یکی از مهم‌ترین کارهایی که در مراحل اولیۀ صدور اسناد مالکیت شش دانگ برای هر فردی باید انجام شود، تعیین تکلیف تحدید حدود ثبتی است. چون بدون مشخص کردن حد و حدود ملک به راحتی نمی‌توانید افراز ملک یا تقسیم آن را انجام دهید و متراژ دقیق زمین مشخص نخواهد شد.
در این مطلب دادسو نکاتی که لازم است درباره تحدید حدود ملک بدانید را ارائه کرده‌ایم. در صورتی که نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر در این رابطه دارید، با مشاورین متخصص موسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.
تحدید حدود چیست؟
تحدید به معنی تعیین کردن حد و حدود چیزی است؛ بنابراین زمانی که قصد دارید حدود مواردی مانند زمین یا ملک را مشخص کنیم نیز از این واژه استفاده می‌کنیم. البته چون تحدید در معنای تخصصی برای مشخص کردن حدود چهارگانه یا اربعۀ (چهار جهت اصلی جغرافیایی) زمین مورد ثبت به کار می‌رود.
در اسناد تمامی زمین‌ها و املاک بخشی، برای ثبت حدود مشخصات یا همان حدود اربعه این کلمه در نظر گرفته می‌شود. هدف از تعیین این حدود، مشخص کرد حد و حدود زمین یا ملک از نظر نحوۀ دسترسی به قطعات مجاور یا منتهی شدن به خیابان‌های اطراف آن است.
در تحدید و تعیین حدود چه کاری انجام می‌شود؟
اولین کاری که در تعیین تحدید حدود املاک انجام می‌شود نقشه‌برداری دقیق و کامل ملک است. در صفحه سوم سندهای مالکیت رسمی، قسمتی برای درج پلاک‌های اصلی و فرعی ملک در نظر گرفته شده و مساحت کل و حدود اربعه در این بخش درج شده.
تمامی اعداد به دست آمده از نقشه‌برداری نیز در صورت عدم مشخص بودن حدود ملک در این بخش با حروف درج می‌شود. البته برای برخی از سندها مساحت و حدود اربعه ذکر نمی‌شود و تنها شاهد درج شماره پلاک ثبتی در سند خواهیم بود. در این شرایط برای تعیین حدود ملک و مساحت آن نیاز به نقشه‌های ثبتی که توسط کارشناسان این حوزه آماده شده خواهیم داشت.
چه زمانی نیاز به اصلاح حدود خواهد بود؟
گاهی مواقع ممکن است تغییراتی در وضعیت املاک ثبتی یا املاک مجاور آن به وجود آمده باشد. علت این تغییرات ممکن است ایجاد عابر یا گذرگاه و… باشد. در این شرایط در حدود اربعه ملک تغییراتی رخ می‌دهد و مالک برای مشخص کردن حدود ملک یا زمین باید به اداره ثبت املاک مراجعه کرده و درخواست خودش را برای اصلاح حدود ثبت کند.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
تحدید حدود املاک و اصلاح حدود چگونه انجام می‌شود؟
برای انجام تحدید حدود ملک قوانین مشخصی وجود دارد و باید مراحل آن را طبق فرایند قانونی طی کنید. برای انجام این مراحل می‌توانید از یک وکیل پایه یک دادگستری که به قوانین تعیین حدود املاک مسلط است نیز کمک بگیرید. در حالت کلی روند تحدید حدود املاک طبق قانون به صورت زیر است.
- اگر حدود مجاوران املاک ثبتی از نظر ثبت تعیین شده باشد، تحدید و تعیین حدود به تبعیت از حدود مجاوران و بدون نیاز به منتشر کردن آگهی انجام می‌شود.
- در صورتی که املاک مورد تحدید جزو اموال عمومی دولت و شهرداری‌ها باشند، تعیین حدود با حضور نمایندگان و سازمان‌های مربوطه انجام می‌شود. (حضور نداشتن بعضی از نمایندگان، تعیین و تحدید حدود را به تعویق نخواهد انداخت و مانعی برای این کار نخواهد بود.)
- بعد از تقاضای ثبت ملک، زمان اجرای تعیین حدود از طریق منتشر کردن آگهی در مطبوعات و رسانه‌ها به اطلاع مجاوران و متقاضیان دیگر ثبت خواهد رسید.
- در شرایطی که هنگام تحدید و تعیین حدود، متقاضی یا نماینده‌اش در محل حاضر نشده باشند، ملک مورد نظر با حدودی که از طرف مجاوران اعلام شود تحدید خواهد شد.
- اگر مجاوران هم در هنگام تعیین حدود در جلسه حضور پیدا نکنند، تحدید حدود برای ملک مورد نظر تعیین نشده و اعلان تحدید و تعیین حدود دربارۀ آن ملک تجدید خواهد شد.
- در صورتی که طرفین دعوا (متقاضی و مجاوران) در جلساتی که برای دومین بار برگزار شده نیز حاضر نشوند، تحدید ملک برای آن‌ها انجام نشده و حق ثبت ملک دو برابر خواهد شد.
هزینه تحدید حدود ملک
هزینه تحدید حدود ملک در ایران با توجه به عوامل مختلفی مانند مساحت ملک، پیچیدگی فرآیند و شهر یا استانی که ملک در آن واقع شده است مشخص می‌شود؛ به طور کلی هزینه تحدید حدود ملک در ایران بین 100 هزار تومان تا 500 هزار تومان متغیر است.
عواملی که روی هزینه تحدید حدود ملک تأثیر می‌گذارند عبارتند از:
مساحت ملک
هر چقدر مساحت ملک بیشتر باشد، هزینه تحدید حدود بیشتر خواهد بود.
پیچیدگی فرآیند تحدید ملک
هر چقدر فرآیند تحدید حدود پیچیده‌تر باشد، هزینه آن بیشتر می‌شود؛ یعنی املاکی که در مناطق دارای مرزهای خاص و پیچیده قرار دارند، نیاز به پرداخت هزینه تحدید ملک بیشتری خواهند داشت.
شهر یا استانی که ملک در آن واقع شده
هزینه تحدید حدود ملک در شهرهای بزرگ مانند تهران بیشتر از شهرستان‌ها و شهرهای کوچک است.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای اعتراض به حکم تعیین حدود
در صورتی که تحدید حدود ملک انجام شده و نسبت به رأی صادره اعتراض دارید، با کمک وکیل ملکی می‌توانید مدارک مورد نیاز برای اعتراض را آماده کرده و اعتراضتان را اعلام کنید. مدارکی که برای طرح این دعوی نیاز دارید عبارتند از:
- سند مالکیت (اختیاری)
- تصویر مصدق صورت‌جلسه تحدید حدود که به وسیله اداره ثبت تنظیم شده (اختیاری)
- تصویر مصدق مدارک مبنی بر باطل بودن عملیات تحدید حدود (اختیاری)
- کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه‌ی دادرسی (الزامی)
در صورت عدم وجود یا در دسترس بودن مدارک اختیاری می‌توانید یکی از دلایل زیر را به عنوان مدرک ضمیمه پرونده کنید.
- استماع شهادت شهود و مطلعین
- شماره پرونده استنادی
- تحقیقات محلی
- معاینه محلی
- درخواست استعلام
- درخواست جلب نظر کارشناس
- اتیان سوگند
آگهی تحدید چیست؟
آگهی تحدید حدود ملک آگهی رسمی است که توسط اداره ثبت دارای صلاحیت منتشر می‌شود. هدف از انتشار این آگهی این است که دیگران از تقاضای یک یا چند نفر برای تعیین حدود یک ملک مطلع شوند. در صورت، اگر فری نسبت به این اقدام اعتراضی داشته باشد، این امکان را دارد که در مدت تعیین شده اعتراض خودش را اعلام کند.
آگهی‌های عمومی تعیین حدود چگونه منتشر می‌شود؟
برای آماده کردن آگهی‌های عمومی تحدید حدود ملک و انتشار آن‌ها شرایط خاصی وجود دارد. از جمله این شرایط و نکات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
- پیش‌نویس‌های آگهی به ترتیب شمارۀ املاک تهیه می‌شوند؛ بنابراین به ازای هر یک یا چند پلاک و با توجه به مساحت و موقعیتشان در روزهای جلسات تحدید و تعیین حدود مشخص می‌شود؛ بنابراین ممکن است حدود یک پلاک چند روز برای تحدید حدود مشخص شده باشد و برای چند پلاک، یک روز را به تحدید حدود اختصاص داده شود. (استناد به ماده‌های 61 و 62 آیین‌نامۀ قانون ثبت).
- تاریخ و ساعت روز تحدید برای شروع عملیات باید در ذیل شماره پلاک‌های مربوطه درج شده باشد.
- فاصلۀ بین انتشار آگهی و جلسۀ تحدید نباید کمتر از 20 و بیشتر از 60 روز باشد. (استناد به ماده 67 آیین‌نامۀ قانون ثبت).
- در آگهی‌ها حقوقی نیز برای مجاوران در نظر گرفته می‌شود. ممکن است مجاوری از ملک مربوطه برای خود حق ارتفاق قائل باشد. در این صورت مالک باید حداکثر تا 30 روز بعد از تاریخ تحدید به اداره‌های ثبت مراجعه و شکایت خود را مطرح کند. (استناد به ماده 20 آیین‌نامۀ قانون ثبت)
- مسئول بایگانی بعد از تهیۀ پیش‌نویسی از آگهی تحدید، آن را برای رئیس ثبت ارسال خواهد کرد. رئیس ثبت نیز بعد از کنترل و بررسی آن را امضا خواهد کرد و مسئول اداره این پیش‌نویس را بعد از تایپ امضا می‌کند. این پیش‌نویس بعد از شماره‌گذاری و ضمیمه کردن یک نامه برای چاپ در یک روزنامۀ کثیرالانتشار یا محلی ارسال خواهد شد.
- مسئول بایگانی بعد از چاپ آگهی آن را با پیش‌نویس آگهی مطابقت می‌دهد و در صورتی که در فرایند چاپ آگهی اشتباهی رخ نداده باشد صحت آگهی تأیید خواهد شد.
- سپس نسخه‌ای از آگهی برای ادارات مربوطه ارسال خواهد شد و نسخۀ دیگری از آن هم برای بایگانی شدن در کنار سایر آگهی‌ها مجلد در نظر می‌گیرد.
- تعدادی از آگهی‌ها برای نصب در محل وقوع ملک به مأمور ابلاغ می‌شود.
- در این مرحله گزارش الصاق آگهی در محل وقوع ملک و اماکن عمومی دریافت شده و در دفتر اندیکاتور ثبت می‌شود.
- در مرحلۀ پایانی نیز آگهی‌ها در دفاتر ثبت آگهی‌های تحدیدی ثبت خواهد شد.
آگهی تحدید و تعیین حدود اختصاصی چیست و چگونه منتشر می‌شود؟
اگر فرد شخصاً درخواست تحدید اختصاصی ملکی را داشته باشد، باید هزینه‌های مربوط به آن را بپردازد و درخواست تعیین حدود اختصاصی را تنظیم کرده و ارائه دهد. پس از آن، روند اداری پیگیری این درخواست انجام خواهد شد و. اداره ثبت پیش‌نویس آگهی تحدید را تهیه و زمان آن را به متقاضی اعلام می‌کند. سپس متقاضی هم موظف است در بازه زمانی تعیین شده به ادارۀ ثبت مراجعه کند. پس از آن، نقشه‌بردار به همراه نمایندۀ ثبت در محل حاضر شده و حدود ملک را تعیین خواهند کرد.
اعتراض به تحدید حدود ملک
در صورتی امکان اعتراض به حکم تحدید حدود ملک وجود دارد که قبل از ثبت در دفتر املاک انجام شده باشد. در این نوع از دعوی، فرد معترض نسبت به تقاضای ثبت ملک ندارد، بلکه او نسبت به اینکه در طی فرایند تحدید قسمتی از ملک شخصی او نیز جزو املاک متقاضی به حساب آمده معترض است؛ یعنی با اجرای این حکم به نوعی به حقوق حقۀ او تجاوز و تعرض خواهد شد. در چنین اعتراض مجاوران ملک به دادگاه مربوطه مجاز خواهد بود.
طبق حق قانونی مجاوران ملک به حکم تحدید و تعیین حدود املاک، کسانی که نسبت به رأی دادگاه اعتراض دارند باید در مدت 30 روز بعد از تنظیم صورت جلسۀ تحدید نسبت به اعلام اعتراض خودشان به ادارۀ ثبت املاک و اسناد اقدام کنند.
دادخواست رسیده در طی یک بازۀ زمانی یک ماهه برای بررسی به دادگاه ارسال می‌شود و گواهی اعتراض مجاوران ملک نیز برای ادارۀ ثبت ارسال خواهد شد. سپس دعوای اعتراض به حدود با ارائۀ دادخواست و رعایت مقررات مندرج در ماده 51 قانون آیین دادرسی مدنی انجام می‌شود. این دعوا جزو دعاوی مالی است و هزینه در بر خواهد داشت.
برای اعتراض به تحدید حدود باید به چه مرجعی مراجعه کرد؟
برای اعتراض به تحدید حدود با استناد به ماده 20 قانون ثبت و ماده 86 آیین‌نامه اجرایی قانون ثبت، باید در ابتدا به اداره ثبت مراجعه کنید. ادارۀ ثبت بعد از یک ماه دادخواست را برای دادگاه مربوطه جهت رسیدگی ارسال خواهد کرد.
روند رسیدگی به دعوای اعتراض به تعیین حدود چگونه است؟
برای رسیدگی به دعوای اعتراض به تعیین حدود شرایط خاصی وجود دارد. مهلت اعتراض به حکم تعیین حدود شده تا سی روز بعد از تاریخ صورت‌جلسه خواهد بود. در مرحلۀ بعد دادگاه مستندات خواهان را بررسی خواهد کرد.
این مرحله به کارشناسان ارجاع داده می‌شود و کارشناسان بعد از حضور در محل ملک و بررسی صحت ادعای مجاوران این موضوع را احراز می‌کنند که آیا در تعیین حدود ملک به حقوق همسایگان تعرضی صورت گرفته یا خیر. بعد از بررسی تمام مستندات و شواهد، رأی نهایی از سوی دادگاه برای اعتراض به تعیین حدود املاک صادر خواهد شد.
نمونه آگهی تحدید حدود املاک
برای آشنایی بیشتر با آگهی‌های اعلام تحدید و تعیین حدود ملک یا زمین، یک نمونه از متن این آگهی‌ها را آ در ادامه ارائه کرده‌ایم.
تاریخ ….
شماره ….
در تعقیب اعلان نمره …… به موجب ماده 14 قانون ثبت املاک تحدید حدود (یا پلاک‌های) …… اصلی الی …… به استثنای پلاک‌های املاک مجهول المالک و ثبت شده، در روز —— از ساعت — در محل شروع و به عمل خواهد آمد.
لذا به موجب ماده 14 قانون ثبت املاک، صاحبان املاک و مجاوران نمرات فوق‌الذکر، به وسیله این اعلان احضار می‌شوند که در روز و ساعت مذکور فوق در محل حضور به هم رسانند. چنانچه هر یک از صاحبان املاک یا نماینده قانونی آن‌ها در هنگام تحدید حاضر نباشند، مطابق ماده 15 قانون مزبور ملک آن‌ها با حدود اظهار شده از طرف مجاوران تحدید خواهد شد؛ و اعتراضات مجاوران و صاحبان املاک که در موقع مقرر حاضر نبوده‌اند مطابق مقررات ماده 20 قانون ثبت املاک پذیرفته خواهد شد.
رئیس ثبت اسناد و املاک ……
سخن پایانی
اگر ملکی در موقعیت جغرافیایی خاصی واقع شده باشد و نیاز به تعیین مرزها و حدود ملک داشته باشید، لازم است که درخواست تحدید حدود ملک را تنظیم کرده و به دادگاه ارائه کنید. دادگاه پس از بررسی اسناد و مدارک ارائه شده، حدود اربعه ملک را تعیین کرده و رأی نهایی را اعلام می‌کند. در کلیه این مراحل می‌توانید از تیم متخصص دادسو جهت تنظیم دادخواست یا حضور در دادگاه کمک بگیرید.
سوالات متداول
فرق تعیین حدود و تحدید حدود چیست؟
تحدید حدود املاک به معنی معین کردن اندازه و حدود اربعه زمین مورد ثبت است، تعیین حدود زمانی مطرح می‌شود که نقشه‌بردار به محل ملک مراجعه کرده و با استفاده از علائم زمینی و… مرزهای ملک را مشخص می‌کند.
دعوای اعتراض به ثبت ملک چیست؟
اعتراض به ثبت اسناد و املاک به نوعی از اعتراضات گفته می‌شود که در آن فردی تقاضای ثبت را حق خود می‌داند.
دادسو چیست؟
دادسو یک موسسه حقوقی است که تمامی مجوزهای لازم را از کانون وکلای دادگستری مرکز، قوه قضاییه و اداره ثبت اسناد اخذ کرده است. دادسو کلیه خدمات حقوقی، وکالتی و کنسولی را به ایرانیان داخل و خارج از کشور ارائه می‌کند.
چگونه می‌توانم با دادسو در ارتباط باشم؟
شما می‌توانید از طریق واتساپ، تلگرام و یا تماس با شماره ۰۲۱۹۱۰۷۹۱۰۳ با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید. همکاران ما با حوصله پاسخگوی شما هستند.
چگونه می توانم با وکلای دادسو جلسه داشته باشم؟
جلسات مشاوره وکلای دادسو به دو صورت حضوری و آنلاین برگزار می‌شود. برای برگزاری جلسه با وکلای دادسو با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید تا برای شما وقت ملاقات تنظیم کنند.
با سلام
احتراما اگر مراحل تا مرحله (آگهی نوبتی) انجام شده باشد و مرحله تحدید حدود اصلا انجام نگرفته باشد آیا ثبت رسمی است یا خیر؟