فروش ملک غیر قابل افراز

برای فروش ملکی که از متوفی به جا مانده لازم است که مشاع بودن یا قابل افراز بودن ملک بررسی شود، سپس وراث می‌توانند برای فروش آن اقدام کنند. در این مطلب شرایط فروش ملک غیرقابل افراز یا مشاع را ارائه کرده‌ایم. اگر برای فروش ملک غیر قابل افراز به مشورت با وکیل ملکی نیاز دارید می‌توانید با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید.

افراز ملک مشاع چیست و چه ملکی غیرقابل افراز است؟

ملک مشاع یا غیرقابل افراز به ملکی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در آن سهیم هستند. به عنوان مثال در صورتی که فردی فوت شده باشد و ملکی که از او به دیگران به ارث رسیده قابل تقسیم نباشد، ملک به عنوان مشاع یا غیرقابل افراز شناخته می‌شود.

ملکی که مشاع باشد باید فروخته شود و سهم هر فرد با توجه به انحصار وراثت و… به او پرداخت خواهد شد؛ یعنی در صورتی که یک نفر دو دانگ از ملک را داشته باشد و دیگری یک دانگ، مبلغی که به فرد اول پس از فروش ملک تعلق می‌گیرد دو برابر نفر دیگر خواهد بود.

اما در صورتی که امکان تقسیم ملک وجود دارد، شرکا یا دادگاه آن را بین افرادی که در ملک سهیم هستند تقسیم یا افراز می‌کنند و سهم هر فرد مشخص خواهد شد. بعد از آن مالک سهم می‌تواند در آن دخل و تصرف کند و هیچ محدودیتی برای او وجود خواهد داشت.

مراحل گرفتن گواهی غیر قابل افراز ملک

برای گرفتن گواهی عدم افراز ملک مشاع لازم است که ابتدا ثبت شده بودن یا غیر ثبتی بودن آن، وجود یک یا چند شریک برای ملک، و محل وقوع ملک باید قوانین و مقرراتی که وجود دارد را بشناسید. در صورتی که ملک قابل تقسیم باشد، اداره ثبت آن را بین وراث تقسیم کرده و سهم هر فرد را مشخص می‌کند. در غیر این صورت باید گواهی‌نامه عدم افراز ملک صادره شده توسط اداره ثبت توسط شرکا به دادگاه حقوقی ارائه شود.

دادگاه حقوقی پس از دریافت گواهی و بررسی شرایط شرکا، نسبت به فروش ملک از طریق مناقصه‌های متعدد اقدام می‌کند. رأی صادره برای فروش ملک مشاع توسط دادگاه دستور است نه حکم و قطعی اجرا می‌شود؛ بنابراین نیازی به تقاضای صدور اجرائیه از طرف خواهان نیست و فقط تقاضای خواهان برای رسیدگی دادگاه حقوقی به این مسئله کافی خواهد بود.

مراحل قانونی دستور فروش ملک مشاع

به طور کلی سه مرحله برای فروش ملک مشاع در نظر گرفته می‌شود. در ادامه این مراحل را جهت شناخت بهتر بررسی کرده‌ایم.

مرحله اول فروش ملک مشاع

اگر ملک مشاع دارای سند مالکیت رسمی باشد، مالکین باید به صورت جداگانه به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست افراز ملک را به اداره ثبت تحویل دهند.

سپس کارشناسان تعیین شده پرونده افراز ملک و پرونده ثبتی را به نقشه‌بردار ارجاع می‌دهد. در قدم بعدی حضور مالکین نقشه‌برداری طبق زمان از پیش مشخص شده انجام خواهد شد. در نهایت صورت جلسه تنظیم شده و به امضای کلیه مالکان ملک مشاعی خواهد رسید.

مرحله دوم فروش ملک مشاع

در صورتی که تنها یکی از مالکان قصد فروش ملک مشاع را داشته باشد، باید فرد مورد نظر به دفتر خدمات الکترونیکی قضایی مراجعه کرده و درخواست دستور فروش ملک مشاع را ثبت کند.

در این درخواست باید نام و مشخصات فرد مورد نظر و تمام شرکای ملک درج شده باشد. همچنین لازم است فردی که درخواست فروش ملک مشاع را ارائه کرده دلایل و مدارک مالکیت خودش و حقانیتی که نسبت به ملک مورد نظر دارد را به دادگاه ارائه کند.

مرحله سوم فروش ملک مشاع

پس از انجام یکی از دو مرحله فوق، دادگاه مدارک و مستندات خواهان یا مالکان را برای فروش ملک مشاع در دستور کار قرار می‌دهد. پس از صدور دستور ملک و تعیین قیمت مزایده آن با کمک کارشناس، ملک غیر قابل افراز به فروش خواهد رسید.

توجه به این نکته ضروری است که ملک به بالاترین قیمت اعلام شده در مناقصه به فروش می‌رسد و حضور یا عدم حضور شرکا تاثیری در روند فروش ملک نخواهد داشت.

برای ارائه درخواست فروش ملک مشاع به چه مدارکی نیاز دارید؟

• سند رسمی ملک
• گواهی عدم امکان افراز ملک
• فیش پرداخت هزینه دادرسی فروش ملک مشاع
• شناسنامه و کارت ملی درخواست کننده
• درخواست فروش ملک مشاع

چه کسانی می‌توانند تقاضای دستور فروش ملک مشاع را بخواهند؟

وقتی ملک به صورت مشاعی یا غیرقابل افراز باشد، هر کدام از شرکا می‌توانند برای فروش آن اقدام کرده و سایر کسانی که در ملک شریک هستند را طرف دعوا قرار دهد. در این شرایط شرکای ملک به عنوان خوانده دعوا شناخته می‌شوند و می‌توانند معامله را قبول یا رد کنند.

دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز

در صورتی ملکی به صورت قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شده باشد، با درخواست هر کدام از شرکا و به دستور دادگاه به فروش می‌رسد.

در صورتی که در دادگاه شهرستان مدارک مشاع بودن ملک و درخواست فروش آن را ارائه کنید، ملک به مزایده گذاشته شده و درخواست فروش ملک مشاع غیر قابل افراز اجرا خواهد شد. سپس مبلغ به دست آمده بین شرکا تقسیم می‌شود و فردی که درخواست فروش ملک را داشته نیز می‌تواند سهم خودش را دریافت کند.

مدت زمان دستور فروش ملک

مدت زمان دستور فروش ملک مشاع از زمان ثبت درخواست شرکا تا صدور دستور دادگاه برای فروش ملک حدود 2 تا 5 ماه خواهد بود. البته با کمک وکیل ملکی می‌توانید مراحل فروش ملک غیر قابل افراز را در زمان کمتری انجام دهید و به حقوقتان برسید.

در صورتی که به وکیل متخصص ملکی نیاز دارید می‌توانید با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید.

مزایده ملک غیرقابل افراز

اگر ملک قابل افراز نباشد، باید فردی که به عنوان شریک ملک شناخته می‌شود درخواست فروش ملک مشاع را تنظیم کرده و به همراه مدارک مورد نیاز آن را از طریق دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی برای دادگاه ارسال کند.

پس از رسیدن درخواست، دادگاه بدون تعیین وقت رسیدگی دستور فروش ملک را صادر می‌کند. سپس دادنامه‌ای توسط دادگاه به اجرای احکام ارسال می‌شود و ملک برای فروش به مزایده گذاشته خواهد شد.

نکات مهم در دستور فروش ملک مشاع

• دستور فروش ملک مشاع صادر شده توسط دادگاه شبیه حکم نیست و امکان اعتراض به آن وجود ندارد.
• حتماً باید اسامی تمامی شرکا یا وراث در دادخواست فروش ملک مشاع درج شود و دادخواست به ظرفیت تمامی مالکان ملک مشاع تهیه شود.
• اگر ملک مشاع در توقیف یا بازداشت باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر کرده و به دادخواست مطرح شده رسیدگی نخواهد کرد.
• در صورتی که یکی از شرکا بخواهد درخواست فروش ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهد، لازم است که خواهان دعوا گواهی غیر قابل افراز بودن ملک را پیش از طرح دادخواست از اداره ثبت دریافت کرده باشد.
• ملکی که به تصمیمی قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شده باشد، با تقاضای هر کدام از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته خواهد شد.
• وجوه حاصل شده از فروش ملک مشاع پس از کسر هزینه‌های عملیاتی اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکا تقسیم می‌شود.
• هر کدام از شرکای ملک امکان شرکت در مزایده و خرید آن را خواهند داشت.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

خواهان: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …

خوانده: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …

تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای رسیدگی و صدور رأی مبنی بر دستور فروش ملک مشاع به علاوه کلیه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات:

تصویر مصدق سند مالکیت

گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهید صدر تهران

با سلام

احتراماً اینجانب … به موجب سند مالکیت به شماره … مالک دو دانگ از شش‌دانگ مشاع از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش … شهرستان … واقع شده در نشانی … هستم که در حال حاضر به دلیل اختلافات شدید با خواندگان دعوا در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی دستور فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را استدعا دارم.

جمع بندی

موسسه دادسو با وجود وکلای زبده و کار بلد متخصص در امور ملکی این امکان را برای متقاضیان فراهم کرده که فروش ملک مشاع را به بهترین نحو به سرانجام برسانند. چون وکیل ملکی با نحوه انجام مراحل فروش ملک غیر قابل افراز و اثبات مشاع بودن ملک آشنا است و از پیچیده شدن پرونده و بروز مشکل در مسیر به نتیجه رسیدن آن پیشگیری می‌کند.

سوالات متداول