در این مقاله قرار است در مورد وکالت فروش ملک، حدود اختیارات وکیل در فروش ملک و مدت اعتبار وکالت فروش ملک صحبت کنیم. خرید و فروش ملک، یکی از معامله‌های کلان و مهم در زندگی هر خانواده و شخص به حساب می‌آید. در بسیاری از موارد دیده می‌شود که افراد کلاهبردار خطراتی را برای یکی از طرفین معامله ایجاد می‌کنند. به عنوان مثال خریدارانی که به سادگی با چند ترفند، ملک را از چنگ شخص فروشنده در می‌آورند. یکی از این مشکلات و خطرات ناشی از آن، مربوط به معامله‌های وکالتی است. از جمله رایج‌ترین سندهایی که باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود، وکالتنامه فروش ملک است. این وکالتنامه به این معناست که یک نفر به نیابت از (وکالت) از طرف فرد دیگری که مالک یک ملک است، اختیار و اجازه دارد که ملک او را به شخص دیگری بفروشد.
معنای کلمه وکالت در خرید و فروش ملک
وکالت از منظر لغوی، به معنای نمایندگی، جایگزینی، تفویض اختیار و واگذاری در انجام امور است. مطابق با آنچه که در قانون مدنی بیان شده و طبق تعریف حقوقی، در اصل وکالت به این معنی است که شخص واگذارکننده یعنی موکل، به فرد دوم طرف قرارداد یعنی وکیل، اجازه و اختیار بدهد که در انجام امر خاصی اقدام کند. در واقع این اختیار عمل از طریق قراردادی ثبتی، بین دو طرف تنظیم می‌شود. طبق این تعریف، شخص نماینده یعنی وکیل، با دریافت رسمی وکالتنامه، مسئولیت انجام امورِ واگذار شده را به عهده خواهد گرفت.
دلایل اعطای وکالت فروش ملک
راحت‌ترین و مطمئن‌ترین راه برای خرید یا فروش یک ملک، این است که فروشنده سند ملک را در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم کند و به نام خریدار انتقال دهد در اصطلاح به او وکالت فروش ملک دهد. اما باید گفت شرایطی هم وجود دارد که یکی از طرفین یا هر دوی آنها شرایط حضور به موقع و انجام روال اداری را ندارند. به همین دلیل از قراردادی به نام وکالت فروش استفاده می‌کنند. دلایل متفاوتی برای عقد چنین قراردادی وجود دارد: یکی از دلایل بسیار رایج برای معامله وکالتی، عدم آمادگی سند ملک است. به عنوان مثال، مالک ساختمان را تکمیل کرده است اما پیش از اینکه سند تفکیکی آن را دریافت کند، برای فروش واحدهای آن اقدام می‌کند. در جنین شرایطی، خریداران واحدها نمی‌توانند انتقال سند را به نام خود بزنند و باید از وکالتنامه استفاده کنند. مورد دیگر، رهن است. اگر سند ملکی در گرو بانک باشد، فروشنده اختیار انتقال سند به نام خریدار را ندارد. پس باید به خریدار وکالت دهد که پس از اتمام اقساط وام، سند به نام او منتقل خواهد شد. البته دلایل دیگری هم برای اعطای وکالت فروش وجود دارد، مانند:
- کوتاه کردن فرآیند انتقال سند
- کاهش هزینه‌های انتقال سند
- گم شدن سند ملک
- فرار فروشنده از زیر بار مالیات
نحوه اعطای وکالتنامه فروش ملک
وکالت در فروش و یا فروش با وکالت، راهی است برای کاهش دردسرهای مراحل اداری و کاغذ بازی‌های ناشی از آن. مطابق با آنچه گفته شد، اشخاص باید تنظیم و ثبت برگه وکالت در دفتر اسناد رسمی، از مراجع قانونی تأیید بگیرند تا بتوانند راحت‌تر به نتیجه برسند.
طرفین وکالتنامه فروش ملک
- موکل: شخصی که به فرد دیگری وکالت می‌دهد.
- وکیل: کسی که شخص موکل، مسئولیت انجام امور مربوط به فروش ملک را به او واگذار می‌کند.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
حدود اختیارات وکیل در فروش ملک
این موضوع که وکیل تا چه حدی حق اقدام و اختیار عمل دارد، مربوط به مفادی است که در متن وکالت فروش ملک قید شده است؛ پس باید گفت که وکیل خارج از حیطه اختیارات خود، حق انجام هیچ عمل دیگری را ندارد در غیر این صورت، مسئولیت او سلب خواهد شد.
در صورتی که وکالت مطلق اعطا شده باشد، مطابق با ماده 661 قانون مدنی ایران، وکیل از طرف موکل خود اختیار تام دارد تا در خصوص اداره اموال او هر اقدامی انجام دهد.
در مقابل، در صورتی که وکالت مطلق نباشد و به صورت مقید اعطا شده باشد، به این معنا خواهد بود که موضوع وکالت مورد خاص و مشخصی است و وکیل در این موارد فقط در حدود موضوعات تعیین شده نماینده است و می‌تواند اقدام کند. برای وکالت فروش نیز، وکالت مقید اعطا می‌شود. به این صورت است که موکل برای موضوعات مشخص یعنی فروش ملک، تنظیم مبایعه‌نامه و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، به وکیل خود وکالت می‌دهد.
آیا دادن وکالت در فروش ملک مانع دخالت خود موکل در فروش است؟
مطابق با ماده 683 قانون مدنی ایران، در صورتی که وکالت موکل، به صورت بلاعزل تنظیم شده باشد و در آن قید شده باشد که موکل اختیار عمل در موضوع وکالت را ندارد، موکل تا جایی می‌تواند در موضوع وکالت اقدام عملی داشته باشد که با حقوق قانونی وکیل تعارضی نداشته باشد و برای این نوع اقدامات برای موکل محدودیتی وجود ندارد. موکل می‌تواند موضوع وکالت را خود انجام دهد و برای انجام عملی که به وکیل واگذار کرده است، محدودیت و منع قانونی نخواهد داشت. اما در موردی که شخص فروشنده ملکی را بفروشد و در وکالت فروش خود، به خریدار ملک وکالت بلاعزل منتقل کند تا ملک را به صورت رسمی منتقل کند، اما پس از این مراحل، خود فروشنده ملک یعنی موکل، ملک را به شخص سوم انتقال دهد، در این صورت مرتکب جرم شده است و عمل او فروش مال غیر به حساب می‌آید. این مورد به حقوق قانونی وکیل تناقض دارد؛ بنابراین، اگر وکیل پیش از مالک، مال را به فروش برساند، پس از آن مالک به هیچ وجه حق فروش آن را ندارد و هرگونه اقدام وی بی‌اثر خواهد بود.
معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه
اما سوالی که ممکن است برای شما هم پیش آمده باشد این است که خرید و فروش ملک با وکالت نامه چه اشکالی دارد؟ وکالت در فروش ملک ایراداتی نیز دارد که در ادامه شرح می‌دهیم.
- داشتن وکالت نامه مانعی برای فروش ملک نیست. بنابراین فروشنده هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را به فردی دیگر بفروشد.
- مدت زمان اعتبار وکالت نامه ممکن است به پایان برسد.
- اگر پس از عقد قرارداد یکی از طرفین دچار جنون شود یا فوت کند، وکالت نامه باطل می‌شود.
فروش وکالتی ملک در رهن بانک
در مواردی که ملک در رهن بانک باشد، مالک (فروشنده) به خریدار ملک وکالتنامه بلاعزل اعطا می‌کند. طبق این وکالتنامه، هر تاریخی که اقساط آن به پایان برسد، ملک از رهن بانک خارج خواهد شد و خریدار می‌تواند سند ملک را به نام خود انتقال دهد و نیازی هم به حضور موکل (فروشنده) نخواهد بود. لازم به ذکر است که اطلاع و رضایت بانک برای انجام چنین معاملاتی ضروری است.
اختیار وکیل در قبض ثمن
ماده 665 قانون مدنی کشور بیان می‌کند که “وکالت در بیع، وکالت در قبض ثمن نیست مگر قرینه قطعی دلالت بر آن کند”. پس طبق این ماده قانون، در صورتی که در متن وکالتنامه، عدم اختیار بیان شده باشد، هرگونه اختیار و حقی در مورد قبض ثمن از وکیل سلب خواهد شد. در مقابل اگر در این مورد سکوت شود، به خاطر اقرار وکیل، این شخص در قبض ثمن دارای اختیار خواهد بود.
وکالت پس از فوت
در حالت کلی، قراردادها به دو دسته تقسیم می‌شوند: لازم و جایز! تفاوتی که میان این دو دسته وجود دارد، تأثیر فوت و جنون بر اعتبار و رسمیت آنها است. جنون و یا فوت هر یک از دو طرف در یک قرارداد یا هر دوی آنها، بر اعتبار قراردادهای لازم مانند اجاره و بیع و غیره نخواهد داشت. در عوض، فوت و جنون بر قراردادهای جایز مانند وکالت اثر دارد. در واقع وکالت، چه در زمان تنظیم و چه برای دوام، به سلامت و اعتبار نیاز دارد و در صورتی که موکل یا وکیل فوت و یا دچار جنون شود، سلامتی برای تنظیم عقد نیاز است، از بین می‌رود و این مسئله باعث فسخ قرارداد خواهد شد. برای مطالعه و آگاهی بیشتر می‌توان به ماده 678 قانون مدنی ایران مراجعه کرد.
شرط ادامه و بقای وکالت پس از فوت
سؤالی که همواره وجود دارد، این است که آیا امکان دارد که موکل، در زمان تنظیم وکالتنامه، این شرط را قید کند که اگر خودش فوت شود، وکالت بدون فسخ، باقی خواهد ماند؟ برای پاسخ به این پرسش، نظرات متفاوتی وجود دارد. بعضی از افراد اعتقاد دارند که موکل این حق و اختیار را دارد. عقیده این افراد این است که وکالت بعد از فوت را می‌توان مانند وکالت رهن در نظر گرفت که حقی قانونی برای وکیل به شمار می‌رود و با فوت شدن موکل نیز همچنان دارای اعتبار خواهد بود. عده‌ای دیگر بر این باور هستند که شرایط مرتبط با فسخ عقد جایز را جز قواعد آمره به حساب می‌آید و توافق خصوصی طرفین وکالت خلاف قانون است و تأثیری در اصل آن نخواهد داشت.پاسخ قطعی برای این مورد وجود ندارد اما با این حال، اکثر افراد بر این عقیده هستند که این شرط اعتبار قانونی ندارد و طبق قانون مدنی ایران، در صورت فوت، وکالت کاملاً بی‌اعتبار خواهد شد.
تنظیم وکالت برای پس از فوت
این مورد از نظر ماهیت با وصیت عهدی انطباق دارد و به هر حال عبارت “انتخاب وکیل برای پس از مرگ” را نباید باطل و بی‌اعتبار بدانیم. برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، بهتر است که در هنگام تنظیم وکالت فروش ملک، عبارت ” وکیل در حیات و وصی در ممات” را به کار برد.
موارد استثنا در فسخ وکالت
طبق ماده 680 قانون مدنی ایران، در صورتی که وکالت از طرف موکل عزل شود اما وکیل از این امر آگاه نباشد، هرگونه اقدام وکیل در حیطه موضوع وکالت، قابل قبول خواهد بود. در واقع باید گفت که حکم عزلی که به اطلاع و آگاهی وکیل نرسیده باشد، قابل قبول و اثر نخواهد بود و عزل حکم در صورتی موثر خواهد بود که به وکیل از آن اطلاع داشته باشد. حال این سؤال پیش می‌آید که اگر موکل فوت شود و وکیل از آن اطلاع نداشته باشد و موضوع وکالت را انجام دهد، در این صورت نیز عزل وکالت بی‌اثر خواهد بود یا خیر. این سؤال نیز پاسخ قطعی ندارد. عده‌ای اعتقاد دارند که چون عزل یک اقدام ارادی است و تا وقتی که وکیل از آن آگاه نشود، منشأ اثر قانونی نخواهد بود، پس فوت نیز که یک عمل غیر ارادی است باید به طریقه مورد اول تحت حکم ماده 680 قانون مدنی ایران قرار داشته باشد. به عبارت دیگر، موکل تا پایان عمر به وکیل خود اعتماد داشته است و قرارداد وکالت را فسخ نکرده است؛ اما عزل قرارداد نشانه بی‌اعتمادی است و با مورد فوت قابل مقایسه نیست و این دو نباید در یک جایگاه سنجش قرار بگیرند. گروهی دیگر اعتقاد دارند که قانون‌گذار در ماده 680 قانون مدنی کشور، از واژه فوت نام نبرده است پس اختیار این را دارد فوت را تابع اصل بداند. در صورتی که وکیل از عزل قرارداد آگاه باشد اما همچنان در موضوع وکالت اقداماتی انجام دهد، معامله قابل اثر نخواهد بود و موکل باید به وکیل مراجعه کند. هزینه وکیل ملکی براساس قانون ممکن است ارجاع داده شود.
نکات مهم در وکالتنامه برای فروش ملک
اگر قصد انجام معامله کلان از طریق وکالتنامه را دارید، حتماً پیش از تنظیم قرارداد در دفتر ثبت اسناد رسمی، به دفترخانه‌ای که سند را تنظیم کرده است مراجعه و اعتبار آن را به صورت کتبی استعلام بگیرید. وکالتنامه و مبایعه‌نامه، در تمامی مراحل فروش، باید وجود داشته باشند و هرگز یکی را بدون حضور دیگری در روند معامله درگیر نکنید. این دو سند را مانند دو عضو غیر قابل تفکیک در نظر بگیرید. در صورتی که می‌خواهید از سوءاستفاده‌های احتمالی از وکالتنامه در آینده جلوگیری کنید، ضروری است که این قرارداد را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید. بهتر است که در معاملاتی با وکالتنامه کلی موکل در رابطه با اموال منقول و غیر منقول انجام می‌شود و تعداد زیادی موکل مانند وراث یا شرکا وجود دارد، وارد نشوید. در معاملات مربوط به ملک‌های وکالتی یا ملک‌های در گرو بانک، حتماً در سریع‌ترین زمان ممکن نسبت به انتقال سند قطعی ملک اقدام کنید. در صورتی که به عنوان وکیل یا موکل، وارد یک معامله وکالتی شدید و وکالتنامه اصلی را پیش از تنظیم نهایی کامل و دقیق مطالعه کنید. در این صورت به طور قطعی مشخص می‌شود که حدود اختیارات وکیل شامل چه مواردی خواهد بود. در تنظیم اسنادی با وکالت بلاعزل، به این دلیل که موکل همچنان حق عمل و اقدام در موضوع وکالت دارد، حتماً به طور مشخص و صریح در متن قرارداد عنوان کنید که ایشان حق هیچ‌گونه مداخله در موضوع وکالت را ندارد.
پرداخت حق الوکاله وکیل در وکالت فروش ملک
طبقه ماده 675 قانون مدنی، موکل موظف به پرداخت کلیه هزینه‌های مربوط به موضوع وکالت است. وکیل می‌تواند تمامی هزینه‌هایی را که در این زمینه انجام داده، از موکل بگیرد. مانند هزینه‌های مربوط به تنظیم سند، ایاب و ذهاب، هزینه‌های مربوط به دفترخانه و غیره. لازم به ذکر است که هزینه‌های مذکر، از حق‌الوکاله و اجرت وکیل جدا هستند و چنانچه مبلغی برای دستمزد وکیل تعیین شده باشد، موکل باید آن را بپردازد. در این مورد دستمزد طبق نظر کارشناس تعیین می‌شود. اگر موکل از پرداخت دستمزد وکیل سر باز زند، وکیل می‌تواند این امر را از طریق مراجع قضایی پیگیری کند و مطالبه اجرت کند. این دعوا از دسته دعاوی مالی به حساب می‌آید و چنانچه اجرت وکیل از قبل تعیین نشده باشد، دادخواست تعیین میزان اجرت را باید از طریق کارشناس مربوط تنظیم کرد.
سوالات متداول
- وکالت فروش ملک چیست؟
- مدت اعتبار وکالت فروش ملک چقدر است؟
زمانی که فروشنده به دیگری وکالت دهد، شخص نماینده یعنی وکیل، با دریافت رسمی وکالتنامه، مسئولیت انجام امور واگذار شده را به عهده خواهد گرفت. مدت اعتبار وکالت فروش ملک در متن وکالتنامه ذکر می‌شود.
