یکی از مهمترین کارهایی که در مراحل اولیه صدور اسناد مالکیت شش دانگ برای هر فردی باید انجام شود، تعیین تکلیف تحدید حدود ملک است.
تحدید حدود ملک به تعیینکردن حدود چهارگانه یا اربعه (چهار جهت اصلی جغرافیایی) زمین اشاره دارد.
در این مطلب از دادسو نکاتی که لازم است درباره تحدید حدود ملک بدانید را بیان میکنیم؛ با ما همراه باشید. در صورتی که نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر در مورد تحدید حدود املاک مشاعی دارید، میتوانید با وکیل ملکی و مشاورین متخصص مؤسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.
تحدید حدود یعنی چه؟
تحدید به معنی تعیینکردن حد و حدود چیزی است؛ بنابراین زمانی که باید حدود مواردی مانند زمین یا ملک مشخص گردد نیز از این واژه استفاده میشود.
البته چون تحدید در معنی تخصصی برای مشخصکردن حدود چهارگانه یا اربعه (چهار جهت اصلی جغرافیایی) زمین مورد ثبت به کار میرود؛ در اسناد تمامی زمینها و املاک بخشی، برای ثبت حدود مشخصات یا همان حدود اربعه این کلمه در نظر گرفته میشود.
هدف از تحدید حدود ملک، مشخصکردن حد و حدود زمین یا ملک از نظر نحوه دسترسی به قطعات مجاور یا منتهیشدن به خیابانهای اطراف آن است.
فیلد های "*" اجباری هستند
تحدید حدود املاک مشاعی
تحدید حدود املاک مشاعی به تعیینکردن مرزهای جغرافیایی یک ملک یا زمین مشاع گفته میشود. این کار میتواند از بروز اختلافات میان شرکا جلوگیری کند.
نحوه تحدید حدود ملک
اولین کاری که در تعیین تحدید حدود املاک انجام میشود، نقشهبرداری دقیق و کامل ملک است. در صفحه سوم سند رسمی مالکیت، قسمتی برای درج پلاکهای اصلی و فرعی ملک در نظر گرفته شده و مساحت کل و حدود اربعه در این بخش درج میشود.
تمامی اعداد به دست آمده از نقشهبرداری نیز در صورت عدم مشخصبودن حدود ملک در این بخش با حروف درج میشود.
البته برای برخی از سندها مساحت و حدود اربعه ذکر نمیشود و تنها شاهد درج شماره پلاک ثبتی در سند خواهیم بود.
در این شرایط برای تحدید حدود ملک و مساحت آن نیاز به نقشههای ثبتی خواهیم داشت که توسط کارشناسان این حوزه آماده شدهاند.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
چه زمانی نیاز به اصلاح حدود خواهد بود؟
گاهی مواقع ممکن است تغییراتی در وضعیت املاک ثبتی یا املاک مجاور آن به وجود آمده باشد. علت این تغییرات ممکن است ایجاد عابر یا گذرگاه و … باشد.
در این شرایط در حدود اربعه ملک تغییراتی رخ میدهد و مالک برای مشخصکردن حدود ملک یا زمین باید به اداره ثبت املاک مراجعه کرده و درخواست خودش را برای اصلاح حدود ثبت کند.
تحدید حدود املاک و اصلاح حدود چگونه انجام میشود؟
برای انجام تحدید حدود ملک قوانین مشخصی وجود دارد و باید مراحل آن را طبق فرآیند قانونی طی کنید.
برای انجام این مراحل میتوانید از یک وکیل پایه یک دادگستری که به قوانین تحدید حدود ملک مسلط است نیز کمک بگیرید. در حالت کلی، روند تحدید حدود املاک طبق قانون به صورت زیر است:
- اگر حدود مجاوران املاک ثبتی از نظر ثبت تعیین شده باشد، تحدید حدود به تبعیت از حدود مجاوران و بدون نیاز به منتشر کردن آگهی تحدید حدود انجام میشود.
- در صورتی که املاک مورد تحدید جزو اموال عمومی دولت و شهرداریها باشند، تحدید حدود با حضور نمایندگان و سازمانهای مربوطه انجام میشود. (حضور نداشتن بعضی از نمایندگان، تعیین و تحدید حدود را به تعویق نخواهد انداخت و مانعی برای این کار نخواهد بود.)
- بعد از تقاضای ثبت ملک، زمان اجرای تحدید حدود از طریق منتشر کردن آگهی تحدید حدود در مطبوعات و رسانهها به اطلاع مجاوران و متقاضیان دیگر ثبت خواهد رسید.
- در شرایطی که هنگام تحدید حدود، متقاضی یا نمایندهاش در محل حاضر نشده باشند، ملک مورد نظر با حدودی که از طرف مجاوران اعلام شود، تحدید خواهد شد.
- اگر مجاوران هم در هنگام تحدید حدود در جلسه حضور پیدا نکنند، حدود برای ملک مورد نظر تعیین نشده و اعلان تحدید و تعیین حدود درباره آن ملک تجدید خواهد شد.
- در صورتی که طرفین دعوا (متقاضی و مجاوران) در جلساتی که برای دومین بار برگزار شده نیز حاضر نشوند، تحدید ملک برای آنها انجام نمیشود و حق ثبت ملک دو برابر خواهد شد.
هزینه تحدید حدود ملک
هزینه تحدید حدود ملک در ایران با توجه به عوامل مختلفی مانند مساحت ملک، پیچیدگی فرآیند و شهر یا استانی که ملک در آن واقع شده است، مشخص میشود.
عواملی که روی هزینه تحدید حدود ملک تأثیر میگذارند، عبارتاند از:
مساحت ملک
هر چقدر مساحت ملک بیشتر باشد، هزینه تحدید حدود بیشتر خواهد بود.
پیچیدگی فرآیند تحدید ملک
هر چقدر فرآیند تحدید حدود پیچیدهتر باشد، هزینه آن بیشتر میشود؛ یعنی املاکی که در مناطق دارای مرزهای خاص و پیچیده قرار دارند، نیاز به پرداخت هزینه تحدید ملک بیشتری خواهند داشت.
شهر یا استان محل وقوع ملک
هزینه تحدید حدود ملک در شهرهای بزرگ مانند تهران بیشتر از شهرستانها و شهرهای کوچک است.
مدارک مورد نیاز برای اعتراض به حکم تحدید حدود ملک
در صورتی که تحدید حدود ملک انجام شده و نسبت به رأی صادره اعتراض دارید، با کمک وکیل میتوانید مدارک مورد نیاز برای اعتراض را آماده کرده و اعتراض خود را اعلام کنید.
مدارکی که برای طرح این دعوی نیاز دارید عبارتاند از:
- سند مالکیت (اختیاری)
- تصویر مصدق صورتجلسه تحدید حدود که به وسیله اداره ثبت تنظیم شده (اختیاری)
- تصویر مصدق مدارک مبنی بر باطلبودن عملیات تحدید حدود (اختیاری)
- کارت ملی جهت احراز هویت (الزامی)
- پرداخت هزینه دادرسی (الزامی)
در صورت عدم وجود یا در دسترس بودن مدارک اختیاری میتوانید یکی از مدارک زیر را به عنوان مدرک ضمیمه پرونده کنید:
- استماع شهادت شهود و مطلعین
- شماره پرونده استنادی
- تحقیقات محلی
- معاینه محلی
- درخواست استعلام
- درخواست جلب نظر کارشناس
- اتیان سوگند
آگهی تحدید حدود یعنی چه؟
آگهی تحدید حدود ملک، آگهی رسمی است که توسط اداره ثبت دارای صلاحیت منتشر میشود. هدف از انتشار آگهی این است که مجاوران از تقاضای یک یا چند نفر برای تحدید حدود یک ملک مطلع شوند.
آگهی تحدید حدود چگونه منتشر میشود؟
برای آمادهکردن آگهیهای عمومی تحدید حدود ملک و انتشار آنها شرایط خاصی وجود دارد. از جمله این شرایط و نکات میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- با استناد به مادههای 61 و 62 آییننامۀ قانون ثبت، پیشنویسهای آگهی به ترتیب شماره املاک تهیه میشوند؛ بنابراین به ازای هر یک یا چند پلاک و با توجه به مساحت و موقعیتشان در روزهای جلسات تحدید حدود مشخص میشود؛ بنابراین ممکن است حدود یک پلاک چند روز برای تحدید حدود مشخص شده باشد و برای چند پلاک، یک روز را به تحدید حدود اختصاص داده شود.
- تاریخ و ساعت روز تحدید برای شروع عملیات باید در ذیل شماره پلاکهای مربوطه درج شده باشد.
- با استناد به ماده 67 آییننامۀ قانون ثبت، فاصله بین انتشار آگهی و جلسه تحدید نباید کمتر از 20 و بیشتر از 60 روز باشد.
- در صورتی که مجاوری از ملک مربوطه برای خود حق ارتفاق قائل باشد، باید حداکثر تا 30 روز بعد از تاریخ تحدید به ادارههای ثبت مراجعه و شکایت خود را مطرح کند.
- مسئول بایگانی بعد از تهیه پیش نویسی از آگهی تحدید، آن را برای رئیس ثبت ارسال خواهد کرد. رئیس ثبت نیز بعد از کنترل و بررسی آن را امضا خواهد کرد و مسئول اداره این پیشنویس را بعد از تایپ امضا میکند. این پیشنویس بعد از شمارهگذاری و ضمیمهکردن یک نامه، برای چاپ در یک روزنامه کثیرالانتشار یا محلی ارسال خواهد شد.
- مسئول بایگانی بعد از چاپ آگهی آن را با پیشنویس آگهی مطابقت میدهد و در صورتی که در فرآیند چاپ آگهی اشتباهی رخ نداده باشد، صحت آگهی تأیید خواهد شد.
- سپس نسخهای از آگهی برای ادارات مربوطه ارسال خواهد شد.
- تعدادی از آگهیها برای نصب در محل وقوع ملک به مأمور ابلاغ میشود.
- در این مرحله گزارش الصاق آگهی در محل وقوع ملک و اماکن عمومی دریافت شده و در دفتر اندیکاتور ثبت میشود.
- در مرحله پایانی نیز آگهیها در دفاتر ثبت آگهیهای تحدیدی ثبت خواهد شد.
آگهی تحدید حدود اختصاصی چیست و چگونه منتشر میشود؟
اگر فرد شخصاً درخواست تحدید اختصاصی ملکی را داشته باشد، باید هزینههای مربوط به آن را بپردازد و درخواست تحدید حدود اختصاصی را تنظیم کند و ارائه دهد.
پس از آن، روند اداری پیگیری این درخواست انجام خواهد شد و اداره ثبت، پیشنویس آگهی تحدید حدود ملک را تهیه و زمان آن را به متقاضی اعلام میکند.
سپس متقاضی هم مؤظف است در بازه زمانی تعیینشده به اداره ثبت مراجعه کند. پس از آن، نقشهبردار به همراه نماینده ثبت در محل حاضر شده و حدود ملک را تعیین خواهند کرد.
اعتراض به تحدید حدود ملک
در صورتی امکان اعتراض به حکم تحدید حدود ملک وجود دارد که قبل از ثبت در دفتر املاک انجام شده باشد.
در این نوع از دعوی، فرد معترض نسبت به اینکه در طی فرآیند تحدید قسمتی از ملک شخصی او نیز جزو املاک متقاضی به حساب آمده است، اعتراض دارد.
طبق حق قانونی مجاوران ملک، کسانی که نسبت به رأی دادگاه اعتراض دارند باید در مدت 30 روز بعد از تنظیم صورت جلسه تحدید نسبت به اعلام اعتراض خودشان به اداره ثبت املاک و اسناد اقدام کنند.
دادخواست رسیده در طی یک بازه زمانی یک ماهه برای بررسی به دادگاه ارسال میشود و گواهی اعتراض مجاوران ملک نیز برای اداره ثبت ارسال خواهد شد.
سپس دعوای اعتراض به حدود با ارائه دادخواست و رعایت مقررات مندرج در ماده 51 قانون آیین دادرسی مدنی انجام میشود. این دعوا جزو دعاوی مالی است و هزینه در بر خواهد داشت. شما میتوانید از یک وکیل شهرداری برای پیشبرد پرونده خود کمک بگیرید.
برای اعتراض به تحدید حدود ملک باید کجا برویم؟
برای اعتراض به تحدید حدود با استناد به ماده 20 قانون ثبت و ماده 86 آییننامه اجرایی قانون ثبت، باید در ابتدا به اداره ثبت مراجعه کنید.
اداره ثبت دادخواست را برای دادگاه مربوطه جهت رسیدگی ارسال خواهد کرد.
نمونه آگهی تحدید حدود املاک
برای آشنایی بیشتر با آگهیهای اعلام تحدید حدود ملک یا زمین، یک نمونه از متن این آگهیها را آ در ادامه ارائه میکنیم:
تاریخ ….
شماره ….
در تعقیب اعلان نمره …… به موجب ماده 14 قانون ثبت املاک تحدید حدود (یا پلاکهای) …… اصلی الی …… به استثنای پلاکهای املاک مجهول المالک و ثبت شده، در روز —— از ساعت — در محل شروع و به عمل خواهد آمد.
لذا به موجب ماده 14 قانون ثبت املاک، صاحبان املاک و مجاوران نمرات فوقالذکر، به وسیله این اعلان احضار میشوند که در روز و ساعت مذکور فوق در محل حضور به هم رسانند. چنانچه هر یک از صاحبان املاک یا نماینده قانونی آنها در هنگام تحدید حاضر نباشند، مطابق ماده 15 قانون مزبور ملک آنها با حدود اظهار شده از طرف مجاوران تحدید خواهد شد؛ و اعتراضات مجاوران و صاحبان املاک که در موقع مقرر حاضر نبودهاند مطابق مقررات ماده 20 قانون ثبت املاک پذیرفته خواهد شد.
رئیس ثبت اسناد و املاک ……
جمع بندی
اگر ملکی در موقعیت جغرافیایی خاصی واقع شده و نیاز به تعیین مرزها و حدود ملک داشته باشد، لازم است که درخواست تحدید حدود ملک را تنظیم کرده و به دادگاه ارائه کنید.
دادگاه پس از بررسی اسناد و مدارک ارائهشده، حدود اربعه ملک را تعیین کرده و رأی نهایی را اعلام میکند.
در کلیه این مراحل میتوانید از مشاور حقوقی تیم متخصص دادسو جهت تنظیم دادخواست یا حضور در دادگاه کمک بگیرید.
سؤالات متداول
تحدید حدود یعنی چه؟
تحدید حدود به معنی مشخصکردن حدود اربعه ملک یا زمین است.
تحدید حدود املاک مشاعی چیست؟
تحدید حدود املاک مشاعی یعنی مشخصکردن محدودیتها و مرزهای یک ملک یا زمین مشاع که به منظور دفاع از حقوق مالکان و جلوگیری از بروز اختلافات بین آنها انجام میشود.
فرق تعیین حدود و تحدید حدود چیست؟
تحدید حدود املاک به معنی معینکردن اندازه و حدود اربعه زمین مورد ثبت است، تعیین حدود زمانی مطرح میشود که نقشهبردار به محل ملک مراجعه کرده و با استفاده از علائم زمینی و … مرزهای ملک را مشخص میکند.
برای اعتراض به تحدید حدود کجا برویم؟
برای اعتراض به تحدید حدود ملک میتوانید به اداه ثبت مراجعه کنید.
