دعاوی مشارکت در ساخت چیست و چگونه میتوان آن را رفع کرد؟ با توجه به اینکه زمینها دیگر به صورت تک واحدی و خانههای حیاطدار ساخته نمیشوند؛ کسانی که قصد ساخت و ساز دارند با سازندگان املاک قراردادی را منعقد میکنند.
با توجه به اینکه قرارداد ساخت و سازها بین افراد مختلف منعقد میشود، اختلافات زیادی بین سازندهها و مالکان زمینها رخ میدهد. شرایط مختلفی توسط قانونگذار برای رسیدگی به دعاوی مشارکت در ساخت در نظر گرفته شده است.
در واقع، دعاوی مشارکت در ساخت ممکن است به وسیله داوری یا مراجعه به مراجع قضایی حل و فصل شوند.
اگر به دریافت اطلاعات بیشتر در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت نیاز دارید، میتوانید از طریق واتساپ با مشاورین حقوقی دادسو در ارتباط باشید.
دعاوی مشارکت در ساخت
پایه و اساس تنظیم قرارداد برای مشارکت در ساخت ادغام کردن سرمایه دو طرف یعنی سازنده و مالک به لحاظ مادی و معنوی و برخورداری هر دو آنها از سود حاصل از مشارکت است.
قبل از اینکه ساخت و ساز شروع شود، باید مالک و سازنده درباره قوانین موجود برای مشارکت در ساخت و ساز اطلاعات کسب کنند؛ چون بروز هرگونه اشتباهی برای طرفین قراردادهای ساخت میتواند زمینهساز اختلاف در مشارکت در ساخت شود.
از جمله قوانین مهمی که برای مشارکت در ساخت وجود دارد میتوان به واقعی بودن سند ملک اشاره کرد.
در واقع، طبق قوانینی که برای ساخت و ساز در نظر گرفته شده، مجری باید از واقعی بودن سند اطمینان حاصل کند؛ چون امکان پیگیری دعاوی مشارکت در ساخت تنها برای املاکی وجود دارد که دارای سند قانونی هستند.
اگر تدلیس در قرارداد مشارکت ساخت رخ دهد و سازنده و مالک قصد فریب دیگری را در فرآیند ساخت و ساز داشته باشد یا اینکه یکی از طرفین به تعهداتش در قرارداد عمل نکند، موضوع دعاوی قرارداد مشارکت ساخت مطرح میشود.
فیلد های "*" اجباری هستند
رایجترین دعاوی در مشارکت در ساخت
در ادامه میخواهیم با رایجترین انواع اختلاف در مشارکت در ساخت آشنا شویم:
دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، شروع هرگونه عملیات ساختمانی منوط به دریافت پروانه ساخت از مرجع ذیصلاح است.
چنانچه سازنده بدون اقدام به اخذ پروانه و با تأخیر غیرموجه در این زمینه پروژه را متوقف کند یا مالک را با مشکلات قانونی مواجه سازد، مالک میتواند از طریق مراجع قضایی، سازنده را ملزم به انجام این تعهد کند.
دعوای الزام سازنده به اخذ گواهی پایانکار
دریافت گواهی پایان کار از شهرداری پس از اتمام عملیات ساختمانی اهمیت ویژهای دارد؛ چرا که امکان بهرهبرداری قانونی از ساختمان یا تنظیم اسناد رسمی بدون این گواهی وجود ندارد.
در مواردی که سازنده با اتمام پروژه اقدامی برای اخذ پایان کار انجام ندهد یا از رفع موانع قانونی آن خودداری کند، مالک میتواند طرح دعوا کرده و الزام سازنده به پیگیری و دریافت این گواهی را از دادگاه بخواهد.
دعوای الزام سازنده به ثبت تقسیمنامه
یکی از مراحل نهایی مشارکت در ساخت، مشخصشدن سهم هر یک از طرفین و ثبت رسمی آن است. این مورد یکی از رایجترین انواع اختلاف در مشارکت در ساخت است که به وفور رخ میدهد.
اگر سازنده پس از تکمیل پروژه و فراهم شدن شرایط قانونی، از تنظیم و ثبت تقسیم نامه ملک امتناع کند، مالک امکان مراجعه به دادگاه را دارد.
هدف از این دعوا، تعیین دقیق حقوق طرفین و فراهم شدن امکان صدور سند مالکیت مستقل برای هر واحد یا سهم است.
دعاوی مربوط به بیمه پروژه
بیمه پروژه ساختمانی نقش مهمی در جبران خسارات ناشی از حوادث احتمالی دارد و معمولاً بر عهده سازنده گذاشته میشود.
در صورتی که سازنده نسبت به بیمه نمودن پروژه اقدام نکرده یا بیمهنامهای ناقص و غیرمعتبر تهیه کند، ممکن است اختلافات حقوقی جدی ایجاد شود. این مسئله نیز از رایجترین انواع اختلاف در مشارکت در ساخت است.
مالک در اینگونه دعاوی میتواند الزام سازنده به انجام تعهدات بیمهای یا جبران خسارات ناشی از عدم بیمه را مطالبه کند.
دعوای الزام مالک به پرداخت بدهیهای ملک
پرداخت بدهیهای معوق ملک از قبیل عوارض شهرداری، مالیات یا بدهیهای مرتبط با انشعابات در برخی قراردادهای مشارکت در ساخت، برعهده مالک قرار میگیرد.
چنانچه مالک از انجام این تعهد خودداری کند و این موضوع مانع پیشرفت پروژه یا انجام تعهدات سازنده شود، سازنده میتواند با طرح دعوا مالک را به پرداخت بدهیهای مربوطه ملزم کند.
دعوای الزام سازنده به تنظیم رسمی سند مالکیت
تنظیم سند مالکیت یکی از تعهدات اساسی سازنده در قبال خریدار است.
اگر سازنده با وجود تحقق شرایط قراردادی، از حضور در دفترخانه و تنظیم سند خودداری کند، خریدار میتواند از طریق مراجع قضایی، الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کند تا حقوق قراردادی وی تضییع نشود.
دعوای الزام سازنده به تحویل ملک
تحویل به موقع ملک، پیششرط آغاز عملیات ساختمانی است. در صورتی که سازنده ملک را در موعد مقرر تحویل ندهد، مالک میتواند با عنوان اختلاف در مشارکت در ساخت از او شکایت کند.
مالک در چنین شرایطی میتواند با اقامه دعوا، تحویل ملک را از سازنده مطالبه کرده و در صورت لزوم، خسارات ناشی از تأخیر را نیز درخواست کند.
روشهای حل اختلاف در دعاوی مشارکت در ساخت
اختلاف در مشارکت در ساخت میان مالک و سازنده در پروژههای مشارکت در ساخت امری رایج است؛ اما شیوه برخورد با این اختلافات نقش تعیینکنندهای در سرعت، هزینه و نتیجه نهایی پرونده دارد.
قانون و عرف حقوقی راهکارهای متعددی را برای حل این اختلافات پیشبینی کردهاند که هر یک بسته به شرایط قرارداد و نوع اختلاف، میتواند انتخاب مناسبی باشد.
داوری
داوری یکی از شیوههای غیرقضایی حل اختلاف است که در آن، طرفین حلوفصل اختلاف را به شخص یا اشخاصی مورد اعتماد واگذار میکنند.
در اینگونه دعاوی، داوری قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً زمانی کاربرد دارد که مرجع داوری در قرارداد مشخص شده باشد.
رسیدگی در داوری تشریفات پیچیده دادگاه را ندارد و همین موضوع باعث تسریع در صدور رأی میشود.
از سوی دیگر، داور با شناخت تخصصی از مسائل فنی و قراردادی ساختوساز، میتواند تصمیمی متناسب با واقعیتهای پروژه اتخاذ کند.
این روش معمولاً هزینه کمتری نسبت به دادرسی رسمی دارد و از تنشهای طولانیمدت میان طرفین در دادگاهها جلوگیری میکند.
مذاکره
مذاکره سادهترین و در عین حال کمهزینهترین راه حل اختلاف در مشارکت در ساخت است. در این روش، مالک و سازنده تلاش میکنند بدون دخالت مرجع ثالث، اختلاف ایجادشده را از طریق گفتوگو و توافق برطرف کنند.
مذاکره زمانی مؤثر است که طرفین هنوز تمایل به ادامه همکاری داشته و اختلاف در مراحل ابتدایی قرار داشته باشد. انعطافپذیری، سرعت بالا و حفظ رابطه کاری از مهمترین مزایای این روش به شمار میآید.
مراجعه به دادگاه
در صورتی که مذاکره یا داوری به نتیجه نرسد یا اساساً شرط داوری در قرارداد پیشبینی نشده باشد، مراجعه به دادگاه صالح تنها راهحل اختلاف خواهد بود.
در این حالت، رسیدگی تحت نظارت رسمی قوه قضاییه انجام میشود و رأی صادره از ضمانت اجرای قانونی برخوردار است.
دعاوی مشارکت در ساخت که شامل تعهدات اساسی، خسارات سنگین یا اختلافات پیچیده حقوقی هستند، معمولاً از این طریق پیگیری میشوند.
هرچند فرآیند دادرسی ممکن است زمانبر باشد؛ اما در بسیاری موارد تنها راه احقاق حق محسوب میشود.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
وکیل برای پرونده اختلاف در مشارکت در ساخت
دعاوی مشارکت در ساخت ترکیبی از مسائل حقوقی، قراردادی و فنی هستند و پیگیری آنها بدون دانش تخصصی، با ریسک بالایی همراه است.
حضور وکیل برای مشارکت در ساخت میتواند نقش مهمی در انتخاب مسیر درست حل اختلاف، تنظیم دادخواست اصولی و دفاع مؤثر در برابر ادعاهای طرف مقابل داشته باشد.
وکیل باتجربه علاوه بر پیگیری قضایی، میتواند در مراحل مذاکره یا داوری نیز از بروز خسارات جبرانناپذیر جلوگیری کرده و روند پرونده را به نفع موکل هدایت کند.
جمع بندی
برای پیشگیری از نزاع و اختلاف در مشارکت در ساخت و اجتناب از وقوع دعاوی مشارکت در ساخت لازم است که قراردادی واضح و شفاف نوشته شود و تعهدات طرفین در آن به طور کامل و دقیق ذکر شده باشد.
اگر با وجود صحیح بودن قرارداد یکی از طرفین به تعهداتش مانند اخذ پایان کار عمل نکرد یا اینکه عدم شفافیت قرارداد باعث بروز اختلاف بین مالک و سازنده شد، با کمک وکیل ملکی میتوانید مشکلات پیش آمده را برطرف کنید و پروندهای که برای دعاوی ساخت و ساز در جریان دارید را بهتر به نتیجه برسانید.
اگر برای حل اختلاف در مشارکت در ساخت به کمک یک وکیل باتجربه نیاز دارید، میتوانید از طریق تماس تلفنی و واتساپی با مشاورین و وکیلهای مؤسسه حقوق دادسو در ارتباط باشید.
سؤالات متداول
دعاوی مشارکت در ساخت شامل چه نوع اختلافاتی میشود؟
دعاوی مشارکت در ساخت طیف گستردهای از اختلافات را دربرمیگیرد؛ از جمله عدم انجام تعهدات قراردادی، تأخیر در ساخت، مشکلات مربوط به اسناد، پایانکار، تقسیمنامه، خسارات مالی و اختلاف بر سر سهم هر یک از طرفین.
آیا بدون مراجعه به دادگاه میتوان دعاوی مشارکت در ساخت را حل کرد؟
بله؛ میتوان از طریق مذاکره یا داوری، اختلافات ناشی از مشارکت در ساخت را در بسیاری از موارد حلوفصل کرد. این روشها سریعتر و کمهزینهتر از دادرسی قضایی هستند؛ اما موفقیت آنها به همکاری طرفین و مفاد قرارداد بستگی دارد.
شرط داوری در دعاوی مشارکت در ساخت چه اهمیتی دارد؟
وجود شرط داوری باعث میشود در صورت بروز اختلاف، طرفین ملزم به مراجعه به داور باشند و امکان طرح مستقیم دعوا در دادگاه محدود شود. این شرط میتواند زمان رسیدگی و هزینههای حل اختلاف را به میزان قابل توجهی کاهش دهد.
رسیدگی دادگاه به دعاوی مشارکت در ساخت چقدر زمان میبرد؟
مدت زمان رسیدگی به دعاوی مشارکت در ساخت بسته به نوع دعوا، میزان پیچیدگی پرونده، تراکم کاری دادگاه و همکاری طرفین متفاوت است. برخی پروندهها در چند ماه و برخی دیگر ممکن است بیش از یک سال زمان ببرند.
آیا داشتن وکیل برای دعاوی مشارکت در ساخت ضروری است؟
داشتن وکیل الزامی نیست؛ اما به دلیل پیچیدگیهای حقوقی و فنی این دعاوی، استفاده از وکیل متخصص احتمال موفقیت در پرونده و کاهش خسارات را به شکل چشمگیری افزایش میدهد.
