوان مهریه استفاده کند یا مال به وراث برسد، این حق از درجه اعتبار ساقط خواهد شد.

ارکان حق شفعه چیست؟

حال که متوجه شدیم حق شفعه چیست، بد نیست که به توضیحات قانون درباره ارکان حق شفعه چیست، رجوع کنیم. در ادامه، به بررسی ارکان حق شفعه چیست، می‌پردازیم:

توجه به فوری بودن حق شفعه

در قانون به این موضوع اشاره شده است که حق شفعه، فوری است. به این معنی که اگر شخص ذی‌نفع یا همان شفیع برای رسیدن به حق خود در اسرع وقت اقدامی نکند، این حق از درجه اعتبار ساقط خواهد شد.

البته ذکر این نکته ضروری است که فوریت حق شفعه از زمان آگاه‌شدن شفیع از معامله در نظر گرفته می‌شود.

بدین ترتیب، شخص شفیع از زمانی که از این معامله باخبر شود، باید برای احقاق حق خود اقدام کند، در غیر این صورت قانون این تعلل را به معنی اسقاط حق و صرف نظر کردن وی از حق خود در نظر می‌گیرد.

قابل اسقاط بودن حق شفعه

حق شفعه هم مانند دیگر امور حقوقی مالی، قابل اسقاط خواهد بود. برای مثال، اگر شخص شفیع پس از مطلع‌شدن درباره معامله شریک خود، سهمش را به شخص دیگری منتقل کند، حق شفعه خود به خود ساقط می‌شود.

انتقال به ورثه

حق شفعه از آن دست حقوقی نیست که بتوان آن را به صورت ارادی به دیگران منتقل کرد. این حق از آن جهت که ملک مشاع است، به شخص شفیع داده می‌شود و قابل انتقال به غیر نخواهد بود؛ مگر در یک مورد و آن هم در زمان انتقال به ورثه است.

در واقع، قانون در این باره اعلام کرده است که اگر شخص شفیع بدون دریافت حق شفعه خود فوت کند، این حق به صورت خودکار به ورثه می‌رسد که در این حالت وراث می‌توانند به جای او برای احقاق حق خود اقدام کنند.

البته نکته مهم در این زمینه، اقدام تمام ورثه برای حق شفعه است؛ به این معنی که اگر برخی از وراث حق خود را اسقاط نمایند، سایر ورثه نمی‌توانند برای دریافت این حق اقدام کنند.

از دیگر ارکان مهم پیرامون حق شفعه می‌توانیم به موارد زیر اشاره کنیم:

• اموال موقوفی شامل استفاده از حق شفعه نمی‌شوند.
• در قانون برای بیع فاسد حق شفعه در نظر گرفته نشده است.
• در صورتی حق شفعه برای شخص شفیع ایجاد می‌شود که شریک تمام مال خود و نه بخشی از آن را به مشتری بفروشد.

جمع بندی

حق شفعه در قانون زمانی قابل اجراست که دو نفر در یک مال غیرمنقول قابل تقسیم شریک باشند و یک نفر از شرکا بخواهد سهم خود را به نفر سومی بفروشد.

در این شرایط، شریک اول می‌تواند با توجه به حق قانونی خود و با پرداخت هزینه در نظر گرفته برای مشتری، باقی مال را نیز تصاحب کند.

البته در تعریف حق شفعه چیست بررسی کردیم که این حق شرایط، اوصاف و نکات مهم خاص خود را دارد که باید به آن‌ها توجه شود.

در صورتی که شما هم درباره مسائل حقوقی مختلف از جمله مسائل مالی مرتبط با اموال منقول و غیرمنقول با پرسشی مواجه هستید یا نیاز به کمک حقوقی در این زمینه دارید، می‌توانید از طریق تماس تلفنی یا واتس‌اپ با مشاور حقوقی مؤسسه دادسو در ارتباط باشید.

سؤلات متداول