ساخت و ساز املاک به روش‌های مختلفی انجام می‌شود. در برخی شرایط ممکن است دارنده ملک یا زمین با فرد دیگری برای ساخت شریک شود و موضوع مشارکت در ساخت مطرح شده باشد. برای کسانی که قصد دارند به صورت مشارکتی با فرد دیگری ساختمانی را بسازند، شناخت نکات تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ضروری خواهد بود.
در این مطلب دادسو نکاتی که موجب مطرح شده دعاوی مشارکت در ساخت می‌شود و شرایط تنظیم این قراردادها را ارائه کرده‌ایم. در صورتی که برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه نیاز به راهنمایی دارید، با مشاورین موسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت به قراردادی گفته می‌شود که به موجب آن مالک یک زمین یا بنای قدیمی با فردی که سازنده است قرارداد سرمایه‌گذاری منعقد می‌کند. به موجب این قرارداد که نوعی مشارکت مدنی محسوب می‌شود، هر فردی حق و حقوقی نسبت به آورده‌ی ملک ساخته شده خواهد داشت. میزان آورده‌ی صاحبان زمین در این قرارداد زمین یا بنای کلنگی شامل تأمین سرمایه لازم برای ساخت و مدیریت اجرایی و فنی پروژه خواهد بود. سازنده نیز می‌تواند از سرمایه انسانی و مالی خودش استفاده کرده و در سود حاصله شریک شود.
سود حاصل از مشارکت در ساخت با توجه به توافقات طرفین معمولاً 30 تا 60 درصد برای سازنده و مابقی برای مالک یا مالکان خواهد بود. البته هر چقدر ارزش زمین بیشتر باشد، سهمی که مالکان از سود نشانی از ساخت ملک مشارکتی دارند بیشتر خواهد شد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت دارای چند نوع است و با توجه به اهداف سازنده و مالک، طرفین قرارداد می‌توانند یکی از انواع قرارداد مشارکت در ساخت را که در ادامه معرفی شده بین خودشان منعقد کنند.
قرارداد مشارکت در ساخت نوع اول
در این نوع از قراردادهای ساخت و ساز، طرف اول قرارداد زمینی را که در اختیار دارد برای ساخت ارائه می‌دهد و طرف دوم نیز پرداخت هزینه‌های ساخت را تقبل می‌کند.
در این قراردادها، امکان اینکه قیمت زمین و … ذکر نشود وجود دارد و مجری تنها موظف است که سازه را با کیفیت مشخص شده و طبق زمان‌بندی اعلام شده ساخته و تحویل دهد وجود خواهد داشت. در نهایت، پس از اتمام ساخت و ساز، سازنده و مالک هر در ملک ساخته شده شریک خواهند بود.
قرارداد مشارکت در ساخت نوع دوم
در این نوع از قراردادها عقد بین سازنده و مالک به صورت مرحله‌ای تنظیم می‌شود یعنی پس از تمام شدن هر مرحله از ساخت و ساز سهمی برای طرف مقابل یا سازنده در نظر گرفته خواهد شد. این سهم معمولاً توافقی است. یکی از نمونه‌های این نوع قراردادها، انتقال یک دانگ از ساختمان به سازنده پس از اتمام زیرسازی و اسکلت‌بندی خواهد بود.
قرارداد مشارکت در ساخت نوع سوم
در این روش ساخت و ساز توافق بر این است که اگر پروژه تا حد مشخصی پیش رفت و به مرحله خاصی رسید، مالک زمین برای انتقال سهم طرف دوم به او وکالت دهد تا سازنده بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
قرارداد مشارکت در ساخت نوع چهارم
در قرارداد نوع چهارم برای شروع پروژه ابتدا مالک زمین سه دانگ از زمین را به سازنده واگذار می‌کند، تا او بتواند کار خودش را شروع کند. برای فسخ قرارداد در این نوع یا سایر روش‌ها مراحل مشخصی وجود دارد و حتماً باید از وکلای متخصص در این حوزه برای تنظیم قرارداد یا طرح دعوی کمک بگیرید.
نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید مراحل قانونی این کار را بشناسید و طبق ضوابط و مقرراتی که برای این نوع از قراردادها در نظر گرفته شده، قرارداد فی ما بین سازنده و مالک را تنظیم کنید. وکیل ملکی با وجود شناختی که در قوانین این حوزه دارد می‌تواند برای تنظیم بهترین قرارداد مشارکت در ساخت به طرفین کمک کند. در ادامه نکاتی که برای تنظیم این قراردادها باید به آن‌ها توجه داشته باشید را ارائه کرده‌ایم.
- حتماً باید قرارداد مشارکت در ساخت در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد تا ضمانت اجرایی داشته باشد.
- تمام تعهدات طرفین باید حتماً به صورت کامل در قرارداد ذکر شود.
- میزان سهم هر یک از طرفین باید حتماً به وضوح در قرارداد قید شود.
- در پایان هر شرطی که برای محکم شدن ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات طرفین لازم است باید با عنوان شروط ضمن عقد قرارداد نوشته شود.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت
برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت چندین روش پیش روی سازنده و صاحب ملک وجود دارد. از جمله این موارد می‌توان به گزینه‌های زیر اشاره کرد.
- تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در بنگاههای معاملات ملکی
- تنظیم قرارداد با توجه به پیشنهاد‌های سازندگان
- تنظیم قرارداد ساخت و ساز توسط وکیل انتخابی مالک یا مالکان
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
هر کدام از طرفین ساخت و ساز تعهداتی را نسبت به طرف مقابل در طول فرایند انجام پروژه دارد. این موارد در قرارداد ذکر می‌شود و مالک یا سازنده ملزم به رعایت آن‌ها هستند. از جمله تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
- رفع کردن مشکلات حقوقی و معارضین احتمالی ملک مانند تسویه با مستأجر و تخلیه ملک
- پرداخت بدهی‌ها و عوارض ملک مانند بدهی‌های مالیاتی یا بدهی‌های ناشی از استفاده از انشعابات و عوارض شهرداری
- تحویل به موقع ملک به سازنده و فراهم کردن امکانات ساخت زمین
- انتقال قدرالسهم به سازنده بر اساس توافق و قرارداد فی ما بین
- برآورده کردن هر شرط و تعهد واجد منفعت عقلایی
تعهدات سازنده در قرار مشارکت در ساخت
در ازای تعهدات مالک، سازنده نیز دارای تعهداتی است که باید در قراردادهای مشارکت در ساخت برآورده شود. از جمله این موارد می‌توان به گزینه‌های زیر اشاره کرد.
- تجمیع اسناد مالکیت و انجام کلیه عملیات راجع به تجمیع اسناد و پرداخت هزینه‌های آن
- تخریب کردن ملک کلنگی با پذیرش مسئولیت‌های ناشی از تخریب از جمله امکان آسیب به املاک مجاور و پرداخت هزینه‌های تخریب
- اخذ مجوزهای نوسازی یا تجدید یا پروانه ساز و پرداخت کلیه هزینه‌های اخذ این مجوزها و پیگیری مراحل اداری صدور آن در شهرداری
- تأمین مصالح مورد نیاز برای ساخت و ساز و اجرای پروژه بر اساس قرارداد
- دریافت استانداردهای لازم برای ساخت و ساز از نهادهای مربوطه مانند آتش‌نشانی، اداره استاندارد، شهرداری، نظام‌مهندسی، اداره برق و اداره آب و فاضلاب
- پیگیری گواهی پایان کار تا پرداخت خلافی
- پیگیری صدور صورت مجلس تفکیکی و دریافت اسناد تک برگ مالکیت برای هر واحد
- برطرف کردن ایرادات احتمالی در دوره گارانتی و تضمین ذکر شده در قرارداد.
مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت
به طور معمول، برای آپارتمان‌های دارای کمتر از دوازده واحد یک دوره 18 ماهه برای گرفتن مجوز، تخریب و نوسازی در نظر گرفته می‌شود. سپس حدود 6 ماه برای پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت تک برگ تعیین می‌شود. اما به طور کلی، با توجه به حجم پروژه این بازه زمانی می‌تواند کمتر یا بیشتر باشد.
مالک و سازنده بر اساس مواردی مانند مهلت تخلیه و تحویل، مهلت پرداخت بدهی‌ها، مهلت تنظیم سند قدرالسهم، مهلت اعطاء وکالت کاری به سازنده و… این بازه زمانی را تعیین کرده و برای رعایت آن توسط طرفین ضمانت اجرایی در نظر می‌گیرند.
خطرات مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت دارای قوانین و مقررات خاصی است و اگر درباره مواردی مانند مطالبه وجه التزام در قرارداد اطلاعات نداشته باشید، یا دارو برای رفع مشکلات احتمالی انتخاب نکرده باشید، با مشکلات متعددی مواجه خواهید شد. برای پیشگیری از خطرات مشارکت در ساخت حتماً باید نکات زیر را در نظر داشته باشید.
- اطمینان حاصل کردن سازنده از صحت سند ملک
- عدم انتقال دریافت حق وام به سازنده توسط مالک جهت پیشگیری از مصادر ملک در صورت متعهد نبودن سازنده
- وجود ضمانت اجرایی برای سازنده و مالک جهت تعیین مدت زمان انجام کار و…
- تعیین تکلیف حقوق مازاد مانند حق پیش‌فروش، وکالت فروش بلاعزل یا به نام زدن سهم سازنده و…
خسارات عدم ایفای تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت
بروز خسارات در قراردادهای مختلف ممکن است رخ دهد و در صورتی که تخلف یکی از طرفین قرارداد موجب این موضوع شده باشد، طرف مقابل موظف خواه بود که خسارات وارده را جبران کند. برای جبران خسارات باید ابتدا این موضوع ثابت شود که تخلفی انجام شده و به دلیل این تخلف به متعهد له خسارتی وارد شده. سپس، کارشناس دادگاه در محل حاضر شده و میزان خسارت را تعیین خواهد کرد.
با توجه به اینکه امکان اثبات وقوع خسارت مستقیم از جهت انجام تخلف مشکل است، طبق شرط وجه التزام یا شرط جزای قراردادی، متعهد له فقط در صورت اثبات تخلف مستحق دریافت خسارت تعیین شده خواهد بود.
خسارت تأخیر در مشارکت در ساخت
زمانی که یکی از طرفین به تعهد خود در مشارکت ساخت عمل نکنند، شخص مقابل می‌تواند از شخص متعهد طبق ضوابط قانونی شکایت کرده و مطالبه خسارت کند. برای این موضوع فرد شاکی ملزم است برای شخص متعهد اظهارنامه مشارکت در ساخت را به صورت رسمی ارسال کند، تا این درخواست به صورت قانونی دادرسی شده و قاضی حکم را صادر کند.
دعوایی که برای خسارت تأخیر در مشارکت ساخت مطرح می‌شود نیز از نوع دعوای مالی است و مدت زمان تأخیر آن تا زمان دادخواست محاسبه شده و هزینه دادرسی طبق آن تعیین خواهد شد.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت قوانین و شرایط ویژه‌ای ندارد و تابع همان شرایط عمومی قراردادها خواهد بود. یعنی طرفین قرارداد می‌توانند طبق توافق یکی از موارد زیر را به عنوان حق فسخ برای مشروط له در نظر بگیرند.
- سازنده یا هر کدام از مالکین حق داشته باشند قبل از شروع هر بخش از عملیات موضوع مشارکت قرارداد را فسخ کنند.
- در صورت تخلف طرف از انجام هر یک از تعهدات، متعهد له با دریافت خسارت یا بدون امکان دریافت خسارت حق فسخ را نیز داشته باشد.
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به چه نکاتی توجه شود؟
برای تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت لازم است که نکات ضروری که در ادامه ذکر شده را مد نظر داشته باشید.
- مشخص کردن مدت قرارداد دارد مشارکت در ساخت با ذکر مهلت در نظر گرفته شده برای طی هر یک از مراحل مثل مرحله گرفتن مجوز، مرحله تخریب، مرحله اجرای اسکلت و فونداسیون و…
- تعیین نوع متریال مصرفی برای ساخت و ساز با ذکر جزییات کامل
- درج مفاد ضمانت اجرایی برای تمامی تعهدات طرفین
- تعیین تکلیف مسئولیت پرداخت هزینه‌های مانند هزینه مصالح مصرفی
- ذکر شرایط حل اختلاف و تعیین داور
نمونه متن قرارداد مشارکت در ساخت
در ادامه یک نمونه از قراردادهای مشارکت در ساخت را جهت شناخت بیشتر ارائه کرده‌ایم. در صورتی که قصد انجام این پروژه‌ها را دارد، پیشنهاد می‌کنیم از وکیل ملکی برای عقد قرارداد کمک بگیرید، تا دچار مشکلات حقوقی نشوید.
متن قرارداد مشارکت در ساخت به تاریخ ….
مشخصات طرف اول قرارداد:
آقای ….. فرزند ………….. متولد … به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ……….. صادره از ………. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان ……….. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند. تلفن: ……… .
آقای ………….. فرزند …….. به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ………. صادره از ……….. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان …………. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند. تلفن: …………
مشخصات طرف دوم قرارداد:
شخص مشروحه ذیل با ذکر مشخصات از این پس به عنوان سازنده که در این قرارداد طرف دوم نامیده می‌شود:
آقای ………. فرزند ………. متولد … به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ……….. صادره از ………. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان ……….. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند. تلفن: …………..
مفاد قرارداد مشارکت در ساخت
عبارت است از ساخت پروژه مسکونی توسط طرف دوم قرارداد در پلاک‌های ثبتی ………..، ………. متعلق به طرفین اول قرارداد به آدرس ……….. مساحت کل: ………. متر مربع قبل از اصلاح و تعریض معابر واقع در بخش …. تهران طبق مشخصات مندرج در اسناد مالکین مورد قرارداد با مشارکت طرفین و در نهایت تقسیم بنای احداثی بین طرفین قرارداد مطابق سهم الشراکه قرارداد حاضر.
ذکر شرایط قرارداد …..
تعیین نحوه مشارکت در ساخت
طرف اول قرارداد آورده خود را طبق بند (1-4) این ماده در اختیار طرف دوم قرار می‌دهد تا مشارالیهم با آورده خود به شرح بند (4-2) این ماده نسبت به احداث یک مجتمع مسکونی مطابق پروانه ساختمان صادره از شهرداری بدون هیچ کم و کاست اقدام نماید.
آورده‌های قرارداد برای طرف اول
عبارت است از زمین سنددار به مساحت ………… متر مربع با بنای موجود در آن‌ها به انضمام کلیه متعلقات و ملحقات و منصوبات.
آورده‌های قرارداد برای طرف دوم
عبارت است از تعهد به انجام کلیه اقدامات لازم (تهیه نقشه‌های معماری، محاسباتی، تأسیساتی به همراه تأییدیه‌های لازم) در جهت اجرای عملیات بنا.
سهم الشرکه طرفین
سهم الشرکه طرف اول قرارداد به صورت 50 درصد سهم مالکین و 50 درصد سهم سازنده است که پس از تأیید نقشه معماری باید به صورت تفکیک شده مشخص و به صورت متمم به قرارداد اضافه شود.
مدت قرارداد
مدت زمان شروع و اجرای طرح … ماه شمسی از تاریخ اخذ پروانه ساختمان و پس از تخلیه آخرین ملک ذکر شده.
مواد اضافی قرارداد….
امضاء و اثر انگشت طرف اول (مالکین) امضاء و اثر انگشت طرف دوم (سازنده)
بهترین وکیل مشارکت در ساخت
برای انجام تمام امور مربوط به ساخت و ساز و عقد قراردادهای مشارکت در ساخت می‌توانید از مشاورین متخصص موسسه حقوقی دادسو کمک بگیرید. مشاورین این موسسه تجربه زیادی در زمینه ارائه خدمات مشاوره درباره امور ملکی مانند افراز یا تقسیم ملک، فروش ملک، خرید ملک و… دارند و کمکتان می‌کنند تا بتوانید پروژه‌های ساختمانی و ساخت و سازتان را با بهترین نتیجه به سرانجام برسانید. حتی در صورت بروز اختلاف و نیاز به جبران خسارت نیز می‌توانید برای طرح دعوی و … از مشاورین دادسو کمک بگیرید.
سوالات متداول
آیا قرارداد مشارکت در ساخت باعث افزایش سرمایه می‌شود؟
با ساخت و ساز یک خانه کلنگی می‌توانید سرمایه خودتان را افزایش دهید و چند واحد برای فروش داشته باشید.
آیا لیست متریال مشارکت در ساخت مهم است؟
برای اینکه سازه با کیفیت خواسته شده توسط مالک و توافق بین مالک و سازنده ساخته شود، لازم است که نام متریال و جزئیات مواد مصرفی در قرارداد ذکر شود.
تقسیم نامه مشارکت در ساخت چیست؟
منظور از تقسیم نامه ساختمان در واقع همان سندی است که کلیه محاسبات مربوط به تقسیم واحدهای ساختمانی در مشارکت انجام شده و تعداد واحدها و درصد قرارداد مکتوب شده است.
نحوه تنظیم قرارداد مشارکت ساخت ویلا چگونه است؟
برای تنظیم این قرارداد تمام موارد ذکر شده برای قراردادهای ساخت و ساز وجود دارد. مگر اینکه فرد سازنده صرفاً دستمزد ساخت را دریافت کند و هیچ گونه مشارکتی در ساخت با مالک نداشته باشد.
دادسو چیست؟
دادسو یک موسسه حقوقی است که تمامی مجوزهای لازم را از کانون وکلای دادگستری مرکز، قوه قضاییه و اداره ثبت اسناد اخذ کرده است. دادسو کلیه خدمات حقوقی، وکالتی و کنسولی را به ایرانیان داخل و خارج از کشور ارائه می‌کند.
چگونه می‌توانم با دادسو در ارتباط باشم؟
شما می‌توانید از طریق واتساپ، تلگرام و یا تماس با شماره ۰۲۱۹۱۰۷۹۱۰۳ با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید. همکاران ما با حوصله پاسخگوی شما هستند.
چگونه می توانم با وکلای دادسو جلسه داشته باشم؟
جلسات مشاوره وکلای دادسو به دو صورت حضوری و آنلاین برگزار می‌شود. برای برگزاری جلسه با وکلای دادسو با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید تا برای شما وقت ملاقات تنظیم کنند.
