شاید تجربه کرده باشید که به دلایلی مثل ارث با چندین نفر در ملکی شریک باشید و حالا به‌خاطر مشکلاتتان با سایر شرکا در فکر برای جدا کردن سهم خود از سایرین باشید. آیا امکان تقسیم ملک وجود دارد؟ اگر شریکتان درخواست فروش ملک مشاع کرده باشد آیا امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع وجود دارد؟ چه راه‌حل‌های حقوقی برای چنین موقعیتی مناسب است؟
ملک مشاع ملکی است که چندین نفر در آن شریک هستند؛ چنین شراکتی می‌تواند ناشی از خواست خود شرکا باشد یا به عللی غیرارادی مثل ارث اتفاق افتاده باشد. داشتن املاک مشاع همواره مشکلاتب زیادی به همراه دارد؛ مثلاً شما به‌تنهایی نمی‌توانید ملک را بفروشید یا حتی بدون اجازه شریک خود در آن تغییراتی ایجاد کنید.
با توجه پیچیدگی‌های حقوقی افزار ملک، دستور فروش ملک مشاع و اعتراض به دستور فروش املاک مشاع می‌توانید پیش از اقدام حقوقی با وکلای دادسو در این زمینه مشورت کنید.
مراحل افزار ملک مشاع
افراز به معنی تقسیم ملک مشاع بین شرکا است در واقع پیش از مرحله صدور دستور فروش باید برای دادگاه مشخص گردد که ملک مشاع قابل‌تقسیم نیست یا به زبان حقوقی ملک غیر قابل افراز است. افراز ملک مشاع دارای مراحلی است:
- برای افراز ملک مشاع در ابتدا باید فرایند ثبت ملک طی شده باشد؛ یعنی برای ملکی که به ثبت نرسیده باشد نمی‌توان درخواست افراز کرد.
- بعد از ثبت ملک باید درخواست افراز خود را به همراه مدارک شناسایی خود و آدرس محل زندگی خود و سایر شرکا به اداره ثبت ارائه کنید.
- سپس مأمور اداره ثبت در مورد ملک مشاع تحقیق می‌کند و در صورت لزوم آن را بازدید کرده و نظر کارشناسی خود مبنی بر قابل‌تقسیم بودن یا نبودن ملک ارائه می‌کند
- در صورت قابل افزار بودن ملک پرونده شما به نقشه‌بردار ثبت ارائه می‌شود و نقشه‌بردار به همراه شرکا به ملک موردنظر رفته و تقسیم ملک را انجام داد و نقشه افراز را به شرکا می‌دهد.
- اگر یکی از شرکا نسبت به نقشه افراز اعتراض داشته باشد باید ظرف ده روز اعتراض خود را به دادگاه ارائه کند.
- بعد از رسیدگی دادگاه یا تا نقشه افراز توسط شرکا، دفتر رسمی املاک سند قبلی ملک را باطل و برای هر شریک سند جداگانه‌ای صادر می‌کند.
- درصورتی‌که ملک غیرقابل‌تقسیم باشد هر یک از شرکا می‌تواند از طریق دادگاه درخواست فروش ملک غیر قابل افراز کند.
در این صورت ملک مشاع به فروش رفته و هر یک از شرکا به نسبت سهم خود درصدی از فروش را دریافت می‌کند.
چگونه گواهی عدم افراز ملک مشاع را دریافت کنیم؟
همان‌طور که توضیح دادیم برای فروش املاک مشاع ابتدا باید نسبت به درخواست افراز ملک اقدام کرد. درصورتی‌که با طی مراحل افراز مشخص شود که ملک مورد نظر قابل‌تقسیم یا افراز نیست؛ اداره ثبت گواهی عدم افراز ملک مشاع را صادر و به مالکان ارائه می‌کند.
هر یک از شرکا با ارائه این گواهی به دادگاه می‌تواند درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع نماید.
مراحل صدور دستور فروش ملک مشاع
در صورت عدم امکان تقسیم املاک مشاع راه‌حل قانونی بعد فروش ملک است. صدور دستور فروش ملک مشاع دارای مراحلی است:
- در ابتدا اداره ثبت باید گواهی عدم افراز ملک مشاع را صادر کند، این گواهی تأیید می‌کند که ملک مورد نظر قابل‌تقسیم نیست.
- گواهی عدم افراز باید به دادگاه ارائه شود.
- سپس دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می‌کند.
- در مرحله بعد کارشناس رسمی دادگستری به بازدید ملک مشاع می‌پردازد و آن را ارزش‌گذاری کرده و به دادگاه اعلام می‌کند.
- درصورتی‌که هر یک از مالکان نسبت به ارزش اعلام شده توسط کارشناس رسمی دادگستری اعتراض داشته باشند باید ظرف سه روز اعتراض خود را اعلام کنند. در این صورت ملک دوباره توسط سه کارشناس بازدید و ارزش‌گذاری می‌شود.
- بعد از رسیدگی به اعتراض ملک توسط دادگاه به مزایده گذاشته می‌شود.
- مبلغ پایه مزایده را کارشناس مشخص می‌کند و حتی مالکین نیز می‌توانند در مزایده شرکت کنند به شرطی که 10 درصد مبلغ پایه را پیش از مزایده به اداره ثبت بپردازند.
- در نهایت برنده مزایده ظرف یک ماه باید مابقی قیمت را بپردازد.
نحوه اعتراض به دستور فروش ملک مشاع چگونه است؟
برخی از تصمیمات دادگاه قابل‌اعتراض نیستند در واقع گاهی اوقات دادگاه دستوری صادر می‌کند و این دستور رأی قضایی نیست قابل‌اعتراض نیز نیست. دستور فروش ملک مشاع نیز از این موارد است و قابل‌اعتراض نیست. بااین‌حال راه‌حل‌هایی برای این مسئله وجود دارد:
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
ابطال فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکا
درصورتی‌که دادخواست فروش ملک مشاع به طرفیت همه شرکا ارائه نشده باشد یا در مراحل مزایده اشتباهی صورت‌گرفته باشد یا اساساً ملک قابل افراز بوده باشد و مواردی ازاین‌دست، یکی از شرکا می‌تواند درخواست ابطال فروش کند. اما باتوجه‌به اینکه تشخیص هر یک از این موارد با دادگاه است و باتوجه‌به پیچیدگی پرونده‌های ملکی بهتر است با کارشناسان دادسو مشورت کنید.
مراجعه به وکیل برای اعتراض به دستور فروش مال مشاع
همان‌طور که خواندید دستور فروش ملک مشاع دارای پیچیدگی‌های بسیاری است و نیازمند آگاهی حقوق از کلیه مقررات ثبتی و ملکی و پیگیری مستمر است. رویه قضات و اداره ثبت نیز در بهبود روند پرونده بسیار تأثیرگذار است. خصوصاً اینکه امکان اعتراض به دستورات قضایی وجود ندارد یک اقدام اشتباه می‌تواند منجر به زیان زیادی شود.
بنابراین، پیشنهاد می‌کنیم پیش از اقدام قضایی با وکیل ملکی مشورت نماید تا با آگاهی و اطمینان رسیدگی به پرونده صورت گیرد و از طولانی‌شدن دادرسی نیز جلوگیری گردد.
جمع‌بندی
دانستیم داشتن املاک مشاع مشکلات فراوانی در پی دارد و رهایی از شراکت نیز راحت نیست و برای این اقدام لازم است مراحلی قانونی افراز، دستور فروش ملک مشاع، اعتراض به دستور فروش ملک مشاع طی شود که هر یک دارای جزئیات قانونی خود است. هر اقدام ناآگاهانه می‌تواند حق شما را برای یک دادرسی عادلانه از بین ببرد.
کارشناسان ملکی دادسو با سال‌ها تجربه در زمینه دعاوی ملکی آماده‌اند در این مسیر شما را راهنمایی کنند.
سؤالات متداول
آیا عملیات مزایده ملک مشاع قابل‌توقف است؟
درصورتی‌که در هریک از مراحل مزایده اشتباهی صورت‌گرفته باشد یا شخص ثالثی نسبت به ملک مشاع موردنظر حق و حقوقی داشته باشد، قابل‌توقف است.
اگر برنده مزایده مابقی قیمت ملک را نپردازد چه می‌شود؟
درصورتی‌که برنده مزایده در مهلت قانونی یک‌ماهه وجه را نپردازد 10 درصد سپرده پرداخته شده او توقیف و مزایده مجددا برگزار می‌شود.
دادسو چیست؟
دادسو یک موسسه حقوقی است که تمامی مجوزهای لازم را از کانون وکلای دادگستری مرکز، قوه قضاییه و اداره ثبت اسناد اخذ کرده است. دادسو کلیه خدمات حقوقی، وکالتی و کنسولی را به ایرانیان داخل و خارج از کشور ارائه می‌کند.
چگونه می‌توانم با دادسو در ارتباط باشم؟
شما می‌توانید از طریق واتساپ، تلگرام و یا تماس با شماره ۰۲۱۹۱۰۷۹۱۰۳ با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید. همکاران ما با حوصله پاسخگوی شما هستند.
چگونه می توانم با وکلای دادسو جلسه داشته باشم؟
جلسات مشاوره وکلای دادسو به دو صورت حضوری و آنلاین برگزار می‌شود. برای برگزاری جلسه با وکلای دادسو با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید تا برای شما وقت ملاقات تنظیم کنند.
