الزام به تحویل ملک

یکی از شایع ترین دعاوی ملکی، مربوط به دعوای الزام به تحویل ملک است. این مورد که در رابطه با املاک قولنامه ای یا سند دار مطرح می‌شود، دعوایی است که غالباً توسط خریدار علیه فروشنده صورت می‌گیرد و در آن شخص خواستار تحویل ملک فروخته شده می‌شود.

در طرح دعاوی الزام به تحویل ملک، لازم است خواهان جهت ثبت دادخواست به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کند. در این بین در جهت هر چه زودتر رسیدن به اهداف خود می‌تواند از یک وکیل ملکی خوب کمک بگیرد. در مؤسسه حقوقی دادسو وکلای ملکی با تجربه ای حضور دارند که در این مورد به شما کمک خواهند کرد. همچنین از طریق تماس تلفنی یا واتساپی امکان بهره مندی از راهنمایی‌های آن‌ها به صورت رایگان وجود دارد.

شرح موضوع الزام به تحویل ملک

وقوع عقد بیع به شکل درست و اصولی، تعهداتی را برای هریک از دو طرف خریدار و فروشنده به دنبال خواهد داشت. از مهم ترین تعهدات می‌توان به تعهد خریدار به پرداخت ثمن‌ و در مقابل تعهد فروشنده به تحویل مبیع اشاره کرد.

الزام به تحویل ملک نیز در نتیجه بیع صحیح است. در واقع همانطور که فروشنده می‌تواند در صورت عدم پرداخت ثمن‌ از طرف خریدار، تقاضای اقامه دعوای مطالبه ثمن‌ علیه خریدار را داشته باشد؛ اگر فروشنده هم از تسلیم مبیع امتناع ورزد، خریدار می‌تواند با ارائه دادخواست الزام به تحویل مبیع، از دادگاه تقاضای اجبار فروشنده در خصوص پایبندی به تعهدات خود را داشته باشد.

ارکان دعوی الزام به تحویل ملک

اگر قصد دارید بر علیه فروشنده دعوی الزام به تحویل مبیع را مطرح کنید، نیاز به سه رکن است تا علاوه بر قابلیت استماع در دادگاه، بتوان نتیجه مطلوبی از آن کسب کرد.

برقراری قرارداد و عقد صحیح و قانونی بین خواهان و خوانده

می‌توان گفت منشأ اصلی در طرح دعوی الزام به تحویل مبیع، وجود قرارداد قانونی بین فروشنده و خریدار است. زیرا در صورتی که بین طرفین قراردادی نباشد یا عقد منعقده باطل شده باشد، از آنجایی که منشأیی برای طرح این دعوی وجود ندارد، نمی‌توان اقدام کرد.

موجود بودن ملک

در صورتی که ملک مطرح شده در دعوی مشخص بوده اما تلف شده باشد، اقدام برای طرح دعاوی الزام به تحویل ملک کاری بیهوده است. چرا که خواهان به نتیجه مطلوب خود نمی‌رسد و در چنین شرایطی باید جهت طرح دعوی استرداد ثمن‌ اقدام کند.

عدم تسلیم ملک از طرف فروشنده

از مهم ترین ارکان دیگر در طرح دعوای الزام به تحویل مبیع این است که در هنگام طرح حتماً باید تعهد به تحویل ملک همچنان بر عهده فروشنده باشد. بنابراین در صورتی که متعهد به تازگی ملک را تحویل داده باشد یا عدم تحویل ملک مطابق با جواز قانونی باشد، طرح دعوی و ثبت دادخواست باطل خواهد بود.

نحوه و شرایط طرح دعوای الزام به تحویل ملک

به طور کلی برای طرح هر دعوایی در دادگاه و صدور رأی به نفع خواهان، یک سری شرایط در قانون دادرسی مدنی وجود دارند. در طرح دعوی الزام به تحویل مبیع یک سری شرایط عمومی و اختصاصی لازم است که به توضیح آن‌ها می‌پردازیم‌.

شرایط عمومی دعاوی الزام به تحویل ملک

شرایط عمومی همان شرایطی هستند که وجود آن‌ها در همه دعواهای مطرح شده در دادگاه لازم است. بنابراین دعوی‌ الزام به تحویل مبیع نیز از این قاعده مستثنی نیست و برای طرح آن نیاز به این شرایط خواهد بود.

• ذی نفع بودن خواهان
• اهلیت خواهان
• طرح دعوی در دادگاه دارای صلاحیت ذاتی و محلی جهت رسیدگی به دعوا
• عدم رسیدگی به دعوا در دادگاه‌های دیگر

 از جمله شرایط عمومی هستند.

شرایط اختصاصی دعاوی الزام به تحویل ملک

شرایط اختصاصی از جمله شرایطی هستند که تنها مختص دعوی الزام به تحویل ملک بوده و هیچ ارتباطی با دعاوی دیگر از جمله دعواهای ملکی ندارند. این شرایط شامل موارد زیر می‌شوند.

قانونی بودن انتقال مالکیت ملک

یکی از مهم ترین شرایط اختصاصی در طرح دعوی الزام به تحویل مبیع این است که مالکیت باید از طریق یک اقدام قانونی به گیرنده انتقال یافته باشد. به عنوان مثال اگر در قمار یا شرط بندی ملک به او رسیده باشد، با توجه به غیرشرعی بودن آن در ایران، دعوی الزام به تحویل مبیع پذیرفته نخواهد شد.

سررسیدن موعد تحویل ملک

از دیگر شرایط مربوط به این دعوی، داشتن تعهد به تحویل ملک انتقال دهنده و سر رسیدن موعد قرارداد است. بنابراین اگر موعد تحویل ملک فرا رسیده یا اینکه تعهد به تحویل، مدت دار نبوده و به صورت فوری ذکر شده است، گیرنده می‌تواند جهت طرح دعوی الزام به تحویل ملک در دادگاه اقدام کند.

بر این اساس می‌توان گفت در صورتی که تحویل ملک مدت دار باشد و موعد آن فرا نرسیده است، بنا بر قوانین مربوط به طرح دعوی الزام به تحویل مبیع، امکان اقامه این دعوا وجود ندارد.

مراحل طرح دعوی الزام به تحویل ملک

در صورت دارا بودن شرایط طرح الزام به تحویل مبیع با گذراندن مراحل زیر می‌توان جهت طرح این دعوی در دادگاه اقدام کرد.

• قبل از هر چیز فرد انتقال دهنده باید به عنوان خواهان در سامانه احراز هویت ثنا ثبت نام کند. برای این منظور می‌توان به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده یا از طریق سایت (sana.adliran.ir) اقدام کرد.
• در این مرحله نیاز به اقدام خواهان برای تنظیم دادخواست است. بنابراین بهتر است از یک وکیل ملکی با تجربه در این زمینه کمک گرفت. چرا که این طرح دعوی از دعواهای با پیچیدگی‌های خاص خود است که مطمئناً با کمک یک وکیل متخصص زودتر به نتیجه خواهد رسید.
• بعد از تنظیم دادخواست، لازم است خواهان با در دست داشتن مدارک مورد نیاز به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای ثبت دادخواست اقدام کند.
• در نهایت بعد از ارجاع دادخواست به شعبه دادگاه صالح، بعد از تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ آن، طرفین در دادگاه حضور پیدا می‌کنند. بنابراین در صورت وجود شرایط لازم، دادگاه رأی به تحویل ملک صادر می‌کند. این رأی نیز از طریق اجرای احکام دادگاه بدوی اجرا خواهد شد.

مدارک لازم برای طرح دعوی الزام به تحویل ملک

همانطور که گفته شد، برای ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نیاز به یک سری مدارک است که در ادامه به معرفی آن‌ها می‌پردازیم.

• ارائه کارت ملی خواهان یا داشتن اطلاعات شناسایی او همچون کد ملی
• مبایعه نامه انتقال ملک همراه با سند رسمی (البته در صورتی که دارای سند است. در غیر این صورت برای ملک‌های قولنامه‌ای فقط داشتن مبایعه نامه کافی است.)
• ارائه فیش مبنی بر واریز ثمن‌ قرارداد از طرف انتقال گیرنده
• ارائه اصل مدارک خواهان در جلسه اول دادرسی به دادگاه

هزینه طرح دعوی الزام به تحویل ملک

در ثبت طرح و دادخواست دعوی الزام به تحویل ملک، مانند هر دعوای دیگری، لازم است خواهان هزینه مربوط به آن را بپردازد. در واقع بعد از پرداخت هزینه، دادخواست از طرف دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه صالح ارسال می‌شود. در ادامه به بحث در مورد هزینه این طرح دعوی می‌پردازیم.

یکی از هزینه‌هایی که لازم است خواهان در طرح دعوی الزام به تحویل مبیع بپردازد، هزینه مربوط به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است تا در شروع کار بتواند جهت تنظیم دادخواست اقدام کند.

از آنجایی که دعوی الزام به تحویل مبیع در انواع سند ملکی از جمله قولنامه ای و سند رسمی، به عنوان یک دعوی مالی به شمار می‌آیند؛ لازم است خواهان هزینه دادرسی مربوط به دعاوی مالی را پرداخت کند. این هزینه نیز بر اساس قیمت ملک تعیین می‌شود. به این صورت که اگر قیمت منطقه ای یک ملک تا مبلغ ۲۰ میلیون تومان باشد، هزینه دادرسی مالی ۲.۵ درصد از قیمت آن است.

در مقابل اگر این مبلغ بیشتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، شامل ۳.۵ درصد قیمت منطقه ای ملک مورد دعوا خواهد بود.

در نهایت اگر خواهان بخواهد با کمک گرفتن از یک وکیل متخصص، زودتر به نتیجه برسد، باید هزینه مربوط به وکیل الزام به تحویل مبیع را نیز بپردازد.

نحوه اجرای رأی الزام به تحویل ملک

بعد از به قطعیت رسیدن رأی دادگاه، مبنی بر الزام فروشنده به تحویل ملک و پس از صادر شدن اجرائیه، فروشنده موظف به تحویل ملک می‌شود. حال اگر ملک مشاع بوده و در تصرف شخص ثالثی باشد، چنانچه شخص ثالث نتواند مبلغی دال بر مالکیت خود ارائه دهد، حکم دادگاه اجرا می‌شود.

البته شخص ثالث نیز می‌تواند در رابطه با حق خود در ملک مشارالیه، اقدام به طرح دعوا کند.

نکات مهم در رابطه با طرح دعاوی الزام به تحویل ملک

قبل از طرح این دعاوی در دادگاه بهتر است خواهان نکات زیر را در نظر داشته باشد.

• در صورتی که طرفین زمان مشخصی را برای تحویل ملک تعیین کرده اند، خریدار مجاز نیست تا قبل از موعد آن، فروشنده را ملزم به تحویل ملک کند.
• هزینه‌های مربوط به تحویل ملک بر عهده فروشنده خواهد بود. بنابراین خریدار امکان مطالبه آن‌ها را از فروشنده یا متعهد دارد.
• در صورتی که زمان مشخصی برای تحویل ملک مشخص نشده باشد، اصل را بر فوری بودن تحویل ملک می‌گذاریم.
• اگر چنانچه قبل از تحویل ملک از فروشنده، خریدار عیب و نقصی را در ملک مشاهده کرد، می‌تواند معامله را فسخ کند.
• در صورتی که از همان زمان عقد قرارداد امکان تحویل ملک وجود نداشته باشد، قرارداد باطل خواهد بود.
• می‌توان گفت مطالبه خسارت بابت تأخیر در تحویل ملک، ضمانتی برای اجرای عدم تحویل ملک توسط فروشنده است.
• اگر برای بخشی از ملک امکان تحویل وجود داشته باشد و برای بخشی دیگر چنین امکانی نباشد، قرارداد برای آن قسمت صحیح و برای قسمت دیگر باطل خواهد بود‌.

وکیل متخصص پرونده های ملکی

یکی از شایع ترین دعاوی در دادگاه‌ها مربوط به الزام به تحویل ملک است. از آنجایی که در این مورد بسیار دیده شده است که فروشندگان در تحویل ملک یا حتی کالا به خریداران خلف وعده کرده اند، کارشناسان حقوقی توصیه می‌کنند که طرفین قرارداد معاملات خود را بر پایه اسناد رسمی انجام دهند. از طرفی، جهت اجتناب از بروز مشکل در این مسائل لازم است نسبت به نکات و موارد مندرج در قرارداد نیز اشراف و آگاهی کامل داشته باشند.

مؤسسه حقوقی دادسو در این زمینه آماده خدمت رسانی به شماست. بنابراین در صورت بروز مشکل می‌توانید از راهنمایی‌های وکلا و کارشناسان حقوقی این مؤسسه استفاده کنید. همچنین امکان دریافت مشاوره رایگان از طریق تماس تلفنی یا واتساپی به راحتی وجود دارد.

سوالات متداول