سرقفلی حقی است که به موجب آن مستأجر می‌تواند از منافع یک ملک تجاری بهره‌مند شود؛ اما حق تصرف عین مال را نخواهد داشت. حق سرقفلی برای مستأجر محفوظ است، مگر اینکه دارنده این حق به مواردی که در قرارداد بین مالک و مستأجر ذکر شده عمل نکرده باشد.
در صورت عدم وجود رضایت مالک در انتقال سرقفلی و موارد مشابه، مالک ساختمان یا ملک تجاری می‌تواند نسبت به فسخ سرقفلی اقدام کند. در این مطلب شرایط فسخ سرقفلی را توسط مالک بررسی کرده‌ایم. در صورتی که در این رابطه نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر دارید، با مشاورین موسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.
شرایط تخلیه سرقفلی از ناحیه مالک
برای اینکه مالک بتواند طبق قوانین و اختیارات مالک سرقفلی، این حق را از مستأجر سلب کند، لازم است که شرایط تخلیه سرقفلی از ملک و فسخ آن توسط مالک برقرار باشد. این حقوق طبق قوانین انحصار وراثت سرقفلی و … مشخص و در قانون روابط بین موجر و مستأجر ذکر شده‌اند. در ادامه برخی از این موارد را جهت شناخت بیشتر ارائه کرده‌ایم.
تخلیه ملک به عدم پرداخت اجاره‌بهاء
بر اساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر مکلف است که در زمان تعیین شده در اجاره‌نامه عین مستاجره یا اجاره آن را به مالک تسلیم کند. برای پرداخت اجاره مدت زمانی در حدود 10 روز بیشتر از بازه زمانی تعیین شده حد مجاز تعیین شده.
اگر مستأجر در طول این مدت از پرداخت مال الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند و قصد توقیف سرقفلی مغازه و عین مال را داشته باشد، برای املاکی که دارای سند رسمی هستند مالک می‌تواند از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت برای صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها اقدام کند.
در صورتی که ملک دارای سند عادی باشد، مالک می‌تواند از طریق دفاتر خدمات قضایی نسبت به ابلاغ اخطاریه دیرکرد پرداخت اجاره‌بها به مستأجر اقدام کنند. اگر مستأجر به اخطاریه‌ها توجه نداشته باشد، موجر یا مالک علی‌رغم وجود حق سرقفلی برای مستأجر می‌تواند برای فسخ سرقفلی و تخلیه ملک اقدام کند.
فسخ سرقفلی انتقال منافع مورد اجاره به غیر توسط مستأجر
بر اساس ماده‌ی 11 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، مستأجر حق انتقال منافع مورد اجاره را به طور کلی یا به صورت جزئی به فرد دیگری نخواهد داشت، مگر اینکه این اختیار به صورت کتبی یا شفافی به او داده شده باشد.
در قراردادهای واگذاری حق کسب و پیشه به این موضوع اشاره می‌شود که مستأجر می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به فرد دیگری انتقال دهد.
در شرایطی که حق انتقال به غیر از مستأجر، سلب شده و اجاره‌نامه‌ای موجود نباشد، مستأجر می‌تواند نیمی از حق کسب یا پیشه را بپردازد و ملک را به دلیل فروش یا انتقال سرقفلی بدون اجازه موجر تخلیه کند.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
تغییر شغل در ملک استیجاری توسط مستأجر
اگر ملک برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر شغل خودش را تغییر داده باشد، موجر می‌تواند برای تخلیه ملک از طریق دادگاه اقدام کند. پس از تأمین دلیل و معاینه و تحقیق محلی، دادگاه به مسئله فسخ سرقفلی به دلیل انتقال سرقفلی مغازه رسیدگی خواهد کرد.
فسخ کردن سرقفلی و تخلیه به علت تعدی و تفریط
طبق قانون، مستأجر باید از عین مال اجاره داده محافظت کرده و در آن تعدی و تفریط نکند. در صورتی که این موضوع رخ داده باشد، مالک ملک تجاری می‌تواند بدون پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر را از ملک تخلیه کرده و مغازه یا دفتر تجاری را از او پس بگیرد. برای انجام این پرونده می‌توانید از وکیل سرقفلی مغازه کمک بگیرید، تا بتوانید پرونده خودتان را در کمترین زمان به نتیجه برسانید.
تعدی به معنی کوتاهی کردن در نگهداری و حفظ عین مستاجره است، به نحوی که خسارت به ملک وارد شود. تفریط نیز به معنی این است که مستأجر موجب کاهش ارزش عین مستاجره شود.
تخلیه به علت نیاز به سکونت شخصی یا احتیاج شخصی
بر اساس بند 2 و 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر، اگر موجر نیاز به سکونت شخصی در ملک داشته باشد، یا اینکه قصد سکونت همسر، والدین یا فرزندانش در ملک مورد نظر را داشته باشد، امکان درخواست تخلیه ملک برای فرد وجود خواهد داشت. این موضوع در شرایط قابل اجرا است که ملک قابل سکونت باشد و مالک کل حق کسب و پیشه را به مستأجر بپردازد.
برای تخلیه ملک یا فسخ سرقفلی به جهت احتیاج شخصی، یا مواردی مانند انتقال سرقفلی به فرزند می‌توانید از وکلای ملکی متخصص در این حوزه کمک بگیرید. وکیل ملکی درباره کلیت قوانین این حوزه شناخت کافی دارد و به متقاضی برای به نتیجه رسیدن دادخواست مطرح شده کمک می‌کند.
تخلیه به علت عدم حضور مستأجر جهت تنظیم سند
تخلیه به علت عدم حضور مستأجر در دفترخانه جهت تنظیم اجاره‌نامه نیز امکان‌پذیر است. اگر موجر قرارداد اجاره ملکی که سرقفلی آن واگذار شده را امضا نکند، نماینده قانونی دادگاه این کار را از جانب او انجام می‌دهد و ملک به مدت یک سال به مستاجر واگذار خواهد شد.
در این شرایط، اگر مستأجر در طول 15 روز پس از تاریخ تعیین شده برای امضای سند در دفترخانه حاضر نشود و عذر موجهی نیز برای این موضوع نداشته باشد، به درخواست موجر حکم تخلیه ملک برای فرد صادر خواهد شد.
تخلیه جهت احداث ساختمان جدید و نوسازی
طبق قانون روابط موجر و مستأجر، موجر در صورتی که قصد تخلیه و نوسازی ملک را داشته باشد می‌تواند با اخذ پروانه ساخت از شهرداری تقاضای تخلیه ملک را از دادگاه داشته باشد. پس از آن، دادگاه ضمن استعلام از ثبت و احراز مالکیت موجر حکم به تخلیه را صادر می‌کند.
در این شرایط، کل حق و کسب و پیشه مستأجر در صورت عدم توافق طبق نظریه کارشناسی محاسبه و توسط موجر پرداخت خواهد شد و موجر می‌بایست ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را به صندوق دادگستری واریز کند.
در نهایت، با ابلاغ اجرائیه مستأجر باید فردی که در ملک ساکن است ظرف مدت 10 روز تا حداکثر 2 ماه نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. وکیل سرقفلی در طول کلیه این مرحله همراه موکلش خواهد بود، تا بتواند پرونده خودش را به بهترین نحو به نتیجه برساند.
سخن پایانی
خرید مغازه سرقفلی دار نیاز به شناخت کافی قوانین این حوزه دارند. کسانی که قصد دارند یک ملک تجاری را خریداری کنند باید ابتدا فرق مالکیت و سرقفلی را بشناسند، سپس با مواردی مانند تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت و فسخ سرقفلی یا انتقال آن و … آشنا باشند، تا بتوانند معامله خودشان را بدون مشکل انجام دهند.
وکیل ملکی در زمینه فروش سرقفلی و انتقال آن و… اطلاعات کامل دارد؛ بنابراین با کمک وکلای این حوزه مانند مشاورین دادسو می‌توانید امور مربوط به سرقفلی املاک تجاری را به خوبی تعیین تکلیف کرده و پرونده‌هایتان در این زمینه را به نتیجه برسانید.
سوالات متداول
حق سرقفلی وفق قانون به چه معناست؟
سرقفلی مبلغی است که مستأجر برای حق پیشه یا تجارت در ابتدای اجاره و به صورت یکجا و بلاعوض به مالک یا مستأجر قبلی می‌پردازد. این حق از حقوق مالی متعلق به مستأجر بوده و قابل نقل و انتقال است.
دادگاه صالح به رسیدگی به فسخ سرقفلی کدام است؟
دعاوی مربوط به زمینه ملکی در دادگاه صالح عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می‌شود.
دادسو چیست؟
دادسو یک موسسه حقوقی است که تمامی مجوزهای لازم را از کانون وکلای دادگستری مرکز، قوه قضاییه و اداره ثبت اسناد اخذ کرده است. دادسو کلیه خدمات حقوقی، وکالتی و کنسولی را به ایرانیان داخل و خارج از کشور ارائه می‌کند.
چگونه می‌توانم با دادسو در ارتباط باشم؟
شما می‌توانید از طریق واتساپ، تلگرام و یا تماس با شماره ۰۲۱۹۱۰۷۹۱۰۳ با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید. همکاران ما با حوصله پاسخگوی شما هستند.
چگونه می توانم با وکلای دادسو جلسه داشته باشم؟
جلسات مشاوره وکلای دادسو به دو صورت حضوری و آنلاین برگزار می‌شود. برای برگزاری جلسه با وکلای دادسو با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید تا برای شما وقت ملاقات تنظیم کنند.
