سرقفلی چیست و در چه مواردی کاربرد دارد؟

سرقفلی
امتیاز به این مطلب:

سرقفلی درواقع حقی است که براساس آن، مستاجر می‌تواند از ملک تجاری با پرداخت مبلغی کم به‌عنوان اجاره بها استفاده کرده و با پایان یافتن مدت اجاره، به‌تصرف ملک اجاره‌ای ادامه دهد. به‌عبارت دیگر سرقفلی، مبلغی است که مستاجر به مالک در قالب یک قرارداد، می‌پردازد و براساس توافق، از منافع ملک تجاری با اجاره‌ای ناچیز بهره می‌برد. باید توجه داشت که این موضوع تنها در مورد املاک تجاری کابرد دارد و برای ملک مسکونی تعریف نشده است. چنانچه فردی یک دهنه مغازه متروکه را از صاحب آن اجاره کند و با روش‌های نوین فروش مجموعه را بالا ببرد و اسم و شهرتی به فروشگاه ببخشد، با پایان مدت اجاره، تمامی زحمات او زایل خواهد شد. از این‌رو در قانون برای املاک تجاری، قوانینی در نظر گرفته شده تا از حق اینگونه مستاجران دفاع کند. در این قانون چه حقوقی به مستاجر داده می‌شود؟

سرقفلی چیست
سرقفلی چیست

سرقفلی در قانون چگونه تعریف می‌شود؟

خرید مغازه با سرقفلی تشریفاتی مخصوص به‌خود را دارد. این عبارت، از زمان‌های قدیم در کشور ایران عرف و رایج بوده است. براساس این قرارداد، مستاجر در ابتدا، مبلغی را به مالک تقدیم می‌کند و بر این اساس، اجاره بهای کمی را در طول دوره می‌پردازد. و از سوی دیگر، مالک موظف می‌شود با انقضای زمان اجاره، قرارداد با همان مستاجر را تمدید کند. به‌این ترتیب، مستاجر حق اولویت نسبت به‌سایر افراد پیدا می‌کند.

تا پیش از سال ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه و سرقفلی یکسان شناخته می‌شد و براساس این قانون، چنانچه ملک به شخص دیگری واگذار شود، با پایان یافتن زمان اجاره، مالک جدید حق ندارد قرارداد را فسخ کرده مگر اینکه مبلغی را به‌عنوان حق کسب و پیشه به‌او بدهد. اما در قوانین سال ۷۶ به بعد، مالک با پایان یافتن قرارداد می‌تواند، مستاجر را مرخص کرده و حکم تخلیه را بگیرد. حق سرقفلی برخلاف کسب و پیشه به‌صورت خودکار صورت نمی‌گیرد. پس مستاجر باید هنگام عقد قرارداد با مالک به توافق رسیده و حق را در ابتدا دریافت کند.

سرقفلی در قانون چگونه تعریف می‌شود؟
سرقفلی در قانون چگونه تعریف می‌شود؟

انواع سرقفلی از دیدگاه قانون

این واژه به دو دسته مجازی و واقعی تقسیم می‌شود.

تعریف حق سرقفلی واقعی

این حق، با نوع کسب و کار مرتبط نیست و به استعداد و امکانات محل کسب مربوط می‌شود. چنانچه پاساژ جدید افتتاح شود، سرقفلی به مغازه‌های آن تعلق می‌گیرد. این حق را مالک در قرارداد به مستاجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی را دریافت می‌کند. یعنی این حق امتیاز را از صاحب مغازه می‌خرد و صاحب آن می‌شود. دفاتر اسناد رسمی، هنگام تنظیم قرارداد باید در اماکن تجاری، عقد قرارداد با سرقفلی را بدون آن را قید کنند. این حق معمولا زمانی صدق می‌کند که صاحب ملک، برای اولین بار محل کسب را اجاره می‌دهد.

چنانچه مالک، هنگام عقد قرارداد الکترونیک یا عادی، مبلغ سرقفلی را پرداخت کند، مالک در هنگام تخلیه باید ارزش حق سرقفلی را با نرخ روز محاسبه کرده و بپردازد. همچنین مستاجر می‌تواند با دریافت مبلغی، این حق را به‌دیگری انتقال دهد. البته این حق به‌شرطی در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد که انتقال منافع، هنگام عقد قرارداد از او سلب نشده باشد. طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به‌دیگری انتفال دهد مگر اینکه در قرارداد، برخلاف آن ذکر شده باشد. در قراردادهای پیش از سال ۷۶، به مستاجر حق انتقال داده نشده بود.

تعریف حق سرقفلی واقعی
تعریف حق سرقفلی واقعی

تعریف سرقفلی مجاری

حق سرقفلی به حسن شهرت و موفقیت محل کسبی مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به‌دست آمده باتوجه به میزان سرمایه‌گذاری تعیین می‌شود. حق کسب و پیشه در کتب با نام “حقوق تجاری” یا “سرقفلی مجازی” یاد می‌شود. حق کسب و پیشه و سرقفلی دو موضوع جدا از یکدیگر و با هدفی مجزا هستند.

تعریف سرقفلی مجاری
تعریف سرقفلی مجاری

مبلغ سرقفلی بر چه اساسی تعیین می‌شود؟

براساس قانون، مبلغ این حق با توجه به موارد زیر صورت می‌گیرد:

  • طول مدتی که ملک در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت و حسن شهرت او که در افزایش اعتبار محل تاثیر خواهد داشت.
  • موقعیت جغرافیایی و مرغوبیت محل ملک تجاری
  • کیفیت و شرایط درج شده در اجاره نامه از لحاظ مزایایی که برای مستاجر در نظر گرفته شده است.
مبلغ سرقفلی بر چه اساسی تعیین می‌شود؟
مبلغ سرقفلی بر چه اساسی تعیین می‌شود؟

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی  در چیست؟

  • حق کسب و پیشه پس از عقد اجاره برای مستاجر ایجاد می‌شود درحالی‌که سرقفلی پیش از عقد اجاره به مستاجر داده می‌شود.
  • حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کار در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد، درحالی‌که حق کسب و پیشه به محل کسب که دارای کاسب است، تعلق می‌گیرد. درواقع سرقفلی به محل تجاری تعلق می‌گیرد ولی کسب و پیشه به کاسب برحسب شغل تجاری داده می‌شود.
  • در حق سرقفلی، مستاجر نقشی ندارد، بلکه این حق براساس عرف محل در اختیار موجر قرار داده می‌شود. برخلاف این تعریف، حق کسب و پیشه برای حفظ حقوق کاسب تعیین شده و مبلغ آن محاکم قضایی براساس نظر کارشناسی را تعیین می‌کنند.
  • حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق دارد و آن را می‌توان در قالب  سند رسمی انتقال داد اما سرقفلی را در قابل سندی عادی و روزمره می‌توان به‌دیگری منتقل کرد.
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی  در چیست؟
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی  در چیست؟

در چه شرایطی مالک می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند؟

طبق قانون مستاجر می‌تواند تا هر زمان که بخواهد ملک را اجاره کند و از آن بهره ببرد اما اگر مالک در سه حالت زیر، فسخ قرارداد کند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد:

  • چنانچه مالک قصد داشته باشد، ملک را نوسازی یا بازسازی کند.
  • اگر مالک طبق شرایط، به ملک برای کسب و کار شخصی خود نیاز داشته باشد.
  • در صورتی‌که مالک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک ملزم به استفاده از ملک شود.
در چه شرایطی مالک می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند؟
در چه شرایطی مالک می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند؟

حق سرقفلی چه ویژگی‌هایی دارد؟

  • این حق، وجودیت مالی دارد و از تمام ویژگی‌ها حقوق مالی برخوردار است.
  • حق سرقفلی جز اموال غیرمنقول شناخته می‌شود و یک حق شرعی است که نزد شورای نگهبان دارای اعتبار است.
  • سرقفلی را می‌توان به‌عنوان ضمانت قرار داد و قابل توقیف است.
  • مبلغی که برای سرقفلی در نظر گرفته می‌شود، توافقی است و یک مبلغ واحد خواهد بود، براین اساس مشمول پرداخت مالیات می‌شود.
  • سرقفلی در اختیار مستاجر قرار دارد و برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند رسمی نیست.
حق سرقفلی چه ویژگی‌هایی دارد؟
حق سرقفلی چه ویژگی‌هایی دارد؟

طرح دو چالش برای درک بهتر پیش بهای واقعی و مجازی

چالش اول: فرض کنید شخصی مغازه‌ای را بدون دریافت حق سرقفلی از مالک اجاره کرده است. مستاجر چند سالی به‌همین روال، اجاره نامه را تمدید کرده و مغازه به شهرتی رسیده است. اکنون موجر راضی به تمدید قرارداد نیست. مستاجر چه واکنشی باید داشته باشد؟

حالت اول:

با موجر به توافق رسیده و با پرداخت مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه اجاره مغازه را برای مدت طولانی تمدید می‌کند. این قرارداد باید در قابل سند رسمی تنظیم شود و براین اساس، مستاجر می‌تواند همان کسب و کار را در محل سابق با نام معروف خود ادامه دهد. در چنین شرایطی اگر مدیر یا یکی از اعضای اصلی از مجموعه خارج شوند تکلیف مشتری‌ها چه خواهد بود؟ برای بسیاری از مشتریان کیفیت مهم است و چنانچه مدیر جدید بتواند، کسب و کار را با همان کیفیت ادامه دهد، پایبند به برند خواهند ماند. با گرفتن حق سرقفلی و کسب و پیشه، موجر تا زمانی‌که حق مستاجر را نپردازد، نمی‌تواند ملک را از او پس بگیرد.

طرح دو چالش برای درک بهتر سرقفلی واقعی و مجازی
طرح دو چالش برای درک بهتر پیش بهای واقعی و مجازی

حالت دوم:

مستاجر می‌تواند حق کسب و پیشه، آن را با خود به‌محل دیگری ببرد. اما از آن‌جایی که هنگام عقد قرارداد، این مسئله ذکر نشده است، نمی‌تواند از موجر انتظار دریافت مبلغی را داشته باشد. از سوی دیگر، موجر نمی‌تواند با این نام، کسب و کار جدیدی را راه بیندازد یا با همان نام به فرد دیگری انتقال دهد. براین اساس مستاجر، حق کسب و پیشه که حاصل دسترنج او است را با خود به‌هر محلی که ببرد برای او سودزا خواهد بود.

چالش دوم: در چالش بعدی قضیه کمی پیچیده‌تر است. فرض کنید شخصی مغازه‌ای را اجاره کرده و سال‌ها در آن فعالیت داشته به‌طوری اکنون برند آن در بین مردم شناخته شده است. اما اکنون، ملک در طرح نوسازی قرار دارد و موجر ناچار است ملک خود را به‌فروش برساند. تکلیف کسب و پیشه مستاجر چه می‌شود؟

براساس قوانینی که در سال ۱۳۷۰ مصوب شده است، حق کسی که محل کسبش در طرح نوسازی قرار گرفته:

  • چنانچه کسب، در طرح نوسازی عمران شهری و طرح احداث توسعه و نوسازی از بین برود، از طرف شهرداری به او حق تجارت یا کسب و پیشه پرداخت خواهد شد.
  • در صورتی‌که با طرح توسعه معابر شهرداری، کاسب از سوددهی خارج شود، می‌تواند از شهرداری حق کسب و پیشه یا تجارت دریافت کند.
طرح دو چالش برای درک بهتر سرقفلی واقعی و مجازی
طرح دو چالش برای درک بهتر پیش بهای واقعی و مجازی

زایل شدن پیش بها در صورت تخلف مستاجر

طبق قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ به‌آن پرداخته شده، چنانچه مستاجر صاحب سرقفلی، تخلفی انجام دهد، حق او کاملا ساقط خواهد شد. تنها در یک صورت، چنانچه مستاجر دچار تخلف شود، شامل مقررات قانون ۱۳۵۶ نخواهد شد و نصف سرقفلی را دریافت خواهد کرد. در صورتی‌که مستاجر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر، سرقفلی را به‌دیگری انتقال دهد، مالک می‌تواند با پرداخت نصف سرقفلی، ملک را از دسترس مستاجر خارج کند. در این شرایط حسب مورد، مبلغ سرقفلی به متصرف یا مستاجر پرداخت خواهد شد.

ولی در سه صورت مالک می‌تواند بدون پرداخت حق سرقفلی مغازه را از صاحب حق پس بگیرد و درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی را خواهد داشت. اول اینکه مستاجر بدون رضایت مالک، شغل خود را  تغییر دهد. این مورد در صورتی که هیچ شغلی در اجاره نامه قید نشده باشد یا مستاجر حق تغییر شغل و سرقفلی را داشته باشد، شامل مورد ذکر شده نخواهد شد.

دوم اینکه مستاجر برخلاف شروط قرارداد، اعمالی را انجام دهد. برای مثال اگر مستاجر در قرارداد موظف به برف روبی باشد و در اثر سهل انگاری او، به مغازه زیانی وارد شود یا مستاجر بدون اجازه مالک، بالکنی را به‌ملک اضافه کند، شامل تخلیه و عدم پرداخت حق از سوی موجر خواهد شد. از این‌رو لازم است پیش از هر تغییر در ملک، از یک وکیل حقوقی کمک گرفته شود. تغییراتی همچون سرامیک کردن مغازه یا تعمیر قطعات، نیاز به اجاره مالک ندارد و برای استفاده بهینه از فضا است.

با این‌حال بهتر است پیش از اقدام به تعمیرات سطحی، تعویص دکور یا درب مغازه تامین از طریق دلیل از شورای حل اختلاف ثبت و ضبط شود تا در صورت پیگیری موجر، این شخص نتواند از طریق طرح دعوای تخلیه اقدام کند. مسئله سوم در مورد عدم پرداخت اجاره بها است. مستاجر باید در پرداخت اجاره در موعد مقرر وسواس باشد چراکه موجر می‌تواند تخلیه سرقفلی به‌دلیل عدم اجاره بها را داشته باشد. سرمایه بسیاری از مغازه داران به سرقفلی تعلق دارد. در صورت بدهی، مبلغ از سرقفلی توقیف شده دریافت می‌شود البته در صورتی که این حق به‌صورت واقعی باشد.

زایل شدن سرقفلی در صورت تخلف مستاجر
زایل شدن پیش بها در صورت تخلف مستاجر

جمع بندی:

سرقفلی شامل حقی می‌شود که مستاجر با پرداخت هزینه از مالک دریافت می‌کند و به موجب آن می‌تواند تا هر زمان که بخواهد در ملک تجاری به‌فعالیت خود ادامه دهد. چنانچه موجر برای کسب و پیشه شخصی خود، ایجاد شغل برای خود یا نزدیکان و یا سکونت مجبور به فسخ قرارداد باشد باید مبلغ سرقفلی را به‌مستاجر پرداخت کند. این عبارت و با حق کسب و پیشه تفاوت دارد و به محل تجاری اطلاق می‌شود درحالی‌که حق کسب و پیشه به شغل یا شخص کاسب تعلق دارد. در صورتی‌که مستاجر بدون اجازه در مغازه تغییراتی ایجاد کند یا اجاره بهای خود را نپردازد، موجر می‌تواند حکم تخلیه را بدون پرداخت سهم حق خواستار شود.

سوالات متداول:

سرقفلی چیست؟ حقی که طبق آن، مستاجر با پرداخت هزینه، تا هر زمان که بخواهد می‌تواند صاحب ملک باشد.

در چه مواردی حق سرقفلی از بین می‌رود؟ چنانچه یکی از طرفین مفاد قرارداد را رعایت نکنند، مستاجر برخلاف قرارداد اموری را انجام دهد یا شغل خود را عوض کند و تغییراتی در ملک صورت دهد.

برای دریافت نکات تکمیلی این مطلب، لطفا ایمیل خود را وارد نمایید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

مشاوره حقوقی رایگان
مش
باکارشناسان حقوقی دادسو

hacklink al hd film izle php shell indir siber güvenlik türkçe anime izle Fethiye Escort Fethiye Escort Marmaris Escort fud crypter istanbul duşakabin instagram takipçi satın alinstagram follower kaufenucuz takipçi satın algüvenilir takipçi satın alhovarda girişduşakabin fiyatları ve modelleri istanbulsmm panelcialis fiyatinfluencer ajansı