خرید و فروش ملک ورثه ای توسط یکی از وراث بدون رضایت کتبی همه وراث، از نظر قانونی معتبر نیست و میتواند باطل شود. پیش از معامله، باید مدارک لازم جهت فروش ملک ورثه ای مانند گواهی انحصار وراثت، سند رسمی ملک و رضایتنامه سایر وراث تهیه شود.
در خرید ملک ورثهای، خریدار باید اطمینان یابد که ملک در رهن یا بازداشت نیست و همه وراث موافق معامله هستند. همچنین، فروش ملک ورثه ای پس از رعایت این مراحل و ثبت رسمی در دفترخانه امکانپذیر است.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد فروش یا خرید ملک ورثه ای و انجام مطمئن این فرآیند، وکلای دادسو همراه شما هستند.
- اخذ گواهی انحصار وراثت و مالیات بر ارث
- بدون نیاز به حضور وراث در هیچ مرحلهای
- توسط وکلای متخصص تقسیم ارث
- مشاوره حقوقی رایگان
- برای انجام کار توسط وکلای متخصص دادسو با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید
شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای
در صورتی که متوفی، وارث داشته باشد، آنها میتوانند در اموالی که از فرد بهجامانده دخل و تصرف کنند؛ اما زندگی در ملک ورثهای یا تقسیم آن با صلح وراث برای خرید و فروش آن کافی نیست.
تکلیف سهمالارث هر فرد باید مشخص شود و سهمالارث کسانی که غایب یا مهجور هستند نیز باید محفوظ بماند. در ادامه، شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای را بیان میکنیم:
- پس از تقسیم ترکه، هر کدام از وراث میتوانند اموال خودشان را به فرد دیگری فروخته یا انتقال دهند. در صورتی که تصمیم بر فروش کل ملک باشد، باید رضایت همه وراث جلب شود.
- طرفین خرید و فروش ملک ورثه ای باید برای انجام معامله، اهلیت و رضایت داشته باشند.
- خرید و فروش ملک ورثه ای باید مشروع بوده و موضوع معامله مشخص باشد.
- برای انتقال سند ملک ورثهای به فرد جدید، وراث باید گواهی تصدیق وراثت را دریافت کرده و پس از اخذ گواهی پایان کار ملک، پرداخت مالیات بر ارث و محاسبه و پرداختن هزینه شهرداری، برای معامله اقدام کنند.
فیلد های "*" اجباری هستند
مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای
برای خرید و فروش هر ملک یا زمینی مراحل قانونی خاصی وجود دارد و خریدار و فروشنده باید طبق این قوانین برای انجام معامله آماده شوند.
در غیر این صورت معامله انجامشده باطل خواهد شد و خریدار نمیتواند ملک را به نام خودش سند بزند. مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای به شرح زیر است:
احراز مالکیت ملک
برای خرید و فروش ملک ورثه ای باید احراز مالکیت ملک را بررسی کنید؛ چون تنها در صورتی املاک موروثی قابل معامله هستند که به نام متوفی باشند و گواهی تصدیق وراثت دریافت شده باشد.
در صورتی که ملک به نام یکی از وراث یا همسر متوفی باشد، به عنوان ملک موروثی شناخته نمیشود و سایر اعضای خانواده نمیتوانند برای فروش ملکی که متعلق به فرد دیگری بوده، اقدام کنند.
صدور گواهی تصدیق و وراثت
همانطور که گفتیم، برای فروش املاک ورثهای باید گواهی تصدیق وراثت دریافت شود. در این گواهی نام تمام وراث ذکر شده و مشخص است که چند نفر از ملک سهم دارند.
مشاهده وصیتنامه متوفی
هر فردی میتواند در وصیتنامه خود، بخشی از مالی که دارد را به دیگری ببخشد؛ بنابراین برای خرید و فروش ملک ورثه ای باید وصیتنامه متوفی نیز بررسی شود.
توجه داشته باشید که طبق ماده ۸۴۳ قانون مدنی ایران، هر فرد میتواند تنها یک سوم اموالش را وصیت کند و در صورت رسمیبودن وصیتنامه، سهم وراث تغییر میکند
حتی اگر وراث ناراضی باشند، طبق قانون مدنی، یک سوم اموال فرد متوفی بر اساس وصیتنامه تقسیم میشود.
بررسی وجود وراث صغیر
وارثان متوفی در دستههای مختلفی قرار میگیرند. بعضی از آنها بزرگسال هستند و به سن قانونی رسیدهاند و مالک ارث میشوند. همچنین، ممکن است در بین وراث متوفی، فردی زیر 15 سال وجود داشته باشد.
اگر بین وراث فردی وجود دارد که زیر 15 سال است، به عنوان صغیر شناخته میشود و نمیتواند در اموالی که به او ارث رسیده، دخل و تصرف کند.
در این حالت، تنها به شرطی امکان خرید و فروش ملک موروثی وجود دارد که صغیر قیم داشته باشد. قیم پس از مشخصشدن سهم صغیر باید فروش سهمالارث او را به قوه قضاییه اطلاع دهد.
سپس، در صورت موافقت دادستان، امکان فروش ملک و انتقال آن به غیر وجود خواهد داشت.
بررسی وکالتنامه خرید و فروش ملک ورثه ای
گاهی مواقع ممکن است وراث متوفی شرایط و امکان حضور در محل معامله را نداشته باشند و خرید و فروش ملک ورثه ای را به وکیل پایه یک دادگستری واگذار کنند.
برای واگذاری این اختیار باید وکالتنامه رسمی بوده و در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد. همچنین، ایرانیان خارج از کشور نیز میتوانند از طریق سامانه میخک، به یک وکیل وکالت بدهند.
به علاوه، وکالتنامه باید قبل از معامله بررسی شده و حدود اختیارات او در نظر گرفته شود. وکالتنامهها دارای محدوده اختیارات خاصی هستند و امکان دارد وکیل مورد نظر اجازه خرید و فروش ملک را نداشته باشد.
موافقت همه وراث
برای معامله و خرید و فروش ملک ارثی باید همه وراث راضی باشند، در غیر این صورت در انجام معامله ممکن است اختلال یا مشکل رخ بدهد.
پرداخت مبلغ معاملهشده به همه وراث
در حالت کلی، ممکن است خریدار پول را به حساب یک نفر از وراث یا کسی که به عنوان نماینده اعلام شده واریز کند، تا آنها مبلغ مورد نظر را بین خودشان تقسیم کنند.
اما با توجه به اختلافاتی که ممکن است در این شرایط رخ دهد، توصیه میکنیم که مبلغ سهمالارث از قبل بررسی شده و سهم هر فرد از فروش ملک به حساب خود او واریز شود.
مدارک لازم جهت خرید و فروش ملک ورثه ای
مدارک مورد نیاز برای فروش ملک ورثه ای شامل موارد زیر است:
- ارائه مدارک هویتی طرفین معامله
- دریافت گواهی تصدیق وراثت
- سند ملک موروثی یا سند رسمی آن
- اجازه دادستان برای فروش سهمالارث فرد مهجور
- گواهی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
- گواهی پرداخت مالیات ملک موروثی
فروش ملک ورثه ای بدون حصر وراثت
در صورتی که وراث بیشتر از یک نفر بوده و جنسیت آنها متفاوت باشد، هر فرد دارای سهمالارث مشخصی از اموال بهجامانده از متوفی خواهد بود.
برای تعیین سهمالارث هر کدام از وراث، لازم است که این افراد یا وکلای آنها، گواهی تصدیق وراثت را دریافت کند.
در صورتی که گواهی حصر وراثت توسط وراث دریافت نشود، معامله انجامشده رسمیت نخواهد داشت و خریدار ممکن است دچار ضرر مالی شود.
فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث
مالی که از متوفی باقیمانده ارث است و تمام وراث دارای سهمالارث مشخصی از آن هستند؛ بنابراین برای فروش ملک باید رضایت تمام وراث جلب شود.
اگر یک یا چند نفر از وراث بدون جلب رضایت سایرین نسبت به فروش ملک اقدام کرده باشند، سایر ورثه میتوانند به جرم فروش مال غیر از آنها شکایت کنند.
در صورتی که معامله انجام شده باشد، خریدار فقط میتواند مالک سهمالارث وراثی شود که راضی به انجام معامله بودهاند؛ یعنی در صورتی که ورثهای برای فروش ملک رضایت نداشته باشد، معامله برای سهمالارث او باطل خواهد بود.
بدین ترتیب، فروش ملک ورثه ای توسط یکی از وراث تنها با رضایت بقیه وارثان مجاز است؛ در غیر این صورت معامله دچار مشکل شده و خریدار با ضرر و زیان مواجه خواهد شد.
تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث
گاهی ممکن است فردی که با متوفی زندگی میکرد، پس از فوت او نیز همچنان در ملک موروثی سکونت داشته باشد، یا اینکه یکی از وراث بدون رضایت سایرین در ملک مورد نظر اقدامی انجام دهد.
در این شرایط، تصرف عدوانی ملک ورثهای رخ داده است و سایر وراث میتوانند از فردی که در ملک مورد نظر دخل و تصرف کرده یا ساکن شده است، شکایت کنند.
خرید ملک ورثه ای توسط یکی از وراث
اگر وراث قصد فروش ملکی را داشته باشند، امکان خرید ملک ورثه ای توسط یکی از وراث وجود دارد؛ اما برای فروش ملک ورثه ای به یکی از وراث لازم است که شرایط زیر در نظر گرفته شود:
- خریدار باید اهلیت، عقل و بلوغ داشته باشد تا بتواند ملک را بخرد.
- رضایت طرفین، مشروعیت معامله و معینبودن موضوع معامله جهت خرید و فروش ملک موروثی توسط وراث ضروری است.
- وراث باید گواهی تصدیق وراثت را دریافت کنند و سهمالارث آنها مشخص شده باشد.
- اگر وارث مهجوری در بین افراد وجود داشته باشد، اجازه دادستان یا حضور قیم او برای فروش ملک ضروری است.
- اگر ملکی که از متوفی باقیمانده قابل افراز باشد، دادگاه آن را بین وراث تقسیم میکند. سپس ورثه میتوانند برای فروش سهمالارث خودشان تصمیم بگیرند.
- در صورتی که ملک قابل افراز نباشد، دادگاه آن را از طریق مزایده و به قیمت تعیینشده توسط کارشناس برای فروش میگذارد.
- برای فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه باید وراث یا وکیل ارث یا قیم آنها حضور داشته باشد.
نکات مهم در خرید و فروش ملک ورثه ای
برای اینکه معاملات خرید و فروش ملک موروثی بدون مشکل انجام شود و خریدار و فروشندگان راضی باشند، باید نکات زیر را در نظر داشته باشید:
- خریدار باید سند ملک، گواهی تصدیق وراثت و گواهی مالیات بر ارث ملک را بررسی کند.
- خریدار باید مطمئن شود که تمام وراث برای معامله ملک راضی هستند.
- سن وراث و عدم وجود وارث مهجور باید مورد توجه خریدار باشد و در صورت وجود این وراث باید وکیل یا قیم آنها برای معامله حضور داشته باشد.
- خریدار باید از عدم وجود وصیتنامه رسمی و غیررسمی مطمئن شود؛ چون در صورت وجود وصیتنامه باید وضعیت سهم فرد مورد نظر و رضایت او برای فروش تعیین تکلیف شده باشد.
- همسر متوفی هم جزو وارثان است و باید سهمالارث او مشخص شده باشد.
- در صورتی که ملک قابل افراز نباشد، فروش آن توسط دادگاه حقوقی انجام میشود.
جمع بندی
ملکی که از متوفی باقی مانده است، به عنوان ملک موروثی شناخته میشود و وراث پس از حصر وراثت میتوانند برای فروش آن اقدام کنند. در صورتی که گواهی تصدیق وراثت دریافت نشده باشد، معامله ملک موروثی باطل خواهد بود.
اگر به راهنمایی بیشتر درباره فروش ملک ورثه ای نیاز دارید، میتوانید با مشاورین حقوقی دادسو در ارتباط باشید.
سؤالات متداول
اگر یکی از ورثه محجور یا صغیر باشد نحوه فروش ملک ورثه ای چگونه است؟
در صورت محجور یا صغیر بودن وراث لازم است که قیم یا نماینده قانونی فرد برای معامله حضور داشته باشد.
برای ارائه درخواست فروش ملک ورثه ای به چه مدارکی نیاز است؟
سند ملک، اصل شناسنامه وراث، گواهی حصر وراثت، گواهی مالیات ارث، شناسنامه متوفی و … لازم است.
آیا فروش ملک ورثه ای بدون حصر وراثت ممکن است؟
خیر؛ فروش و معامله هرگونه ملک ورثه ای بدون گواهی تصدیق وراثت، غیرقانونی و باطل خواهد بود.
آیا امکان فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث وجود دارد؟
خیر؛ برای معامله ملک ورثه ای باید همه وراث، رضایت داشته باشند.
