در معاملات ملکی طرفین معامله موظف هستند که به تعهداتشان نسبت به یکدیگر عمل کنند. شناخت انواع خیارات در معاملات ملکی و عمل به آنها یکی از موارد مهمی است که باید در نظر بگیرید.
در صورتی که فرد بخواهد معامله ملکی را فسخ کرده یا در تعهداتش تغییراتی ایجاد کند، استفاده از قوانینی مانند خیارات فسخ ضروری خواهد بود.
در این مطلب دادسو نکاتی که باید درباره انواع خیارات در بیع بدانید را ارائه کردهایم. اگر به دریافت اطلاعات بیشتر در رابطه با انواع خیار در معامله نیاز دارید با وکیل ملکی مؤسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.
انواع خیارات در معاملات ملکی
عقود در قانون مدنی به دو نوع لازم و جایز تقسیم میشود. عقود لازم به مواردی گفته میشود که طرفین معامله حق فسخ آنها را مگر در موارد معین شده ندارند.
یکی از مواردی که میتواند برای فسخ یا بر هم زدن معاملات ملکی در نظر گرفته شود، انواع خیارات در بیع است.
بر اساس ماده ۳۹۶ قانون مدنی، انواع خیار در معامله شامل ۱۰ گروه خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار روئیت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و خیار تبعض صفقه میشود.
همه انواع خیارات به جز خیار حیوان را میتوانید در معاملات ملکی استفاده کنید.
به عنوان مثال، در صورتی که بعد از انجام معامله ملک مشخص شود که ملک معیوب بوده است، خریدار میتواند معامله را طبق خیار عیب موجود در ماده ۴۲۲ قانون مدنی فسخ کند.
ماده ۴۳۸ و خیار تدلیس نیز امکان بر هم زدن معامله در صورت فریب در معامله را برای طرفین معامله ملکی فراهم میکند.
اگر کسی ملکی را ندیده و با توصیف بخرد، اما بعد از دیدن ملک متوجه شود که دارای اوصاف مذکور نبوده است، این اختیار را خواهد داشت که بنا بر ماده ۴۱۰ قانون مدنی، معامله بیع ملک را فسخ کند.
فیلد های "*" اجباری هستند
شرایط اعمال خیارات معاملات ملکی
برای اعمال انواع خیارات در معاملات ملکی لازم است که شرایط انجام آنها را نیز بشناسید؛ چون تنها در چهارچوب شرایط و ضوابط تعیین شده در قانون جدید معاملات ملکی میتوانید معاملات ملکی را فسخ کرده یا به هم بزند.
در ادامه شرایط انواع خیارات در معاملات ملکی را ارائه میکنیم:
- اعمال خیار مجلس در معامله ملک تا زمانی امکانپذیر است که طرفین در مجلس عقد حضور دارند و متفرق نشدهاند.
- اعمال خیار شرط تنها در مدت قید شده و تنها برای همان شخصی که این خیار به وی اعطا شده امکانپذیر خواهد بود.
- برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متعاملین اجلی معین نشده باشد.
- سه روز از تاریخ بیع باید گذشته باشد تا بتوان خیارات را در معامله اعمال کرد.
- نه بایع مبیع را تسلیم مشتری کرده باشد و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد.
- غبن فاحش بوده و عرفا قابل مسامحه نباشد.
- مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله نبوده باشد.
اگر ملک توصیف درستی برای فروش نداشته باشد و مشتری فریب داده شود یا مواردی مانند معیوب بودن ملک رخ دهد، میتوانید با کمک انواع خیار در معامله آن را فسخ کنید.
مراحل و نحوه اعمال انواع خیارات در معاملات ملکی
مراحل و نحوه اعمال انواع خیارات در بیع یکسان است و باید در قدم اول فردی که قصد استفاده از این شرایط را دارد، با ارسال اظهارنامه قضایی خواستار فسخ معامله توسط طرف مقابل شود.
در صورتی که طرف دیگر قرارداد از فسخ معامله امتناع کند، باید متضرر معامله دادخواست خودش را بر اساس خیار مربوطه تکمیل کرده و از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال کند.
البته برای ارسال دادخواست خیارات معامله ملک از طریق دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی، فرد باید حتماً ثبت نام در سامانه ثنا را انجام دهد و احراز هویت شود.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
اسقاط کافه خیارات در معامله ملک
با وجود اینکه فرد در معاملات ملکی میتواند از خیارات معامله استفاده کرده و معامله ملکی را فسخ کند؛ اما گاهی مواقع ممکن است طرفین معامله این حق را از خودشان سلب کرده باشند.
این موضوع با عنوان اسقاط کافه خیارات شناخته میشود و در صورت وجود این بند، فرد نمیتواند معامله را بر هم زده یا فسخ کند.
بعضی از وکلای پایه یک دادگستری معتقد هستند که خیاراتی مانند تدلیس، تفلیس و تعذر تسلیم قابل اسقاط نیستند.
به عبارتی، در صورتی که فرد اسقاط کافه خیارات را امضا کرده باشد، باز هم امکان استفاده از این بند را خواهد داشت.
جمع بندی
معاملات ملکی با پیچیدگیهای خاصی همراه هستند و فردی که این معاملات را انجام میدهد باید با تمام قوانین و مقرراتی که در این حوزه وجود دارد آشنا باشد.
در صورتی که قصد دارید از بند انواع خیارات در معاملات ملکی استفاده کنید، با مشاور حقوقی مؤسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید و معاملات ملکی را با شناخت کامل قوانین انجام دهید.
سؤالات متداول
انواع خیارات در معاملات ملکی چیست؟
انواع خیار در معامله شامل ۱۰ گروه خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار روئیت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و خیار تبعض صفقه میشود.
اسقاط کافه خیارات چیست؟
اسقاط به معنی از بین بردن و کافه به معنای تمام است؛ بنابراین اسقاط کافه خیارات به معنی از بین بردن تمام خیارات معاملههایی که به موجب آنها میتوان قرارداد را به صورت یک جانبه لغو کرد شناخته میشود.
برای اعمال انواع خیارات در بیع چطور اقدام کنیم؟
در قدم اول باید فردی که قصد استفاده از این شرایط را دارد، با ارسال اظهارنامه قضایی خواستار فسخ معامله توسط طرف مقابل شود.
