سرقفلی حقی است که به موجب آن مستأجر میتواند از منافع یک ملک تجاری بهرهمند شود؛ اما حق تصرف عین مال را نخواهد داشت. حق سرقفلی مغازه برای مستأجر محفوظ است، مگر اینکه به مواردی که در قرارداد بین مالک و مستأجر ذکر شده، عمل نکند که ممکن است فسخ سرقفلی را در پی داشته باشد.
برای مثال، در صورت منتقلکردن سرقفلی بدون رضایت و اجازه مالک ملک، او میتواند نسبت به فسخ سرقفلی اقدام کند.
در این مطلب شرایط فسخ سرقفلی را توسط مالک بررسی میکنیم. در صورتی که در رابطه با قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر دارید، میتوانید با مشاورین مؤسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.
قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک
برای اینکه مالک بتواند طبق قوانین و اختیارات مالک سرقفلی، این حق را از مستأجر سلب کند، لازم است که شرایط فسخ سرقفلی توسط مالک برقرار باشد.
در ادامه برخی از شرایط فسخ سرقفلی را بیان میکنیم:
تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجارهبها
بر اساس ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر مؤظف است که در زمان تعیینشده در اجارهنامه، عین مستأجره یا اجاره آن را به مالک تسلیم کند.
مستأجر میتواند تا 10 روز بعد از بازه زمانی تعیینشده اقدام به پرداخت اجارهبها کند.
اگر مستأجر در طول این مدت از پرداخت مال الاجاره یا اجارهبها خودداری کند و قصد تصرف سرقفلی مغازه و عین مال را داشته باشد، برای املاکی که دارای سند رسمی هستند، مالک میتواند از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت برای صدور اجراییه بر تخلیه سرقفلی و وصول اجارهبها اقدام کند.
در صورتی که ملک دارای سند عادی باشد، مالک میتواند از طریق دفاتر خدمات قضایی نسبت به ابلاغ اخطاریه دیرکرد پرداخت اجارهبها به مستأجر اقدام کنند.
اگر مستأجر به اخطاریهها توجه نداشته باشد، مؤجر یا مالک علیرغم وجود حق سرقفلی برای مستأجر میتواند برای فسخ و تخلیه سرقفلی اقدام کند.
فسخ سرقفلی به علت انتقال منافع مورد اجاره به غیر توسط مستأجر
بر اساس ماده 11 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356، مستأجر حق انتقال منافع مورد اجاره را به طور کلی یا به صورت جزئی به فرد دیگری نخواهد داشت، مگر اینکه این اختیار به صورت کتبی یا شفافی به او داده شده باشد.
در قراردادهای واگذاری حق کسب و پیشه به این موضوع اشاره میشود که مستأجر میتواند برای همان شغل یا شغل مشابه آن منافع مورد اجاره را با سندی رسمی به فرد دیگری انتقال دهد.
در شرایطی که حق انتقال به غیر از مستأجر، سلب شده و اجارهنامهای موجود نباشد، مالک میتواند نیمی از حق کسبوپیشه را به مستأجر بپردازد و ملک را به دلیل فروش یا انتقال سرقفلی بدون اجازه مؤجر تخلیه کند.
فسخ سرقفلی به دلیل تغییر شغل مستأجر
یکی دیگر از شرایط فسخ سرقفلی، تغییر شغل مستأجر است. اگر ملک برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت مؤجر شغل خودش را تغییر دهد، مؤجر میتواند برای تخلیه سرقفلی از طریق دادگاه اقدام کند.
پس از تأمین دلیل و معاینه و تحقیق محلی، دادگاه به مسئله فسخ سرقفلی به دلیل منتقلکردن سرقفلی مغازه رسیدگی خواهد کرد.
فسخ سرقفلی و تخلیه به علت تعدی و تفریط
طبق قانون، مستأجر باید از عین مال مورد اجاره محافظت کرده و در آن تعدی و تفریط نکند. در صورتی که این موضوع رخ داده باشد، مالک ملک تجاری میتواند ملک را تخلیه کند و مغازه یا دفتر تجاری را از او پس بگیرد.
تعدی به معنی کوتاهی کردن در نگهداری و حفظ عین مستأجره است، به نحوی که خسارت به ملک وارد شود. تفریط نیز به معنی این است که مستأجر موجب کاهش ارزش عین مستأجره شود.
تخلیه سرقفلی به علت نیاز به سکونت شخصی
بر اساس بند 2 و 3 ماده 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر، اگر مؤجر نیاز به سکونت شخصی یا سکونت همسر، والدین یا فرزندانش در ملک مورد نظر را داشته باشد، امکان درخواست تخلیه ملک برای فرد وجود خواهد داشت.
این موضوع در شرایطی قابل اجرا است که ملک قابل سکونت باشد و مالک کل حق سرقفلی را به مستأجر بپردازد.
برای تخلیه ملک یا فسخ سرقفلی به جهت احتیاج شخصی یا مواردی مانند انتقال سرقفلی به فرزند میتوانید از وکلای ملکی متخصص در این حوزه کمک بگیرید. وکیل مجرب درباره کلیت قوانین این حوزه شناخت کافی دارد و به متقاضی برای به نتیجهرسیدن دادخواست مطرحشده کمک میکند.
تخلیه سرقفلی به علت عدم حضور مستأجر جهت تنظیم سند
تخلیه به علت عدم حضور مستأجر در دفترخانه جهت تنظیم اجارهنامه نیز امکانپذیر است. اگر مؤجر قرارداد اجاره ملکی که سرقفلی آن واگذار شده است را امضا نکند، نماینده قانونی دادگاه این کار را از جانب او انجام میدهد و ملک به مدت یک سال به مستأجر واگذار خواهد شد.
در این شرایط، اگر مستأجر در طول 15 روز پس از تاریخ تعیینشده برای امضای سند در دفترخانه حاضر نشود و عذر موجهی نیز برای این موضوع نداشته باشد، به درخواست مؤجر حکم تخلیه ملک برای فرد صادر خواهد شد.
فسخ سرقفلی جهت احداث ساختمان جدید و نوسازی
طبق قانون روابط مؤجر و مستأجر، مؤجر در صورتی که قصد تخلیه و نوسازی ملک را داشته باشد، میتواند با اخذ پروانه ساخت از شهرداری تقاضای تخلیه ملک را به دادگاه ارائه بدهد.
پس از آن، دادگاه ضمن استعلام از ثبت و احراز مالکیت مؤجر، حکم به تخلیه را صادر میکند.
در این شرایط، کل حق سرقفلی مستأجر در صورت عدم توافق طبق نظریه کارشناسی محاسبه و توسط مؤجر پرداخت خواهد شد و مؤجر باید ظرف مدت 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را به صندوق دادگستری واریز کند.
برای انجام این پرونده میتوانید از وکیل سرقفلی مغازه کمک بگیرید تا پرونده خودتان را در کمترین زمان به نتیجه برسانید. وکیل در طول این مرحله همراه مؤکلش خواهد بود تا بتواند پرونده خودش را به بهترین نحو به نتیجه برساند.
جمع بندی
فسخ سرقفلی مغازه در شرایط خاصی امکانپذیر است. برای مثال، اگر مستأجر اجارهبها را نپردازد یا شغل خود را تغییر بدهد و …، امکان فسخ سرقفلی توسط مالک وجود خواهد داشت.
همچنین، در صورتی که مستأجر بدون اجازه مالک ملک اقدام به فروختن سرقفلی کند، مصداق فروش مال غیر است و مالک میتواند با ارائه مدارک مستند، قرارداد سرقفلی مغازه را فسخ نماید.
وکیل متخصص ملکی در زمینه فروش سرقفلی، انتقال آن، فسخ سرقفلی و … اطلاعات کامل دارد؛ بنابراین با کمک وکلای دادسو میتوانید امور مربوط به سرقفلی املاک تجاری را به خوبی تعیین تکلیف کنید و پروندههایتان در این زمینه را به نتیجه برسانید.
سؤالات متداول
آیا امکان فسخ سرقفلی وجود دارد؟
بله؛ طبق قانون مؤجر و مستأجر و تحت شرایط خاصی مانند عدم پرداخت اجارهبها یا تغییر شغل مستأجر یا تعدی و تفریط و …، امکان فسخ کردن سرقفلی وجود دارد.
دادگاه صالح به رسیدگی به فسخ سرقفلی کدام است؟
دعاوی مربوط به زمینه ملکی در دادگاه صالح عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح میشود.
آیا تغییر شغل مستأجر باعث فسخ سرقفلی میشود؟
بله؛ تغییر شغل توسط مستأجر یکی از دلایل اصلی فسخکردن سرقفلی است.
آیا عدم پرداخت اجارهبها میتواند باعث فسخ سرقفلی شود؟
بله؛ یکی از اطلیترین دلایل فسخکردن سرقفلی، عدم پرداخت اجارهبها است.
