قوانین پیش فروش آپارتمان شامل الزاماتی برای حمایت از حقوق خریدار و فروشنده میشود. طبق قوانین پیش خرید آپارتمان، فروشنده باید واحد ساختمانی مورد نظر را با توجه به ویژگیهای توافقشده بسازد و به خریدار تحویل بدهد.
شما میتوانید برای انجام بهتر کارهای ملکی خود از مشاوره تخصصی حقوقی با وکیل ملکی مؤسسه دادسو بهره ببرید.
دعاوی پیش فروش اپارتمان چیست؟
یکی از پیچیدهترین مسائل حقوقی، پیش فروش آپارتمان و ساختمان است. دلیل این امر هم عدم وجود ساختمان در زمان بستن قرارداد میباشد.
در حقیقت، این مورد یکی از مهمترین عوامل بروز دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان است. از زمانی که پیش فروش آپارتمانها رایج شد، مشکلات ناشی از معاملات متفاوت هم به وجود آمد.
دعاوی پیش فروش آپارتمان به دلیل عدم انجام صحیح قرارداد توسط یکی از طرفین پیش میآید. خریداران با عدم پرداخت به موقع پول و سازندگان با عدم رعایت یک یا چند بند از قرارداد باعث این مشکل میشوند.
فیلد های "*" اجباری هستند
قوانین پیش فروش آپارتمان
در سال 1389 بود که قانون پیش فروش آپارتمان به تصویب رسید. این قانون شامل 25 ماده و 4 تبصره است. در این قانون آمده است که:
«فروشنده مؤظف است تا واحد ساختمانی مورد معامله را تکمیل و احداث کند و ویژگیهای مشخص و توافقشده را در آن پیادهسازی نماید. او باید در پایان کار این ملک را به خریدار رسمی که با او قرارداد پیش فروش تنظیم کرده است، تحویل دهد.»
قوانین پیش فروش آپارتمان در قرارداد پیش فروش
برای اینکه از دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان جلوگیری شود، باید به برخی نکات توجه کرد. این نکات عبارتاند از:
زمان تحویل آپارتمان
زمان تحویل آپارتمان را باید یکی از مهم ترین و مشکلسازترین مواردی دانست که باعث ایجاد دعاوی بسیاری شده است.
سازندگان و کسانی که آپارتمانها را پیش خرید میکنند باید با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی قراردادی تنظیم کرده و در آن موعد تحویل آپارتمان و موعد انتقال قطعی سند رسمی را مشخص کنند.
طبق قوانین پیش فروش آپارتمان، در صورتی که سازندگان نتوانند ساختمان را در موعد مقرر به خریداران تحویل دهند، باید خسارت دیر کرد پرداخت کنند.
نحوه پرداخت وجه
نحوه پرداخت وجه یکی دیگر از موارد مهم در قوانین پیش فروش آپارتمان است. معمولاً در حدود 10 درصد ارزش آپارتمان را در زمان بستن قرارداد از خریدار دریافت میکنند و خریدار مابقی آن را به صورت اقساطی و بر اساس پیشرفت پروژه میپردازد.
بدین ترتیب، در هنگام بستن قرارداد پیش خرید حتماً به نحوه پرداخت وجه توجه داشته باشید.
متراژ آپارتمان
یکی دیگر از مواردی که باعث شده دعاوی پیش فروش ساختمان و آپارتمان بسیاری وجود داشته باشد، متراژ واحد و ساختمان است.
گاهی مواقع متراژ آپارتمان پس از تکمیل با آنچه در ابتدا گفته شده بود، متفاوت است. همین امر سبب میشود تا یکی از طرفین با مشکلاتی مواجه شود. باید بدانید در قوانین پیش فروش آپارتمان برای این مورد ضوابطی تعیین شده است.
در صورتی که اختلاف متراژ کمتر از 5 متر باشد، طرفین قادر به اعتراض نیستند اما اگر این اختلاف بیشتر از 5 متر باشد، خریدار میتواند با شکایت کیفری پیش فروش ساختمان، معامله را فسخ کند یا برای پرداخت مبلغ متراژ بیشتر با سازنده به توافق برسد.
همچنین، بر اساس قوانین پیش خرید آپارتمان، در صورت فسخ قرارداد، سازنده باید به خریدار خسارت پرداخت کند.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و ساختمان
در قرارداد پیش خرید ساختمان باید برخی موارد به صورت دقیق مشخص شود. از مهمترین موارد و جزئیاتی که باید به آنها توجه شود، میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- موقعیت مکانی ملک
- تعداد طبقات
- تعداد واحدها
- متراژ واحد و تعداد اتاق
- کاربری ملک
- پارکینگ
- انباری
- نوع سیستم گرمایشی
- نوع سیستم سرمایشی
- نمای ملک در پایان پروژه
- نوع مصالح مصرفی
- مشخصات دکوراسیون داخلی واحد (کابینت، شیر آلات و موارد مشابه)
- زمان پایان پروژه
- زمان تحویل واحد
شرایط تحویل آپارتمان پیش فروش
تحویل واحد پیشفروششده تابع «قرارداد پیشفروش ساختمان» و همچنین «قانون پیش فروش آپارتمان مصوب ۱۳۸۹» است.
به طور کلی، عواملی مانند ویژگیهای پروژه، تخصص و توانمندیهای پیش فروشنده، میزان انجام تعهدات پیش فروشنده و … روی تحویل آپارتمان پیش فروش تأثیر میگذارند.
همچنین، با بررسی سوابق پیش فروشنده تا حدی میتوان زمان و شرایط تحویل آپارتمان پیش فروش را پیشبینی کرد.
شکایت کیفری پیش فروش ساختمان
اگر سازنده متعهد به تحویل ملک در زمان مشخصی شده باشد اما تحویل ندهد یا واحد با مشخصات قرارداد مطابقت نداشته باشد، خریدار میتواند از راه قوانین پیش فروش آپارتمان اقدام به مطالبه خسارت یا فسخ قرارداد کند.
جمع بندی
قوانین پیش فروش آپارتمان برای حمایت از حقوق خریدار و فروشنده تصویب شده است. طبق این قانون هم خریدار و هم فروشنده مؤظف به انجام تعهدات خود هستند.
خریدار باید هزینههای مربوطه را در موعد مقرر پرداخت کند و فروشنده نیز مؤظف است ملک را طبق توافقات انجامشده به خریدار تحویل بدهد.
در صورتی که با پروندههای حقوقی مانند دعاوی پیش فروش آپارتمان دست و پنجه نرم میکنید، وکیل پایه یک دادگستری سونیا معماری میتواند همراه شما در این مسیر پیچیده و دشوار باشد.
سؤالات متداول
آیا بر اساس قوانین پیش خرید آپارتمان قرارداد پیش فروش دستی اعتبار دارد؟
قرارداد پیش فروش حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود تا از اعتبار کافی برای مراجعه به مراجعه قانونی برخوردار باشد.
طبق قوانین پیش فروش آپارتمان در قرار داد پیش فروش باید چه نکاتی ذکر شوند؟
مواردی مانند موقعیت ملک، تعداد طبقات، موقعیت طبقه و واحد، متراژ واحد، تعداد اتاق، کاربری ملک، پارکینگ، انباری، نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی، نمای ملک، نوع مصالح مصرفی و زمان پایان پروژه باید ذکر شود.
به چه نکاتی باید در هنگام بستن قرارداد پیش فروش توجه کرد؟
مواردی مانند زمان تحویل، نحوه پرداخت و متراژ ملک از مهمترین مسائلی هستند که باعث به وجود آمدن دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان میشوند که باید به آنها توجه ویژهای داشت.
آیا امکان شکایت کیفری پیش فروش ساختمان وجود دارد؟
بله؛ در صورتی که فروشنده به تعدات خود عمل نکند، خریدار میتواند از او شکایت کرده و خسارت خود را مطالبه کرده یا قرارداد را فسخ کند.
