مالیات خانه های خالی چقدر است؟

مالیات خانه های خالی طبق ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، به خانه‌هایی که بیش از 120 روز در طول سال خالی بمانند، تعلق می‌گیرد.

امروزه یکی از راه‌های سرمایه‌گذاری، خرید ملک و اجاره آن است. در چنین شرایطی، ملاک کشور که صاحب چندین ملک هستند، با خالی نگه داشتن خانه‌های خود، بر قیمت ملک تأثیر می‌گذارند و باعث ضرر عده کثیری می‌شوند.

در نتیجه، دولت قانونی را مقرر کرده است تا دست سودجویان را ببندد و به ‌تمامی اقشار جامعه کمک کند. بدین ترتیب، یا باید خانه‌ها اجاره داده شوند یا مالیات خانه های خالی باید پرداخت گردد.

اگر در مورد مالیات بر خانه های خالی سؤال یا ابهامی دارید، می‌توانید با وکیل ملکی مؤسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.

مالیات خانه های خالی چیست؟

بر اساس ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، هر واحد مسکونی که به استناد اداره ثبت، بیش از 120 روز خالی بماند، مشمول مالیات خواهد شد.

مالیات درآمد بر اجاره در سال اول 6 برابر مالیات مقرره، سال دوم 12 برابر و سال سوم 18 برابر مالیات متعلقه در نظر گرفته می‌شود.

چه خانه‌هایی مشمول مالیات خانه های خالی می‌شوند؟

بر اساس قانون خانه‌هایی مشمول مالیات می‌شوند که دارای شرایط زیر باشند:

1. چنانچه یک واحد مسکونی بیش از 4 ماه یا 120 روز متوالی یا غیرمتوالی خالی از سکنه باشد و این ملک، خانه اصلی صاحب‌خانه در نظر گرفته نشود، شامل اخد مالیات می‌شود.
2. بیش از یک سال از صدور گواهی پایان کار ملک گذشته باشد.
3. شهری که ملک در آن واقع شده، جمعیتی بالای 100 هزار نفر داشته باشد. بر این اساس، شهرهای کوچک و روستاها مشمول مالیات خانه های خالی نمی‌شوند؛ اما اگر در سامانه ثبت نشده باشند، به‌آن‌ها مالیات تعلق می‌گیرد.
4. در مورد اجاره خانه یا وقفی بودن آن مشکلی وجود داشته باشد.
5. بیش از 120 روز از تاریخ سند زدن ملک گذشته باشد.
6. انجام ثبت ملک، برای تمامی واحدهای مسکونی، تجاری و اداری انجام می‌شود. تمامی این املاک اگر بیش از 4 ماه خالی بمانند، مشمول مالیات خواهند شد.
7. صاحبان خانه‌های تازه ساخته شده پس از 12 ماه و در حالت ساخت انبوه پس از 18 ماه در صورتی خالی بودن مؤظف به‌پرداخت مالیات خانه های خالی هستند.
8. مالیات واحدهای مسکونی شراکتی که خالی از سکنه هستند، بر اساس سهم هر شریک محاسبه می‌شود.
9. چنانچه فردی مالک 5 عدد خانه خالی یا کمتر باشد، در صورت توالی روند خالی بودن خانه، در سال دوم خالی بودن، 12 درصد و سال سوم 18 درصد مشمول مالیات متعلقه خواهد شد.
10. در صورت عدم توالی در خالی بودن ملک، مالیات بر خانه خالی بر اساس خالی بودن سال اول و برابر با 6 درصد مالیات متعلقه خواهد بود.
11. اداره مالیاتی ذی‌ضلاح در مورد اشخاص حقیقی، اداره مالیات نشانی اصلی مالک یا مالکان در سامانه اسکان در نظر گرفته می‌شود.
12. چنانچه هنگام ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان، هیچ آدرسی ذکر نشده باشد، اداره مالیات، یکی از واحدهای خالی را به ‌صورت سیستمی تعیین می‌کند؛ مگر اینکه مالک حقیقی، اقامتگاه قانونی خود را به ‌صورت سیستمی به سازمان مالیات اطلاع دهد.
13. برای مالکان دارای بیش از 5 خانه خالی در سال مالیاتی، ضرایب مالیاتی نسبت به کل واحدها، دو برابر ضریب ذکر شده در ماده 54 اعمال می‌شود.

نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی

روش محاسبه مالیات خانه های خالی در ماده 53، 54 و 131 قانون مالیات‌های مستقیم به ‌این صورت است که:

ابتدا ارزش اجاره یک خانه بر اساس متر مربع مشخص می‌شود. برای مثال، خانه‌ای 90 متری با ارزش اجاره برای هر متر مربع از قرار 50 هزار تومان مقدار اجاره ماهانه آن 4500000 تومان خواهد بود.

50*90=4500000

سپس، مقدار 25 درصد استهلاک به‌آن تعلق می‌گیرد که در ماده 53 اینگونه بیان شده است:

«درآمد مشمول مالیات خانه‌ های خالی که به ‌صورت اجاره به ‌فرد دیگری واگذار می‌شوند، عبارت است از: کل مال اعم از نقدی و غیر نقدی منهای 25 درصد استهلاک و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.»

سپس، نرخ اجاره بر اساس قانون محاسبه می‌شود:

«نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به‌استثنای مواردی که طبق این قانون شامل مالیات جداگانه‌ای می‌شوند، به ‌این صورت محاسبه خواهد شد: درآمدی تا حدود 500 میلیون ریال مشمول مالیات 15 درصدی می‌شود. مازاد 500 تا یک میلیارد ریال، مالیات سالانه 20 درصد را شامل خواهد شد.”»

بر این اساس، مثال ذکر شده اینگونه ادامه پیدا می‌کند:

4500000*25%= 1125000

1125000-4500000=3375000

3375000*15%= 506250

در نهایت، بر اساس آنچه در قانون مالیات خانه های خالی که در ماده 54 به ‌آن اشاره شده، در سال اول 6 برابر، سال دوم 12 و سال سوم 18 برابر مالیات تعلق می‌گیرد، بر اساس اعداد بالا چنین خواهد بود:

سال اول مالیات خانه 90 متری برابر است با: 6*506250=3037500

سال دوم با فرض اینکه ارزش ملک تغییری نداشته: 506250*12=6075000 مالیات خانه های خالی

سال سوم بر اساس 18 درصد اینگونه محاسبه می‌شود: 506250*18=9112500

به ‌بیان ساده‌تر باید گفت، اگر مالک خانه خود را اجاره دهد و بابت آن مالیاتی پرداخت کند، هزینه کمتری را متحمل می‌شود.

نحوه معاف شدن از مالیات خانه های خالی

در صورتی‌ می‌توان از این مالیات معاف شد که ملک، اقامتگاه اصلی یا فرعی صاحب‌خانه در نظر گرفته شود.

بدین ترتیب، در پاسخ به سؤال هر فرد چند خانه میتواند داشته باشد، باید بگوییم که هر فرد تنها می‌تواند یک مسکن را به‌ عنوان اقامتگاه اصلی در سامانه اسکان و املاک کشور ثبت کند و کد پستی آن را در این سامانه به‌ ثبت برساند.

همچنین، این فرد می‌تواند ملکی را در شهری غیر از محل سکونت خود، به ‌عنوان اقامتگاه فرعی به ‌ثبت برساند. مثلا ویلا یا واحدی در شهر دیگر که تفریح‌گاه شخص به ‌شمار می‌رود.

این دو ملک شامل مالیات خانه های خالی نمی‌شوند و از مالیات معاف هستند. البته مالکان می‌توانند تحت دو شرایط، ملک را به ‌عنوان اقامتگاه فرعی تحت تکفل خود به ‌ثبت برسانند:

فرد می‌تواند ملکی که در آن ساکن است را به ‌عنوان اقامتگاه اصلی ثبت کند و سپس یکی از افراد تحت تکفل، آن ملک را ‌به ‌عنوان اقامتگاه معرفی نماید تا این ملک، جزو اقامتگاه فرعی شناخته شود.

چنانچه فردی که تحت تکفل قرار دارد، دانشجو، بیمار یا طلبه‌ای باشد که در شهر دیگری غیر از شهری که اقامتگاه اصلی یا فرعی به ‌نام او ثبت شده، شاغل و مجبور باشد که در آن شهر نیز سکونت کند، می‌تواند در شهر سوم، ملکی را به‌ عنوان اقامتگاه فرعی ثبت کرده و مشمول مالیات بر خانه خالی نمی‌شود.

علاوه بر این، بهترین وکیل امور ملکی می‌تواند راه‌حلی صحیح در این رابطه ارائه دهد که با قوانین دولتی منطبق باشد.

آیا املاک کلنگی مشمول مالیات می‌شوند؟

در صورتی ‌که ملک کلنگی به‌ دلیل فرسودگی قابل اجاره دادن نباشد، از نظر قانون همچنان شامل مالیات خانه های خالی خواهد شد. چنانچه این خانه متعلق به وراث باشد، ممکن است شامل مالیات بر ارث نیز شود.

نحوه شناسایی خانه‌های خالی برای پرداخت مالیات

شناسایی خانه‌های خالی از سکنه از طریق سامانه املاک و اسکان انجام می‌شود.

بر این اساس، مالکان یا صاحبان خانه باید اطلاعات املاک خود را در سامانه ثبت کنند تا چنانچه خانه خود را به ‌شخصی اجاره داده‌اند، مشمول مالیات بر خانه خالی نشوند.

در این سامانه، برای هر واحد مسکونی، یک کد پستی تعریف می‌شود که مشخص‌کردن وضعیت آن برعهده مالک و مستاجر است.

تمامی نهادهای دولتی و بانک‌ها مؤظفند برای سرعت بخشیدن به ‌روند شناسایی محل سکونت، با دریافت کد پستی، اقدام به ‌خدمت‌رسانی کنند.

مهلت پرداخت مالیات خانه های خالی

مالکان باید در طول یک سال، اطلاعات ملک خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند. تا پایان تیر ماه هر سال به‌ مالکان مهلت داده می‌شود تا تکمیل و تحویل اظهارنامه املاک خود را انجام دهند.

بهتر است برای پر کردن اظهارنامه مالیاتی از یک کارشناس کمک گرفته شود. اطلاعات ثبت شده در سامانه با اطلاعات موجود تطبیق داده شده و پس از صحت‌سنجی توسط اداره مالیات مربوطه، برگ تشخیص مالیات برای مالک ارسال می‌شود.

چنانچه مالک به‌ مالیات تعلق گرفته اعتراضی نداشته باشد، تا یک ماه فرصت پرداخت مالیات را خواهد داشت.

نحوه پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی

ابتدا لازم است مالک از طریق درگاه ملی خدمات مالیات my.tax.gov.ir استعلام مالیات را انجام دهد.

 پس از انجام ثبت نام در سامانه، نام کاربری و رمز عبور خود را در کادرهای مربوطه وارد کنید و دکمه ورود را فشار دهید.

یک کد ۶ رقمی به شماره موبایل شما ارسال می‌شود که باید آن را برای پرداخت مالیات بر خانه خالی در کادر مربوطه وارد کنید.

در نوار کناری، گزینه پرداخت قبض‌های مالیات را بیابید. پس از رویت قبض مربوطه، برای ‌پرداخت آن اقدام نمایید.

جمع بندی

قانون‌گذاران در سال 1399 برای جلوگیری از سودجویی برخی ملاک کشور که با خالی نگه‌داشتن املاک خود، سعی در بالا بردن قیمت املاک داشته‌اند، قانون مالیات خانه‌ های خالی را مقرر کردند.

طبق ماده 54 مالیات‌های مستقیم، چنانچه خانه‌ای بیش از 120 روز به ‌صورت متوالی یا غیرمتوالی خالی بماند، مشمول مالیات خواهد شد.

 برای جلوگیری از خالی شناسایی شدن خانه، مالک باید خانه خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کند.

در صورتی که سؤال یا ابهامی در مورد مالیات خانه های خالی دارید، می‌توانید با وکیل پایه یک دادگستری مؤسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.

سؤالات متدوال