سرقفلی چیست؟ سرقفلی حقی است که براساس آن، مستاجر میتواند از ملک تجاری با پرداخت مبلغی کم بهعنوان اجاره بها استفاده کرده و با پایان یافتن مدت اجاره، بهتصرف ملک اجارهای ادامه دهد.
به عبارت دیگر، سرقفلی مبلغی است که مستاجر به مالک در قالب یک قرارداد میپردازد و براساس توافق، از منافع ملک تجاری با اجارهای ناچیز بهره میبرد.
در پاسخ به سؤال حق سرقفلی چیست باید توجه داشت که حق سرقفلی تنها در مورد املاک تجاری کابرد دارد و برای ملک مسکونی تعریف نشده است.
چنانچه فردی یک دهنه مغازه را از صاحب آن اجاره کند و با روشهای نوین فروش مجموعه را بالا ببرد و اسم و شهرتی به فروشگاه ببخشد، با پایان مدت اجاره تمامی زحمات او زایل خواهد شد.
در صورتی که برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد سند سرقفلی چیست و پیشبرد پرونده خود به وکیل سرقفلی نیاز دارید، میتوانید از طریق واتساپ با کارشناسان حقوقی مؤسسه دادسو در ارتباط باشید.
سرقفلی مغازه چیست؟
سؤالی که برای بسیاری مطرح میشود این است که مالکیت سرقفلی چیست؟ خرید مغازه با سرقفلی تشریفاتی مخصوص بهخود را دارد. این عبارت از زمانهای قدیم در کشور عرف و رایج بوده است.
اگر بخواهیم به سؤال سرقفلی مغازه چیست؟ پاسخ بدهیم، باید بگوییم بر اساس این قرارداد، مستاجر در ابتدا مبلغی را به مالک تقدیم میکند و بر این اساس، اجاره بهای کمی را در طول دوره میپردازد.
از سوی دیگر، مالک مؤظف میشود با انقضای زمان اجاره، قرارداد با همان مستاجر را تمدید کند. به این ترتیب، حق سرقفلی برای مستاجر است و وی نسبت به سایر افراد اولویت پیدا میکند.
تا پیش از سال ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه و سرقفلی یکسان شناخته میشد و بر اساس این قانون، چنانچه ملک به شخص دیگری واگذار شود، مالک جدید با پایان یافتن زمان اجاره حق ندارد قرارداد را فسخ کند؛ مگر اینکه مبلغی را بهعنوان حق کسبوپیشه به او بدهد.
در قوانین سال ۷۶ به بعد، مالک با پایان یافتن قرارداد میتواند مستاجر را مرخص کرده و حکم تخلیه را بگیرد.
در ادامه بررسی مالکیت سرقفلی چیست؟ باید اضافه کنیم حق سرقفلی برخلاف کسب و پیشه به صورت خودکار صورت نمیگیرد. پس مستاجر باید هنگام عقد قرارداد با مالک به توافق رسیده و حق را در ابتدا دریافت کند.
فیلد های "*" اجباری هستند
انواع سرقفلی چیست؟
برای بررسی سرقفلی چیست؟ ابتدا باید با انواع آن آشنا شویم. انواع سرقفلی به دو دسته مجازی و واقعی تقسیم میشود.
تعریف سرقفلی واقعی
این حق با نوع کسب و کار مرتبط نیست و به استعداد و امکانات محل کسب مربوط میشود. چنانچه پاساژ جدید افتتاح شود، سرقفلی به مغازههای آن تعلق میگیرد. این حق را مالک در قرارداد به مستاجر میدهد و در ازای آن مبلغی را دریافت میکند.
به عبارتی، حق سرقفلی برای مستاجر است و وی این حق امتیاز را از صاحب مغازه میخرد و صاحب آن میشود.
این حق معمولاً زمانی صدق میکند که صاحب ملک برای اولین بار محل کسب را اجاره میدهد.
چنانچه مالک هنگام عقد قرارداد الکترونیک یا عادی، مبلغ سرقفلی را پرداخت کند، مالک در هنگام تخلیه باید ارزش حق سرقفلی را با نرخ روز محاسبه کرده و بپردازد.
همچنین، مستاجر میتواند این حق را با دریافت مبلغی به شخص دیگر انتقال دهد. البته، این حق بهشرطی در اختیار مستاجر قرار میگیرد که انتقال منافع، هنگام عقد قرارداد از او سلب نشده باشد.
طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری انتفال دهد؛ مگر اینکه در قرارداد برخلاف آن ذکر شده باشد. در قراردادهای پیش از سال ۷۶، به مستاجر حق انتقال داده نشده بود.
تعریف سرقفلی مجازی
حق سرقفلی به حسن شهرت و موفقیت محل کسبی مغازهدار ارتباط دارد و میزان درآمد بهدست آمده باتوجه به میزان سرمایهگذاری تعیین میشود.
حق کسبوپیشه در کتب با نام حقوق تجاری یا سرقفلی مجازی یاد میشود. حق کسبوپیشه و سرقفلی دو موضوع جدا از یکدیگر و با هدفی مجزا هستند.
در صورتی که برای درک بهتر انواع سرقفلی و سرقفلی مغازه چیست به مشاوره نیاز داشته باشید، وکیل ملکی میتواند بهترین گزینه برای شما باشد.
نحوه تعیین حق سرقفلی چیست؟
در ادامه به بررسی سؤال حق سرقفلی چیست میپردازیم. براساس قانون، مبلغ این حق با توجه به موارد زیر تعیین میشود:
- طول مدتی که ملک در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت و حسن شهرت او که در افزایش اعتبار محل تأثیر خواهد داشت
- موقعیت جغرافیایی و مرغوبیت محل ملک تجاری
- کیفیت و شرایط درج شده در اجاره نامه از لحاظ مزایایی که برای مستاجر در نظر گرفته شده است
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
تفاوت حق کسبوپیشه و سرقفلی چیست؟
برای آشنایی با تفاوت حق کسبوپیشه و سرقفلی به موارد زیر دقت کنید:
- حق کسبوپیشه پس از عقد اجاره برای مستاجر ایجاد میشود؛ در حالی که سرقفلی پیش از عقد اجاره به مستاجر داده میشود.
- حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کار در اختیار مستاجر قرار میگیرد؛ درحالیکه حق کسبوپیشه به محل کسب که دارای کاسب است تعلق میگیرد. در واقع، سرقفلی به محل تجاری تعلق میگیرد ولی کسب و پیشه به کاسب برحسب شغل تجاری داده میشود.
- مستاجر نقشی در تعیین حق سرقفلی ندارد؛ بلکه این حق براساس عرف محل در اختیار موجر قرار داده میشود. برخلاف این تعریف، حق کسبوپیشه برای حفظ حقوق کاسب تعیین شده و مبلغ آن را محاکم قضایی براساس نظر کارشناسی تعیین میکنند.
- حق کسبوپیشه به مستاجر تعلق دارد و آن را میتوان در قالب سند رسمی انتقال داد؛ اما سرقفلی را در قابل اسناد عادی و روزمره میتوان به دیگری منتقل کرد.
در چه شرایطی مالک میتواند قرارداد سرقفلی را باطل کند؟
مستاجر طبق قانون میتواند تا هر زمان که بخواهد ملک را اجاره کند و از آن بهره ببرد؛ اما اگر مالک در سه حالت زیر فسخ قرارداد کند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسبوپیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد:
- چنانچه مالک قصد داشته باشد ملک را نوسازی یا بازسازی کند.
- اگر مالک طبق شرایط به عرصه و اعیان ملک برای کسب و کار شخصی خود نیاز داشته باشد.
- در صورتی که مالک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک ملزم به استفاده از ملک شود.
حق سرقفلی چه ویژگیهایی دارد؟
در ادامه بررسی حق سرقفلی چیست؟ به ویژگیهای این حق میرسیم. ویژگیهای حق سرقفلی عبارتاند از:
- این حق وجودیت مالی دارد و از تمام ویژگیهای حقوق مالی برخوردار است.
- حق سرقفلی جزو اموال غیر منقول شناخته میشود و یک حق شرعی است که نزد شورای نگهبان اعتبار دارد.
- سرقفلی را میتوان بهعنوان ضمانت قرار داد و قابل توقیف است.
- مبلغی که برای سرقفلی در نظر گرفته میشود، توافقی است و یک مبلغ واحد خواهد بود؛ بر این اساس، مشمول پرداخت مالیات میشود.
- سرقفلی در اختیار مستاجر قرار دارد و برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند رسمی نیست.
زایل شدن پیش بها در صورت تخلف مستاجر
طبق قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ به آن پرداخته شده، چنانچه مستاجر صاحب سرقفلی تخلفی انجام دهد، حق او کاملا ساقط خواهد شد.
تنها در یک صورت، چنانچه مستاجر دچار تخلف شود، شامل مقررات قانون ۱۳۵۶ نخواهد شد و نصف سرقفلی را دریافت خواهد کرد.
اگر مستاجر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر، سرقفلی را به دیگری انتقال دهد، مالک میتواند با پرداخت نصف سرقفلی، ملک را از دسترس مستاجر خارج کند.
در این شرایط حسب مورد، مبلغ سرقفلی به متصرف یا مستاجر پرداخت خواهد شد.
ولی در سه صورت مالک میتواند بدون پرداخت حق سرقفلی مغازه را از صاحب حق پس بگیرد و درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی را داشته باشد.
اول اینکه مستاجر بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد. این مورد در صورتی که هیچ شغلی در اجاره نامه قید نشده باشد یا مستاجر حق تغییر شغل و سرقفلی را داشته باشد، شامل مورد ذکرشده نخواهد شد.
دوم اینکه مستاجر اعمالی را برخلاف شروط قرارداد انجام دهد. برای مثال، اگر مستاجر در قرارداد مؤظف به برف روبی باشد و در اثر سهل انگاری او به مغازه زیانی وارد شود یا مستاجر بدون اجازه مالک، بالکنی را به ملک اضافه کند، شامل تخلیه و عدم پرداخت حق از سوی موجر خواهد شد.
از این رو، لازم است پیش از هر تغییر در ملک، از یک وکیل ملکی کمک گرفته شود.
سوم در مورد عدم پرداخت اجاره بها است. مستاجر باید نسبت به پرداخت اجاره در موعد مقرر اقدام کند؛ چرا که موجر میتواند درخواست تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت به موقع اجاره بها را داشته باشد.
سرمایه بسیاری از مغازه داران به سرقفلی تعلق دارد و در صورت بدهی، مبلغ از سرقفلی توقیف شده دریافت میشود؛ البته در صورتی که این حق بهصورت واقعی باشد.
جمع بندی
در پاسخ به حق سرقفلی چیست؟ متوجه شدیم سرقفلی شامل حقی میشود که مستاجر با پرداخت هزینه از مالک دریافت میکند و به موجب آن میتواند تا هر زمان که بخواهد در ملک تجاری بهفعالیت خود ادامه دهد.
چنانچه موجر برای کسب و پیشه شخصی خود، ایجاد شغل برای خود یا نزدیکان یا سکونت مجبور به فسخ سرقفلی باشد، باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت کند.
در صورتی که درباره سند سرقفلی چیست به اطلاعات بیشتری نیاز دارید و درگیر دعاوی ملکی هستید، میتوانید از مشاوره تخصصی حقوقی با کارشناسان مؤسسه دادسو بهره ببرید.
سؤالات متداول
حق سرقفلی چیست؟
حقی که طبق آن مستاجر با پرداخت هزینه تا هر زمان که بخواهد میتواند صاحب ملک باشد.
در چه مواردی حق سرقفلی برای مستاجر از بین میرود؟
چنانچه یکی از طرفین مفاد قرارداد را رعایت نکنند، مستاجر برخلاف قرارداد اموری را انجام دهد یا شغل خود را عوض کند و تغییراتی در ملک صورت دهد، حق سرقفلی برای مستاجر از بین میرود.
تفاوت حق کسبوپیشه با سرقفلی چیست؟
سرقفلی به محل تجاری تعلق میگیرد ولی کسب و پیشه به کاسب برحسب شغل تجاری داده میشود.
تفاوت مالکیت با سرقفلی چیست؟
مالکیت با شخصی است که سند ملک به نام وی باشد؛ در حالی که همین مالک میتواند حق سرقفلی مغازه را با دریافت مبلغی، به شخص دیگر واگذار (مستاجر) کند.
