معاملات ملکی همواره یکی از فعالیت‌های اصلی اقتصادی در هر جامعه‌ای است. با تصویب قانون جدید معاملات ملکی، چارچوب حقوقی این حوزه دستخوش تحولاتی شده که هدف آن شفاف‌سازی، جلوگیری از فرار مالیاتی و تضمین حقوق طرفین معامله می‌باشد. از جمله تغییرات مهم این قانون می‌توان به الزام ثبت الکترونیکی معاملات و درج قیمت واقعی توافق‌شده در اسناد رسمی اشاره کرد. در این مقاله می‌خواهیم به طور کامل قوانین معامله ملک را بررسی کنیم. با ما همراه باشید.
برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره تخصصی درباره نحوه اجرای قوانین معاملات ملک و آثار آن، می‌توانید از مشاوره رایگان وکیل ملکی مؤسسه حقوقی دادسو کمک بگیرید.
قانون جدید معاملات ملکی چیست؟
این قانون گامی مهم در جهت سامان‌دهی و شفاف‌سازی نقل و انتقالات املاک و مستغلات در کشور است. قانون جدید معاملات ملکی با تمرکز بر ثبت الکترونیکی، شفافیت قیمت‌ها و نظارت بر عملکرد مشاوران املاک، تلاش دارد از سوءاستفاده‌ها، اختلافات حقوقی و فرار مالیاتی جلوگیری کرده و به ثبات بازار ملک کمک کند. در ادامه، به بررسی قوانین جدید خرید و فروش ملک می‌پردازیم:
۱. الزام به ثبت الکترونیکی معاملات ملکی
یکی از اصول بنیادین قانون جدید، الزام به ثبت سند کلیه معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت من است. به موجب قانون جدید معاملات ملکی، هرگونه انتقال مالکیت اعم از بیع (خرید و فروش)، قراردادهای رهن و اجاره بلندمدت و قراردادهای مربوط به وقف یا انتقال حق انتفاع، باید به صورت رسمی و در سامانه مشخص‌شده ثبت شوند.
۲. ثبت قیمت واقعی در اسناد رسمی
با توجه به ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و راهکار ۱۹۵ سند تحول و تعالی قوه قضاییه، قیمت واقعی مورد توافق بین طرفین باید در سند رسمی معامله ثبت شود. سابق بر این، قیمت ملک به صورت منطقه‌ای در قراردادها ثبت می‌شد که گاهی با واقعیت ارزش معامله تفاوت داشت. قانون جدید تصریح می‌کند که در تنظیم سند رسمی باید قیمت واقعی مورد توافق خریدار و فروشنده درج گردد.
۳. محدودیت‌های جدید برای مشاوران املاک
طبق ماده ۳ قانون جدید معاملات ملکی، نقش مشاوران املاک (بنگاه‌ها) بازتعریف شده و فعالیت‌های آن‌ها محدود به وظایف مشخصی شده است. طبق این مقرره، مشاوران مجاز به انجام مذاکرات مقدماتی بین طرفین، درج پیش‌نویس قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک و ارجاع قراردادها به دفاتر اسناد رسمی برای تکمیل مراحل ثبت هستند. به عبارت دیگر، بنگاه‌ها از تنظیم اسناد عادی یا تهیه مدارک رسمی که باید توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند، منع شده‌اند.
۴. تعرفه خدمات مشاوران املاک
قانون جدید معاملات ملکی در بخش تعیین تعرفه خدمات مشاوران املاک نیز تغییراتی را اعمال کرده است؛ طبق مقررات جدید، مبنای تعیین کارمزد بنگاه‌ها بر پایه ارزش معاملاتی منطقه‌ای تعیین می‌شود و ارتباطی با قیمت روز معامله ندارد. این سیاست با هدف جلوگیری از دریافت هزینه‌های نامتعارف و متفاوت در کارمزدها تصویب شده است. همچنین، دریافت هرگونه مبلغ اضافی، از جمله حق‌الزحمه بابت ثبت پیش‌نویس در سامانه، ممنوع شده و در صورت تخلف، متخلف موظف به پرداخت سه برابر مبلغ دریافتی به عنوان جریمه خواهد بود.
فیلد های "*" اجباری هستند
اثرات قانون جدید معاملات ملکی
قوانین معامله ملک با هدف ایجاد نظم بیشتر و کاهش کلاهبرداری در بازار املاک طراحی شده است. این اصلاحات در سطوح مختلف فرآیند خرید و فروش، از تنظیم قرارداد گرفته تا اجرای حقوق طرفین، تأثیر می‌گذارد. در ادامه، به بررسی تأثیرات قوانین معاملات ملک می‌پردازیم:
افزایش امنیت معاملات ملکی
اجرای الزام به ثبت رسمی معاملات نقش قابل‌توجهی در کاهش ریسک‌های مرتبط با جعل اسناد و سوء‌استفاده‌های مالی دارد. وقتی هر نقل‌وانتقال رسمی و در یک سامانه معتبر ثبت می‌شود، امکان ارائه مدارک ساختگی یا ادعاهای متناقض درباره مالکیت کاهش می‌یابد.
علاوه بر این، ثبت رسمی باعث می‌شود اطلاعات مربوط به سوابق ملک، بدهی‌ها و بارهای حقوقی به صورت شفاف قابل استعلام باشد؛ بنابراین خریدار با دسترسی به اطلاعات دقیق‌تر، تصمیم آگاهانه‌تری می‌گیرد و فروشنده نیز از ادعاهای بعدی درباره مالکیت مصون می‌ماند.
کاهش پرونده‌های قضایی
یکی از نتایج مثبت تنظیم سند معاملات در وب‌سایت رسمی my.ssaa.ir، کاهش اختلافات حقوقی ناشی از قراردادهای شفاهی یا قراردادهای نوشته‌شده به صورت غیررسمی است. وقتی قراردادها در چارچوب قانونی و با رعایت تشریفات مشخص تنظیم می‌شوند، بسیاری از ابهامات درباره مفاد قرارداد، تعهدات طرفین و شرایط فسخ برطرف می‌گردد.
شفافیت در هزینه‌ها
تعیین تعرفه‌های منطقه‌ای برای خدمات مشاوران املاک و شفاف‌سازی عوارض و هزینه‌های مرتبط با انتقال مالکیت، سازوکار بازار را منظم‌تر می‌سازد. وقتی نرخ‌ها و هزینه‌های خدمات مشاوران املاک و اجرایی به صورت مشخص و مکتوب اعلام می‌شود، امکان دریافت هزینه‌های اضافی یا تعیین نرخ‌های خودسرانه کاهش می‌یابد.
اهمیت رعایت قانون جدید معاملات ملکی
قانون جدید معاملات ملکی نقش مهمی در تنظیم روابط میان خریداران، فروشندگان و سایر ذی‌نفعان بازار املاک ایفا می‌کنند. این مقررات چارچوبی حقوقی برای انجام معاملات فراهم می‌آورد و از ایجاد اختلاف و آسیب‌های مالی پیشگیری می‌کند. در ادامه به بررسی اهمیت رعایت قانون معامله ملک می‌پردازیم:
- حفاظت از حقوق و منافع طرفین: یکی از ویژگی‌های اصلی قوانین معاملات ملکی، تأمین عدالت و توازن میان طرفین معامله است. این قوانین با تعیین حقوق مالکیت، شرایط انتقال انواع سند ملکی، نحوه تنظیم قرارداد و تکالیف طرفین، از ضایع‌شدن منافع یکی از دو طرف جلوگیری می‌کنند.
- اطمینان از وضعیت قانونی و فنی ملک: قوانین جدید بر شفافیت اطلاعات مربوط به ملک تأکید دارند؛ اطلاعاتی نظیر سابقه مالکیت، وجود یا عدم وجود منافع شخص ثالث (مانند رهن یا توقیف) و … .
- پیشگیری از کلاهبرداری: وجود ضوابط روشن در روند معامله، از فرصت‌های سوء‌استفاده و تقلب جلوگیری می‌کند. قوانین جدید معامله با مشخص‌کردن فرآیندهای لازم برای احراز هویت طرفین، بررسی اسناد مالکیت و ثبت سوابق معاملات، امکان جعل سند یا ارائه اطلاعات نادرست را کاهش می‌دهند.
- ایجاد اعتماد و پایداری در بازار ملک: یکی از پیامدهای مثبت رعایت قوانین معامله مسکن، افزایش اعتماد میان فعالان بازار و عموم مردم است.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
مشاوره با وکیل در مورد قانون جدید معاملات ملکی
در فضای پیچیده و حقوقی معاملات ملکی، آگاهی از قوانین و رویه‌های قضایی برای افراد عادی دشوار است. به همین دلیل، بهره‌مندی از مشاوره حقوقی ملکی از بروز اشتباهات حقوقی جلوگیری می‌کند و شما می‌توانید با خیالی آسوده، معاملات خود را انجام دهید.
بدین ترتیب، وکیل ملکی دارای دانش تخصصی از قوانین مرتبط، اصول قراردادها، انواع خیارات در معامله ملکی و رویه‌های ثبتی است که به تشخیص خطرات و نقاط مبهم در قراردادهای خرید و فروش، رهن و اجاره کمک می‌کند. این شناخت موجب می‌شود مفاد قراردادی تنظیم یا اصلاح شوند تا از ایجاد تعهدات غیرضروری یا تضییع حق موکل جلوگیری گردد.
در نهایت، استفاده از مشاوره حقوقی باعث افزایش اطمینان خاطر موکل می‌شود؛ زیرا تصمیمات معاملاتی بر اساس تحلیل حقوقی و ارزیابی ریسک اتخاذ می‌گردد و از بروز اختلافات آتی پیشگیری می‌شود.
جمع بندی
قانون جدید معاملات ملکی با تأکید بر ثبت الکترونیکی و درج قیمت واقعی در اسناد رسمی، گامی مهم در جهت شفاف‌سازی بازار ملک و تقویت نظام حقوقی و مالیاتی کشور برداشته است. اجرای صحیح این قانون می‌تواند از بروز تخلفات، کلاهبرداری‌ها و اختلافات حقوقی جلوگیری کند.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد قوانین معامله ملک و دریافت مشاوره تخصصی در خصوص اجرای مفاد قانون جدید، می‌توانید از مشاوره رایگان کارشناسان مؤسسه حقوقی دادسو در واتساپ بهره ببرید.
سؤالات متداول
قانون جدید معاملات ملکی چیست؟
قانون جدید مقرر می‌دارد که همه معاملات اموال غیرمنقول باید به طور رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند و همچنین، قیمت واقعی مورد توافق بین طرفین باید در سند رسمی ثبت شود.
نقش مشاور املاک در چارچوب قانون جدید معامله ملک چیست؟
مشاوران املاک مجاز به انجام مذاکرات مقدماتی و تهیه پیش‌نویس قرارداد هستند، اما تنظیم و ثبت قرارداد رسمی باید در دفاتر اسناد رسمی و از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود.
تعرفه خدمات مشاوران املاک طبق قانون جدید معاملات ملکی چگونه تعیین می‌شود؟
بر اساس قانون جدید، تعرفه خدمات مشاوران املاک بر مبنای ارزش منطقه‌ای ملک تعیین می‌شود و ارتباط مستقیمی با قیمت روز معامله ندارد.
آیا معاملات اراضی روستایی نیز مشمول قانون جدید معاملات ملکی می‌شوند؟
بله؛ قانون جدید شامل همه معاملات اموال غیرمنقول است و اراضی روستایی نیز مشمول ثبت رسمی و مقررات مربوط به سامانه ثبت الکترونیک اسناد هستند.
