هنگامی که بحث حقوقی یا کیفری در حوزه فروش و واگذاری ملک پیش می‌آید، اقرارنامه واگذاری و فروش ملک از مهم ترین ادله‌های اثبات دعوا به حساب می‌آیند.
اما باید نحوه تنظیم درست آنها را دانست. اگرچه وکیل ملکی در این زمینه کمک قابل توجهی می‌کند، داشتن اطلاعات شخصی در این مورد اهمیت قابل توجهی دارد. به همین دلیل مطلب حاضر را به موضوع اقرارنامه فروش و واگذاری آن اختصاص داده ایم.
اقرارنامه فروش ملک یا اقرارنامه واگذاری ملک چیست؟
اقرار یکی از ادله‌های مهم مانند سوگند، شهادت و سند است که در دفتر اسناد رسمی به ثبت قانونی می‌رسد. اقرار به صورت کتبی، شفاهی، عملی و اشاره ارائه می‌شود. در ضمن در محاکم قضایی امکان اثبات آن وجود دارد. طبق ماده 1259 قانون مدنی، اقرار بیانیه ای کتبی یا شفاهی است که فرد به نفع دیگری و به ضرر خود ارائه می‌کند.
با توجه به ماده 1283 قانون مدنی، اقرار در سه دسته ساده، مقید و مرکب قرار می‌گیرد. قاضی با توجه به اسناد و مدارک موجود می‌تواند به صحت یا عدم صحت اقرار پی ببرد.
اقرارنامه واگذاری یا فروش ملک، سندی است که اگر مالک از واگذاری ملک خود به خریدار، اجتناب کند، در دادگاه مورد استفاده قرار می‌گیرد. به بیان دیگر گاهی پیش می‌آید که خریدار مبلغ کامل ملک را پرداخت می‌کند و فروشنده نیز وکالتنامه ای به خریدار می‌دهد.
اما به خاطر سر باز زدن فروشنده از انجام تعهدات قانونی خود، خریدار با مشکلات حقوقی و قانونی مواجه خواهد شد. در چنین شرایطی اقرارنامه محضری واگذاری ملک که موقع تنظیم قولنامه در دفتر اسناد رسمی ثبت شده است، مورد استفاده قرار می‌گیرد. در نتیجه اقرارنامه فروش ملک و واگذاری آن مانع از ضایع شدن حق خریدار می‌شود.
انواع اقرارنامه
اقرارنامه به دو نوع دستی (عادی) و رسمی (محضری) تقسیم‌بندی می‌شود. نوع عادی نیز عموماً در محاکم قانونی پذیرفته می‌شود. اما در صورتی که مورد انکار و تردید قرار نگیرد. نوع رسمی، اقرارنامه فروش یا واگذاری ملک است که در محضرخانه به ثبت می‌رسد. این اقرارنامه اگر شرایط لازم برای تنظیم را داشته باشد، مورد تأیید قاضی قرار خواهد گرفت.
اقرارنامه قانونی چه شرایطی دارد؟
اقرارنامه فروش ملک شرایطی دارد که اگر رعایت شوند می‌توان در محاکم قضایی به آنها استناد کرد. این شرایط عبارتند از:
- اقرار دهنده عاقل و بالغ باشد.
- فرد از روی اجبار و به اکراه اقرار نکرده باشد. در غیر این صورت قاضی آن را باطل می‌کند.
- اقرار به میل و اراده باطنی ثبت شود. حتی هنگام ثبت در دفترخانه باید به الفاظ قصد و اختیار اشاره شود.
- اقرار نباید به شروط دیگری وابسته باشد.
- فردی که اقرار برای او نوشته می‌شود، شرایط لازم را برای تحقق اقرار داشته باشد.
- اقرارنامه باید صریح بوده و در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.
- اقرارنامه باید امضا، مهر یا اثر انگشت هر دو طرف قرارداد را داشته باشد.
- اگر ممکن بود دو شاهد نیز زیر اقرارنامه را امضا کنند.
- سکوت نشانه اقرار به حساب نمی‌آید.
- مقر له (فردی که اقرار به نفع اوست) باید وجود خارجی داشته باشد.
علاوه بر موارد فوق، اقرار به طور کلی نیز شرایطی دارد که توجه به آنها مهم است. هر کدام از این شرایط طبق مواد قوانین مختلف هستند. بر اساس:
- ماده 167 قانون مجازات «اقرار باید منجز باشد و اقرار معلق و مشروط اعتبار ندارد.»
- تبصره ماده 165 قانون مجازات اسلامی «اقرار به ارتکاب جرم قابل توکیل نیست.»
- ماده 169 قانون مجازات اسلامی «اقراری که تحت اکراه، اجبار، شکنجه، اذیت و آزار روحی یا جسمی گرفته شود، اعتبار ندارد. دادگاه در این صورت باید از متهم مجدداً تحقیق کند.»
- ماده 166 قانون مجازات اسلامی اقرار باید کتبی یا شفاهی (با لفظ) باشد. آنچه اهمیت دارد، بدون ابهام و روشن بودن قانون است.
- اگر مالک حکم ورشکستگی داشته باشد، اقرار نباید به نحوی تنظیم شود که به ضرر طلبکاران او باشد.
- اگر مقر له متوفا باشد، اقرار فرد اقرار کننده (مقر) در سهمی که از ملک به وراث می‌رسد، مؤثر خواهد بود.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
اعتبار اقرارنامه در دادگاه
باید توجه داشت که اگر اقرارنامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود دارای ارزش بوده و اعتبار قانونی خواهد داشت. این نکته درباره اقرارنامه فروش یا واگذاری ملک نیز صدق می‌کند. در نتیجه اعتبار اقرارنامه رسمی با توجه به تنظیم آن در مراجع رسمی وابسته است. اما نباید فراموش کرد که وکالت بلاعزل خریدار و اقرارنامه سند قطعی نیست و خریدار در اسرع وقت باید انتقال رسمی سند را انجام دهد.
گاهی افراد فکر می‌کنند که داشتن اقرارنامه برای انجام کارهای قانونی و حقوقی کافی است. اما اقرار واگذاری ملک همیشه کافی نیست. در واقع این سند از نظر دادگاه اعتبار دارد و پذیرفتی است، اما نمی‌توان با آن فروشنده را مجبور به انتقال مالکیت ملک مورد نظر کرد. در حقیقت توصیه می‌شود که علاوه بر اقرارنامه واگذاری ملک، مبایعه نامه را نیز تنظیم کرد.
اقدامات خریدار بعد از دریافت اقرارنامه فروش ملک
خریدار بعد از دریافت اقرارنامه فروش ملک می‌تواند سه کار مختلف را انجام دهد.
- برای پرداخت مفاصا حساب به شهرداری مراجعه کرده و سندی مربوط به این حساب و کتاب‌ها دریافت کند.
- مراحل استعلام‌های ثبتی را در یک از دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد و املاک انجام دهد.
- در صورتی که ملک در رهن بانک باشد، برای تسویه آن وام به بانک برود و اقدامات قانونی آن را انجام بدهد.
نحوه تنظیم اقرارنامه فروش ملک
برای اینکه بتوان اقرارنامه واگذاری ملک را ثبت کرد، باید مدارک لازم را جمع آوری نمود و به دفتر اسناد رسمی رجوع کرد. در این دفتر، باید وکالت بلاعزل به خریدار داده شود. در ضمن مدارک دریافت شده و اظهارنامه ای در این راستا از سوی دفترخانه تنظیم می‌شود.
سپس این اظهارنامه از سوی اقرار دهنده تکمیل و امضا می‌شود. در این متن جملات آخر (کل ثمن معامله را به صورت نقدی و کامل و یکجا دریافت کردم و هر گونه ادعا و اعتراضی را در این خصوص از خود سلب و ساقط می‌کنم.) از اهمیت بسیاری برخوردار است. در نهایت اثر انگشت اقرار دهنده ثبت شده و کنار آن مهر می‌زنند تا به رسمیت شناخته شود.
نکته مهم درباره اقرارنامه
از زمان ثبت اقرارنامه در دفتر اسناد رسمی، اقرارنامه اعتبار لازم را برای استفاده در محاکم قضایی دارد. این اعتبار با فوت اقرارکننده (مقر) از بین نخواهد رفت. در ضمن فرد مقر نمی‌تواند اقرار خود را پس از ثبت انکار کند.
نمونه متن اقرارنامه فروش ملک
در تاریخ….. متن این سند آماده و در دفتر اسناد رسمی………. حاضر شده است.
آقا/خانم…………با مشخصات ……… و بعد الحضور در کمال صحت و سلامت روح و روان، با رضایت و اختیار کامل و بدون اجبار و اکراه، اقرار و اعتراف صریح و بی قید و شرط نمود که بر اساس سند وکالت بلا عزل شماره ………… تاریخ ……………. تنظیمی این دفتر اسناد رسمی که بر مبنای فروش قطعی (عقد بیع) ملک …….. در پلاک ثبتی ………… واقع در بخش ……….. شهرستان ……………… است، کل ثمن معامله را به صورت نقدی و کامل و یکجا دریافت کردم و هر گونه ادعا و اعتراضی را در این خصوص از خود سلب و ساقط می‌کنم.
وکیل اقرارنامه فروش ملک
وکیل مجرب هنگام تنظیم اقرارنامه قانونی و صحیح، نقش مهمی ایفا می‌کند. اگرچه توجه به این نکته که اقرار کننده باید شرایط لازم را برای ثبت اقرار داشته باشد، اهمیت بسیاری دارد. به این ترتیب علاوه بر اینکه اقرارنامه متنی واضح و بدون ایراد است، اقرار کننده در اوضاع مناسبی این ادله را آماده می‌کند.
در صورتی که به وکیل اقرارنامه برای فروش املاک نیاز دارید می‌توانید با کارشناسان دادسو در ارتباط باشید. وکلای ملکی دادسو به خوبی می توانند شما را برای تنظیم اقرارنامه فروش زمین راهنمایی کنند.
سؤالات متداول
اعتبار اقرارنامه در دادگاه چقدر است؟
اقرارنامه اگر تحت شرایط قانونی آماده شده باشد، در دادگاه اعتبار دارد. اما گاهی برای قاضی کافی نیست.
آیا اقرار در زمان اجبار و شکنجه پذیرفته می‌شود؟
طبق ماده 169 قانون مجازات اسلامی «اقراری که تحت اکراه، اجبار، شکنجه، اذیت و آزار روحی یا جسمی گرفته شود، اعتبار ندارد. دادگاه در این صورت باید از متهم مجدداً تحقیق کند.»
دادسو چیست؟
دادسو یک موسسه حقوقی است که تمامی مجوزهای لازم را از کانون وکلای دادگستری مرکز، قوه قضاییه و اداره ثبت اسناد اخذ کرده است. دادسو کلیه خدمات حقوقی، وکالتی و کنسولی را به ایرانیان داخل و خارج از کشور ارائه می‌کند.
چگونه می‌توانم با دادسو در ارتباط باشم؟
شما می‌توانید از طریق واتساپ، تلگرام و یا تماس با شماره ۰۲۱۹۱۰۷۹۱۰۳ با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید. همکاران ما با حوصله پاسخگوی شما هستند.
چگونه می توانم با وکلای دادسو جلسه داشته باشم؟
جلسات مشاوره وکلای دادسو به دو صورت حضوری و آنلاین برگزار می‌شود. برای برگزاری جلسه با وکلای دادسو با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید تا برای شما وقت ملاقات تنظیم کنند.
