انواع خیارات در معامله ملکی

در معاملات ملکی طرفین معامله موظف هستند که به تعهداتشان نسبت به یکدیگر عمل کنند. یکی از تعهداتی که برای هر کدام از طرفین در نظر گرفته می‌شود شناخت انواع خیارات در معامله ملکی و عمل به آن‌ها خواهد بود. چون در صورتی که فرد بخواهد معامله ملکی را فسخ کرده یا در تعهداتش تغییراتی ایجاد کند، استفاده از قوانینی مانند خیارات فسخ ضروری خواهد بود.

در این مطلب دادسو نکاتی که درباره خیارات در معامله ملکی باید بدانید را ارائه کرده‌ایم. در صورتی که نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر در این رابطه دارید با وکیل ملکی یا مشاورین موسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.

انواع خیارات در معامله ملک

در قانون مدنی، عقود به دو نوع لازم و جایز تقسیم می‌شود. عقود لازم به مواردی گفته می‌شود که طرفین معامله حق فسخ آن‌ها را مگر در موارد معین شده ندارند. یکی از مواردی که می‌تواند برای فسخ یا بر هم زدن معاملات ملکی در نظر گرفته شود، انواع خیارات است.

بر اساس ماده 396 قانون مدنی خیارات به ده دسته خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار روئیت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه تقسیم می‌شوند. همه این خیارات به جز خیار حیوان را می‌توانید در معاملات ملکی استفاده کنید.

به عنوان مثال، در صورتی که بعد از انجام معامله ملک مشخص شده باشد که ملک معیوب بوده است، خریدار می‌تواند معامله را طبق خیار عیب موجود در ماده 422 قانون مدنی فسخ کند. ماده 438 و خیار تدلیس نیز امکان بر هم زدن معامله در صورت فریب در معامله را برای طرفین معامله ملکی فراهم می‌کند.

اگر کسی ملکی را ندیده و با توصیف ملک آن را بخرد، اما و بعد از دیدن ملک متوجه شود که ملک دارای اوصاف مذکور نبوده است، این اختیار را خواهد داشت که بنا بر ماده 410 قانون مدنی، معامله بیع ملک را فسخ کرده یا به همان نحو که هست قبول کند.

شرایط اعمال خیارات در معامله ملک

برای اعمال خیارات در معاملات ملکی لازم است که شرایط انجام آن‌ها را نیز بشناسید. چون تنها در چهارچوب شرایط و ضوابط تعیین شده در قانون فرد می‌تواند معاملات ملکی را فسخ کرده یا به هم بزند. در ادامه شرایط اعمال خیارات در معاملات ملکی را جهت شناخت بیشتر ارائه کرده‌ایم.

• اعمال خیار مجلس در معامله ملک تا زمانی امکان‌پذیر است که طرفین در مجلس عقد حضور دارند و متفرق نشده‌اند.
• اعمال خیار شرط تنها در مدت قید شده و تنها برای همان شخصی که این خیار به وی اعطا شده امکان‌پذیر خواهد بود.
• برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متعاملین اجلی معین نشده باشد.
• سه روز از تاریخ‌ بیع باید گذشته باشد تا بتوان خیارات را در معامله اعمال کرد.
• نه بایع مبیع را تسلیم مشتری کرده باشد و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد.
• غبن فاحش بوده و عرفا قابل مسامحه نباشد.
• مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله نبوده باشد.

اگر ملک توصیف درستی برای فروش نداشته باشد و مشتری فریب داده شود، یا مواردی مانند معیوب بودن ملک رخ دهد می‌توانید با کمک خیارات ملک معامله را فسخ کنید.

مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ملک

مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ملک یکسان است و باید در قدم اول فردی که قصد استفاده از این شرایط را دارد با ارسال اظهارنامه قضایی خواستار فسخ معامله توسط طرف مقابل شود.

در صورتی که طرف دیگر قرارداد از فسخ معامله امتناع کند، باید متضرر معامله دادخواست خودش را بر اساس خیار مربوطه تکمیل کرده و از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال کند.

البته برای ارسال دادخواست خیارات ملک از طریق دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی، فرد باید حتماً در سامانه ثنا ثبت‌نام کند و احراز هویت شود.

اسقاط کافه خیارات در معامله ملک

با وجود اینکه فرد در معاملات ملکی می‌تواند از خیارات معامله استفاده کرده و معامله ملکی را فسخ کند، اما گاهی مواقع ممکن است طرفین معامله این حق را از خودشان سلب کرده باشند. این موضوع به عنوان به شکل اسقاط کافه خیارات شناخته می‌شود و در صورت وجود این بند، فرد نمی‌تواند معامله را بر هم زده یا فسخ کند.

بعضی از وکلای پایه یک دادگستری معتقد هستند که خیاراتی مانند تدلیس، تفلیس و تعذر تسلیم قابل اسقاط نیستند؛ یعنی در صورتی که فرد اسقاط کافه خیارات را امضا کرده باشد، باز هم امکان استفاده از این بند را خواهد داشت.

سخن پایانی

معاملات ملکی با پیچیدگی‌های خاصی همراه هستند و فردی که این معاملات را انجام می‌دهد باید با تمام قوانین و مقرراتی که در این حوزه وجود دارد آشنا باشد. در صورتی که قصد دارید از بند خیارات در معاملات ملکی استفاده کنید، با وکلای موسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید و معاملات ملکی را با شاخت کامل قوانین انجام دهید.

سؤالات متداول