زمانی که صاحب مال یا سازنده آن از بانک وامی دریافت میکند، ملک خود را در گروی بانک قرار داده است. در صورتی که قصد معامله یا فروش این ملک را داشته باشد، باید پیش از تنظیم و انتقال سند، ملک خود را از گروی بانک آزاد کرده یا به اصطلاح فک رهن سند کند.
فک رهن سند ملک به آزاد کردن سند از گروی بانک اشاره دارد که میتوان با تسویه وام بانک این کار را انجام داد.
مؤسسه حقوقی دادسو با بهرهگیری از بهترین وکیل ملکی آماده همراهی شما در مسیر خرید و فروش ملک و فک رهن سند خانه است.
فک رهن ملک چیست؟
این روزها به دلیل بالا رفتن هزینههای ساخت و ساز و مخارج جانبی غالباً مالکان یا کسانی که قصد ساخت و ساز دارند، اقدام به دریافت وام و اعتبار بانکی میکنند تا بتوانند قسمتی از هزینهها و مخارج مربوطه را پوشش دهند و در این بین، سند ملک مورد نظر در گرو (رهن) بانک قرار میگیرد.
همچنین، ممکن است مالک ملک برای انجام بازسازی یا پرداخت بدهی و …، از بانک وام بگیرد و سند خود را در رهن بانک قرار دهد.
در حالتی که سازنده یا مالک قصد فروش ملک را داشته باشد، باید قبل از تنظیم سند، فک رهن ملک را انجام دهد.
همچنین، ممکن است مالک مال مورد نظر را از طریق مبایعهنامه معمولی به شخص دیگری واگذار کرده باشد و تعهد بدهد که تا موعد مقرر برای تنظیم سند رسمی، ملک را از گرو و رهن خارج نماید؛ اما در این تاریخ تعهد خود را به جای نیاورد.
در این مورد، خریدار به دلیل عدم فک رهن سند ملک دچار ضرر میشود و میتواند درخواست فک رهن را از فرد مالک داشته باشد.
به علاوه، در صورتی که طبق قرارداد مشارکت در ساخت، ملک به رهن بانک برود و فرد سازنده تعهد بدهد که فک رهن را انجام میدهد؛ اما این کار را انجام ندهد، صاحب مال یا فرد ذینفع قادر است شکایتی را علیه سازنده تحت عنوان الزام به فک رهن تنظیم نماید.
این دادخواست باید در دادگاه واقع در محل احداث ملک تنظیم شود.
فیلد های "*" اجباری هستند
مراحل فک رهن سند خانه
برای فک رهن ملک باید مراحل زیر را دنبال کنید:
- تسویه بدهی بانک
- گرفتن نامه فک رهن از بانک
- رفتن به دفترخانه و ارائه مدارک مورد نیاز
- تنظیم سند فک رهن در دفترخانه
- امضای سند و ثبت فک رهن
برای فک رهن سند خانه چه باید کرد؟
روشهای فک رهن ملک به شرح زیر هستند:
سپردهگذاری برای فک رهن
در این روش، شخص وامگیرنده ممکن است بخشی از وام یا طلب خود را تسویه نکرده باشد. در این مورد، فرد به بانک مراجعه میکند و بانک مقدار باقیمانده از وام او را محاسبه کرده و فرد به میزان 110 درصد از بدهی را به صورت سپرده در بانک قرار میدهد.
تا زمانی که وام مورد نظر به طور کامل تسویه نشود، راهن حق ندارد از سپرده خود بهرهبرداری یا برداشت نماید.
لازم به ذکر است که بانک برای سپرده او، سود را در نظر میگیرد و شخص قادر است که از طریق همین سود، اقساط وام را تسویه کند.
تسویه حساب کامل برای فک رهن
یکی دیگر از راههای فک رهن سند خانه این است که بدهی یا وام را به صورت کامل تسویه کنید.
چنانچه ملک مورد نظر دارای وام است و قسمتی از اقساط آن پرداخت شده باشد، در هنگام فروش باید مابقی اقساط را به بانک پرداخت و آن را تسویه کنید تا ملک از گرو و رهن بانک رها شود.
برای این امر باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب کنید. بانک بدهی باقیمانده را حساب میکند و با پرداخت کل این مبلغ، سند از رهن بانک آزاد میشود.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
مدارک لازم برای فک رهن خانه
برای فک رهن باید مدارک زیر را آماده کنید:
- تسویه حساب کامل وام و دریافت نامه رسمی فک رهن
- کارت ملی هوشمند و شناسنامه راهن
- اصل سند مالکیت ملک
- سند رهنی اولیه (در صورت وجود)
- پرداخت هزینه تنظیم سند فک رهن
فروش و معامله املاک در رهن بانک
در دعاوی مربوط به فک رهن ملک، معامله یا خرید و فروش ملک در رهن بانک، مشکلاتی را برای طرفین معامله ایجاد میکند.
شخص فروشنده ممکن است در زمان تنظیم قرارداد تعهد دهد که ملک در رهن را تا پیش از موعد مقرر فک رهن کند و از گرو بانک آزاد نماید؛ اما نتواند به قول خود عمل کند، در چنین حالتی معامله خود به خود فسخ میشود.
همچنین، برای فروش ملک در رهن میتوانید میزان بدهی وام را از مبلغ نهایی مال کم کنید.
به عنوان مثال، یک واحد آپارتمان با قیمت واقعی 500 میلیون تومان دارای 30 میلیون تومان بدهی از اقساط وام است. در چنین موردی خریدار میتواند ملک را با قیمت 470 میلیون تومان خریداری نماید و پس از آن برای تسویه اقساط وام اقدام کند.
لازم به ذکر است در معاملاتی که ملک مورد نظر در رهن باشد تا هنگامی که سند در گرو بانک است، سند ملک قابل واگذاری نیست و معامله مورد نظر باید به صورت قولنامهای و وکالتنامهای انجام شود.
در این حالت، امکان دارد که فروشنده ملک را به چند نفر به صورت همزمان بفروشد و قولنامه تنظیم نماید.
دعوای فک رهن و انواع آن
همانطور که بیان شد معامله روی سندی که در رهن بانک باشد قابل انجام است؛ در چنین معاملاتی دعوی الزام به فک رهن از دو طریق الزام به تنظیم سند و دعوی فک رهن مستقل انجام میشود:
- دعوی الزام به فک رهن مستقل
- دعوی الزام به فک رهن تنظیم سند
در این دعوی، شخصی که رهن میدهد، ملک خود را در اختیار طلبکار و یا بانک میگذارد و برای پرداخت بدهی خود تعهد میدهد و تا زمان تسویه کامل مال مورد نظر در گرو شخص سوم قرار میگیرد.
در چنین موردی، اگر تسویه انجام شود اما فک رهن صورت نگیرد، شخص میتواند برای طرح دعوی فک رهن اقدام کند.
در صورتی که فروشنده ملک پیش از پایان کار ساخت و ساز (تکمیل ساختمان) و واگذاری آن به خریدار با سند، وام بگیرد و تعهد دهد که پیش از واگذاری، سند را از گرو بانک آزاد کند اما این کار را انجام ندهد، خریدار میتواند برای طرح دعوی فک رهن و همچنین الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید.
نمونه متن فک رهن سند ملک
رئیس محترم و دادگاه تجدید نظر استان گیلان
با سلام و احترام
با احترام به وکالت از جناب آقای … در پرونده مورد نظر به شماره … برای فسخ قرار رد دعوی شماره … صادره از دادگاه محترم واقع در شعبه … عمومی حقوقی رشت به دلیل بیتوجهی به دلایل ابرازی و مخالفت رأی صدوری با قانون دفاعیه به شرح ذیل به عرض جنابعالی میرساند.
موکل مورد نظر مردی است که تنها اندوخته او یک منزل مسکونی است که و این منزل هم برای پرداخت طلب تعویق یافته خوانده به شرکت لیزینگ … غارت شده است. در سال 1393 خوانده یک بیل مکانیکی بالغ بر ارزش دو میلیارد ریال را به صورت اقساطی از شرکت لیزینگ … با قرارداد اجاره به شرط تملیک خریده است و خوانده با ایجاد اعتماد و طبق مکالماتی که با موکل داشته است او را متقاعد ساخته که منزل خود را برای ضمانت باز پرداخت اقساط بیل مکانیکی در رهن شرکت بگذارد و اعتماد او را جلب کرده است.
بر اساس اینکه قسط وام را به صورت ماهانه پرداخت کرده و ضرر و زیانی به منزل مسکونی موکل وارد نشده و مطابق با سند عادی به تاریخ … که اصل پرونده حاضر است، خوانده به موکل متعهد میشود که طی مدت سه سال خانه موکل را با پرداخت قسط و بدهی خود به شرکت لیزینگ سند را از رهن آزاد نماید و برای این مسئله درخواست حضور شهود را دارد.
در حال حاضر با گذشت پنج سال از موعد مقرر برای این تعهد، خوانده نام برده برای انجام تعهد خود اقدام خاصی انجام نداده و فک رهن را انجام نداده است.
قاضی محترم دادگاه تجدید نظر هیچ توجهی به اصل ادله موکل نشده است. این تعهد که در سال … ثبت شده است صریحاً قید شده است خوانده ملزم به فک رهن منزل مسکونی موکل پس از سه سال است؛ به عبارت دیگر خوانده به موکل تعهد داده است که تا پایان سال … با تسویه اقساط ناشی خرید بیل مکانیکی، منزل مسکونی موکل را از گرو شرکت لیزینگ خارج کند و فک رهن را انجام دهد.
بر اساس سند مربوطه (اجاره به شرط تملیک) بیل مکانیکی خریداری شده که ضمیمه پرونده شده است، کاملاً واضح است که بیل مکانیکی تحت مالکیت و اختیار خوانده است. سند منزل مسکونی موکل نیز پیوست پرونده است که در آن قید شده است که منزل مسکونی در رهن شرکت لیزینگ قرار دارد؛ بنابراین تقاضای احضار شاهدان، احضار شرکت لیزینگ برای صدور تصمیم صحیح از آن مرجع محترم را دارد.
جمع بندی
زمانی که مالک یک ملک از بانک وام میگیرد و ملک خود را در گرو بانک قرار میدهد، در صورتی که قصد فروش ملک را داشته باشد، باید ابتدا فک رهن سند را انجام دهد.
فک رهن سند ملک با تسویه کامل بدهی باقیمانده انجام میشود و پس از آن، میتوان ملک را بدون مشکل به فروش رساند.
در صورتی که درگیر دعاوی ملکی و فک رهن هستید، میتوانید از مشاورین و وکلای مؤسسه حقوقی دادسو کمک بگیرید.
سؤالات متداول
آیا خرید و معامله املاکی که در رهن بانک هستند، مشکلی دارد؟
ملک در رهن بانک قابلیت نقل و انتقال ندارد و ابتدا باید تسویه وام بانک و فک رهن انجام شود؛ بنابراین نمیتواند با سند رسمی ملک را بخرید و باید به صورت قولنامهای اقدام به خرید ملک کنید که ممکن است فروشنده با استفاده از قولنامه، ملک را به چند نفر بفروشد.
برای فک رهن خانه چه باید کرد؟
جهت فک رهن ملک میتوانید بدهی بانکی خود را به صورت یکجا تسویه کنید.
آیا تنظیم سند ملک یا خودرویی که وام دارد، امکانپذیر است؟
خیر، ابتدا باید فک رهن انجام شود و سپس برای تنظیم و واگذاری سند به صورت رسمی اقدام کنید.
مدارک لازم برای فک رهن خانه چیست؟
مدارک مورد نیاز برای فک رهن سند ملک شامل دریافت نامه تسویه حساب کامل وام، کارت ملی هوشمند و شناسنامه راهن، سند مالکیت ملک و … میشود.
