افراز ملک مشاع چیست؟

افراز ملک مشاع چیست و چقدر با آن آشنایی دارید؟ اگر از ساز و کار آن آگاهی ندارید بهتر است با این مقاله همراه باشید. چرا که مالکیت مشاعی رواج زیادی یافته است و در صورت عدم اطلاع از قوانین آن ممکن است متحمل ضررهای سنگین شوید. زیرا بسیاری از مالکین علاقه و تمایلی به ادامه مالکیت مشاعی نداشته و به دنبال پایان دادن به آن هستند. در این صورت، گزینه‌های متعددی پیش روی شریک‌ها قرار می‌گیرد.

تصور کنید که زمینی به مساحت 2100 متر در مالکیت سه نفر باشد. این نوع مالکیت را مالکیت مشاعی می‌گویند. مالک اول 2 دانگ، مالک دوم 3 دانگ و مالک سوم یک دانگ از این قطعه را مالک هستند. با در نظر داشتن این موارد، مالکیت زمین به صورت مشاعی بوده و سهم هیچ یک از طرفین به صورت دقیق مشخص نیست.

چرا که مرز مالکیت آن‌ها در آن زمین مشخص نشده و هر یک از آن‌ها به صورت جزء به جزء در آن سهیم هستند. حال اگر یکی از مالکین بخواهد سهم خود را از زمین جدا کند، لازم است به مالکیت مشاع پایان دهد. به این معنا که تصرفات شخصی خود از زمین را شروع کند. حال ببینیم که مالکیت مشاعی دقیقاً به چه معناست و چه راه حلی برای آن وجود دارد.

افراز ملک مشاع چیست؟

پیش از پرداختن به قوانین و مقررات افراز ملک مشاع لازم است با مفهوم آن آشنا شویم. مال و ملک مشاع عبارت است از مالی که چندین نفر در آن سهیم باشند و سهم هر یک از آن‌ها را نتوان به صورت دقیق مشخص و تفکیک کرد. افراز ملک مشاع مختص اموال غیرمنقول مشاعی است که در این بخش با دو تعریف مهم از طرف آن‌ها مواجه هستیم. اموال غیرمنقول به دارایی‌هایی اطلاق می‌شود که قابل حمل و نقل نیستند.

به طوری که اگر حمل و نقل و جابه‌جایی و تفکیکی در آن صورت گیرد، آن ملک یا مال از بین برود. این واقعیت را می‌توان نسبت به زمین، راهرو یا پارکینگ آپارتمان‌ها تعمیم داد. مالکیت مشاعی به این معناست که ملک در مالکیت دو نفر یا بیشتر قرار دارد. با افراز ملک مشاع، سهام شرکت از این حالت خارج شده و سهم هر یک از آن‌ها مشخص می‌شود.

افراز ملک مشاع به معنای جدا کردن و تفکیک سهام مشاعی افراد از آن ملک و تقسیم آن بین شرکاست. با تقاضای افراز ملک، زمین یا ملک مورد نظر تقسیم شده و به هر یک از آن‌ها، زمین مشخص با توجه به میزان سهام اولیه آن‌ها تعلق می‌گیرد. در مثالی که پیش تر به آن اشاره کردیم، نفر اول معادل 2 دانگ را دریافت می‌کند. نفر دوم سه دانگ و نفر سوم، یک دانگ از آن را دریافت می‌کنند.

با انجام افراز ملک مشاع، مالکیت مشاعی این شرکا پایان یافته و هر یک از آن‌ها صاحب بخش جداگانه‌ای از زمین می‌شوند. هرچند باید این را در نظر داشت که افراز ملک مشاع تنها برای یکی از شرکا نیز ممکن است. به این ترتیب که مالکیت مشاعی یکی از مالکین پایان یافته و مابقی مالکین، مالکیت مشاعی خود را حفظ می‌کنند.

نحوه و شرایط درخواست افراز ملک مشاع

برای انجام افراز ملک مشاع، متقاضی یا متقاضیان باید درخواست اولیه خود را توسط یک وکیل افراز تقدیم دادگاه کنند. تقاضای افراز ملک مشاع باید در مراجع قضایی و از طریق دادگاه پیگیری کرد. اما باید در نظر داشت که پیگیری آن از طریق مراجع ثبتی و دفاتر ثبت اسناد نیز امکان‌پذیر است. در افراز ملک مشاع، سهام هر یک از شرکا از قطعه اصلی جدا شده و بدین طریق می‌توان اختلافات بین آن‌ها را پایان داد.

همچنین لازم است بدانیم که توافق یا عدم توافق هر یک از شرکا در تقاضای افراز ملک مشاع نیز مطرح است. به این معنا که هر یک از آن‌ها می‌توانند تقاضای افراز ملک را مطرح نمایند. توجه کنید که افراز ملک مشاع تنها با حکم دادگاه قضایی قابلیت اجرا دارد. همچنین مراجع حل اختلاف و اعتراض به رأی دادگاه نیز همان مراجع قضایی خواهند بود. افراز ملک مشاع را از طریق وکیل ملکی باید پیگیری کرد.

رسیدگی به درخواست افراز

برای مطرح کردن تقاضای افراز ملک مشاع، ملک مورد نظر باید دارای سند باشد. از نظر قانونی، ملکی که دارای سند نیست امکان افراز نخواهد داشت. بدین ترتیب لازم است که افراز ملک مورد نظر محرز باشد. رئیس اداره ثبت محل، پرونده ملک را برای نقشه‌برداری ثبتی ارسال کرده و با این کار، عملیات نقشه‌برداری و معاینه محلی آن ملک صورت می‌گیرد.

پس از انجام شدن مراحل فوق اگر مشخص شود که ملک مورد نظر قابلیت افراز دارد، این موضوع به تمامی شرکا انتقال داده می‌شود. برای تمام شرکا، 10 روز به عنوان حق اعتراض در نظر گرفته می‌شود. شرکا و مالکین می‌توانند اعتراض خود را در دادگاه حقوقی مطرح کرده و در صورتی که ادعایی خلاف آنچه دادگاه صادر کرده وجود نداشته باشد، افراز ملک مشاع صورت خواهد گرفت.

در این مرحله، نماینده ثبت با توجه به نقضه ملک مورد نظر، صورت‌جلسه افراز را تنظیم می‌کند. هر یک از قطعات از زمین اصلی جدا شده و بر اساس توافق بین شرکا تقسیم می‌شوند. اگر توافق بین شرکا حاصل نشود، تقسیم قطعات بر اساس قرعه‌کشی صورت می‌پذیرد.

در پایان این روند، امضای نماینده ثبت، نقشه بردار و متقاضی افراز و سایر مالکین و شرکا، افراز ملک مشاع پایان می‌پذیرد. علاوه بر این، نتیجه نهایی افراز ملک و صورت‌جلسه آن نیز برای مسئول اداره ثبت منطقه ارسال خواهد شد.

افراز ملک مشاع در دادگاه و اداره ثبت

همان‌طور که گفتیم، تقاضای افراز ملک مشاع را در دادگاه و اداره ثبت می‌توان ارائه کرد:

• اداره ثبت: درخواست افراز ملک زمانی به اداره ثبت داده می‌شود که جریان ثبتی ملک پایان گرفته باشد. پس از ثبت تقاضا در اداره ثبت، مدارک و درخواست مورد نظر بررسی شده و در مورد قبول یا رد آن تصمیم‌گیری می‌شود. این تصمیم به مدت 10 روز پس از صدور امکان اعتراض در دادگاه را دارد.
• دادگاه: این درخواست زمانی داده می‌شود که جریان ثبتی ملک پایان نگرفته باشد. در برخی موارد حتی اگر جریان ثبتی نیز به پایان رسیده باشد باید دعوای افراز در دادگاه ارائه شود. مثلاً زمانی که بین مالکین، یک نفر محجور یا مفقودالاثر وجود داشته باشد. پس از آن، تقدیم دادخواست افراز ملک مشاع را می‌توان در دادگاه پیگیری کرد.

سوالات متداول