قرارداد اجاره به شرط تملیک و قوانین آن

قرارداد اجاره به شرط تملیک نوشته‌ای است که براساس آن می‌توان ملک، خودرو یا هر دارایی را اجاره کرد، سپس در گذشت زمان، صاحب آن شد. این امکان، برای کسانی فراهم شده که در حال حاضر توان مالی خرید وسیله موردنظر را ندارند اما در طی زمان با پرداخت‌های جزیی، قادرند آن را بخرند.

بالا بودن نرخ خانه و ماشین و از سوی دیگر، کم بودن دستمزدها باعث شده برخی نهادهای حقوقی خدمتی را ایجاد کنند، تا افراد پیش از پرداخت کامل پول، تصرف ملک را به‌دست آورند. این قرارداد مابین افراد و شرکت‌ها اعم از دولتی و خصوصی منعقد می‌شود اما در واقعیت فی مابین بانک و شرکت‌ها است. اجاره به شرط تملیک را باید دو قرارداد خرید و اجاره، در یک سند دانست. چنانچه مستاجر تمامی شرایطی که در مفاد قرارداد تنظیم شده را رعایت کند، پس از مدتی صاحب مال خواهد شد. اجرای قرداد شامل قوانینی است.

قرارداد اجاره برای تملک دائمی چگونه تنظیم می‌شود؟

تنظیم قرارداد راهی مناسب برای ضمانت بر اجرای تعهدات و برآورده کردن انتظارات دو طرف است. دارایی افراد در جامعه، ارتباطات حقوقی بین آن‌ها پدید می‌آورد. براساس قرارداد اجاره، مستاجر برای مدتی صاحب مالی که متعل به شخص دیگری است، می‌شود. براساس این قرارداد، مستاجر باید بابت استفاده از مال، بهایی پرداخت کند و پایان زمانه اجاره نامه، مال را به صاحبش تحویل دهد. قرارداد اجاره به شرط تملیک از عقود تازه معرفی شده است که پس از پایان یافتن عقد اجاره، مستاجر صاحب مال می‌شود. درواقع در این قرارداد، تملیک از تعهدات فرعی شناخته می‌شود که نوعی شرط در این نوشته است. تعهدات ذکر شده در این قرارداد، به توافق طرفین بستگی دارد. ممکن است، موجر شرط را اینگونه در نظر بگیرد که اگر مستاجر در هر ماه مبلغی را بپردازد، در پایان صاحب ملک خواهد شد. اگر مستاجر به این تعهدات عمل کند، موجر، مالکیت را به نام مستاجر انتقال می‌دهد، در غیر این‌صورت، مستاجر ملزم به تخلیه ملک است. در این قرارداد، مدت اجاره براساس عمر مفید اموال تعیین می‌شود. مستاجر می‌تواند تا پایان زمان اجاره از منافع مال بهره ببرد اما نباید خود را صاحب قطعی آن بداند چراکه این قرارداد، در صورت اجرای تعهدات، تغییر خواهد یافت. استفاده زیاد از این قرارداد، افراد را ملزم به شناخت ماهیت و قوانین آن می‌کند که در علوم حقوقی مفصل به آن پرداخته شده است.

انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک به دو شکل زیر تحقق پیدا می‌کند:

اجاره به شرط رضایت

براساس این قرارداد، پس از پایان قرارداد اجاره، چنانچه مستاجر خواهان عین مستاجره باشد، اصل آن را به ملکیت در می‌آورد و موجر در هنگام عقد قرارداد، انتقال عین را اعلام می‌دارد. برای مثال: شرکتی که محصولات صنعتی تولید می‌کند در ابتدا به شرکت‌ها یا افراد، محصولات خود را به‌شکل اجاره محول کرده اما در قرارداد، شرط می‌کند که در پایان قرارداد اجاره، در صورت رضایت مستاجر و دریافت تمامی مبلغ اجاره، محصول موردنظر به ملکیت مستاجره انتقال پیدا کند و مال الاجاره به‌عنوان ثمره قرارداد شناخته می‌شود. در قرارداد اجاره به شرط تملیک، انتقال قطعی عین محصول موردنظر منوط به رضایت مستاجر است و نیازی به پذیرش دو طرف نیست. چنانچه مستاجر، پس از پایان قرارداد، از محصول دریافتی راضی نباشد، معامله بدون انتقال عین، پایان می‌یابد. درواقع در این نوع از اجاره به شرط تملیک، علاوه بر تنظیم قرارداد، به عمل حقوقی دیگر یعنی پذیرش مستاجر بر قبول عین مایحتاج لازم است انشا شود. تنها مستاجر است که تعیین می‌کند مالک نهایی محصول پس از انقضای قرارداد، چه کسی خواهد بود.

اجاره به شرط نتیجه

این نوع از اجاره به شرط تملیک، راهی ساده است تا با پایان یافتن مدت اجاره و پرداخت آخرین قسط، عین مال به مستاجر انتقال یابد. چنانچه شرایط رعایت شده باشد، عین مستاجره به مستاجر انتقال پیدا می‌کند. اجاره‌ای که در مدت معین پرداخت می‌شود، به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد داشت. در این نوع اجاره به شرط تملیک که در جامعه رواج بیشتری دارد، انتقال مالکیت منوط به رعایت مندرجات قرارداد و قبول انتقال مالکیت است. در این مورد می‌توانید با پرداخت هزینه وکیل ملکی از وکالت او استفاده کنید. تا زمانی که مبلغ اجاره تکمیل نشود، مال به مالک قبلی تعلق دارد و بقا به‌صورت امانی در دست مستاجر است. عوض تا قبل انتقال، اجاره بها و پس از آن ثمن معامله شناخته می‌شود. در این مورد، مالک و مستاجر اختیار فسخ را ندارند و انتقال مالیک با پرداخت آخرین قسط انجام می‌شود. در قوانین اروپایی از این قرارداد با عنوان “اجاره فروش” یاد می‌کنند و عقد قرارداد اجاره به شرط تملیک را بیع می‌دانند. پیش از انقلاب، این قانون در کشور ایران شناسایی نشده بود اما طبق  مصوب 26/8/1361 شورای پول و اعتبار و ماده 57 آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی و دیگر قوانین مرتبط در سال 62 تنظیم و تعریف شد.

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک

در این قرارداد، اطلاعات هویتی موجر و مستاجر به‌همراه مشخصات قرارداد ذکر می‌شود. براین اساس لازم است مشخصات عین مستاجره به‌صورت کامل نوشته شود. در پایان مدت زمان اجاره و انقضای آن مشخص می‌شود.

کاربرد قرارداد اجاره به شرط تملیک در مورد ملک

باتوجه به بالا بودن قیمت ملک، اجاره به شرط تملیک، ابتدا برای معامله ملکی صورت می‌گرفت. این نوع از خرید، روشی است برای کسانی که سرمایه کافی برای خرید یک خانه را ندارند اما می‌توانند مبلغ آن را به‌صورت اقساط پرداخت کنند. امروزه این قرارداد برای خرید اموال و دارایی‌های دیگر نیز به‌کار می‌رود. این قرارداد امروزه توسط بانک‌ها و موسسات اعتباری برای اعطای تسهیلات مسکن نیز به‌کار برده می‌شود. براین اساس بیشتر قراردهای منعقد شده براساس شرط دوم هستند و پس از پایان مدت اجاره، به‌شرط رعایت مندرجات، ملک در اخیتار مستاجر قرار می‌گیرد.

کاربرد اجاره برای تملیک دائمی در معاملات خودرو

شرکت‌هایی که محصولات خود را به‌صورت لیزینگ به‌فروش می‌رسانند از این قرارداد استفاده می‌کنند. براین اساس، شرکت فروشنده، خودرو را با تنظیم قراردادی برای مدت مشخص به خریدار اجاره می‌دهد و او را موظف می‌کند اجاره بها را در زمان‌های مقرر پرداخت کند. در متن قرارداد ذکر می‌شود چنانچه خریدار خودرو تا پایان قرارداد، تمامی تعهدات را انجام دهد، خودرو به او تعلق می‌گیرد. لیزینگ نیز به‌عنوان فروشنده خودرو، متعهد می‌شود مالکیت وسیله را به‌نام خریدار انتقال دهد.

وظیفه مستاجر و مالک در قرارداد اجاره برای تملیک

از آن‌جایی‌که مورد اجاره به مستاجر به‌صورت امانی سپرده می‌شود، مستاجر باید متعهد شود که: -مسئول حفظ و نگهداری مستاجره است. -باید اقساط را در موعد مشخص پرداخت کند و به‌همان شکل که در قرارداد ذکر شده از مال مورد نظر استفاده کند. مالک نیز متعهد می‌شود: -عین مال را بدون نقص و کاملا سالم به خریدار تحویل دهد. به‌علاوه باید مال به گونه‌ای تحویل داده شود که حق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد و تا پایان قرارداد نیز تعلق نگیرد. -مالک متعهد می‌شود که  هزینه تعمیر و نگهداری و انتقال مالکیت نیز بر عهده مالک قرار دارد. مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد. – از هرگونه بهره‌برداری از عین مستاجره به‌نفع خود، خودداری خواهد کرد. -همچنین مالک باید اطلاعات لازم برای استفاده از مال را در اختیار مستاجر بگذارد.

شرایط انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک

• چنانچه مستاجر به تمامی تعهدات خود عمل کرده باشد، مالکیت مال به ملکیت مستاجر درآمده و قرارداد با انتقال سند، خاتمه پیدا می‌کند.
• ممکن است براساس شرایطی، قرارداد توسط مالک یا خریدار فسخ شود.
• اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد اما خریدار به تعهدات خود عمل نکرده باشد، مورد اجاره پس گرفته می‌شود و قرارداد فسخ خواهد شد.

چه شرایطی را می‌توان در قرارداد اجاره برای تملیک ذکر کرد؟

مفاد این قرارداد به‌صورت توافقی تنظیم می‌شود برای مثال می‌توان در آن قید کرد، چنانچه خریدار اقساط را منظم و بدون تاخیر پرداخت کند، مال موردنظر فوری و بدون نیاز به اجرای تشریفات خاصی، به مالکیت مستاجر انتقال داده شود. یعنی مال خودکار به‌نام او درآید. البته در بیشتر موارد این اتفاق رخ نمی‌دهد و حتی اگر مستاجر تمامی اقساط را به‌طور منظم پرداخت کند از وظایف او شناخته شده و مال فوی به‌نام او تغییر پیدا نمی‌کند. بلکه مستاجر موظف است تمامی مفادی در قرارداد ذکر شده است را نیز درست و بدون اهمال رعایت کند.

قوانین قرارداد اجاره به شرط تملیک

در این قرارداد توجه به دو نکته اهمیت دارد.

• از آن‌جایی‌که این قرارداد تا زمان انقضا به‌صورت اجاره خواهد بود، قوانین آن براساس قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر خواهد بود. هرچه را که باید موجر یا مستاجر رعایت کنند در بندهای این قانون ذکر شده است.
• هیچ کدام از طرفین قرارداد قادر به فسخ آن به‌میل خود نیستند مگر اینکه یکی از طرفین برخلاف شروط منعقد شده، عمل کند.

جمع بندی: قرارد اجاره به شرط تملیک و قوانین آن

قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از عقود پرکاربرد و چالش برانگیز در مسائل حقوقی است که براساس آن به خریدار منافعی تعلق می‌گیرد. این قرارداد زمانی صورت داده می‌شود که خریدار توان مالی لازم برای خرید ملک یا وسیله‌ای را ندارد و فروشنده مال موردنظر را به‌صورت اقساطی در اختیار شخص قرار می‌دهد و با پایان اقساط، مال به خریدار منتقل می‌شود. خرید خودرو به‌صورت لیزینگی یکی از مثال‌های این مورد است که براین اساس خریدار تا پایان اقساط، خودرو را اجاره کرده و در این مدت بهای آن را می‌پردازد. با انقضای مدت قرارد، چنانچه مستاجر به تعهدات خود عمل کرده باشد، موجر موظف می‌شود وسیله را به‌نام او تغییر دهد.

سوالات متدوال