قرارداد اجاره به شرط تملیک و قوانین آن

اجاره به شرط تملیک نوشته‌ای است که براساس آن می‌توان ملک، خودرو یا هر دارایی را اجاره کرد. سپس، در گذشت زمان صاحب آن شد.

این امکان برای کسانی فراهم شده که در حال حاضر توان مالی خرید وسیله مورد نظر را ندارند؛ اما در طی زمان با پرداخت‌های جزئی قادر هستند آن را بخرند.

بالا بودن نرخ خانه و ماشین و از سوی دیگر کم بودن دستمزدها باعث شده برخی نهادهای حقوقی خدمتی را ایجاد کنند تا افراد پیش از پرداخت کامل پول، تصرف ملک را به‌دست آورند.

به این منظور، ماده قانونی اجاره به شرط تملیک در قانون گنجانده شده است. این قرارداد مابین افراد و شرکت‌ها اعم از دولتی و خصوصی منعقد می‌شود؛ اما در واقعیت فی مابین بانک و شرکت‌ها است.

چنانچه مستاجر تمامی شرایط مفاد قرارداد تنظیم‌شده بر اساس ماده قانونی اجاره به شرط تملیک را رعایت کند، پس از مدتی صاحب مال خواهد شد.

اگر می‌خواهید بدانید اجاره به شرط تملیک یعنی چه، می‌توانید با کارشناسان و مشاور حقوقی دادسو در ارتباط باشید تا راهنمایی‌های لازم را در اختیار شما قرار دهند.

قرارداد اجاره برای تملک دائمی چگونه تنظیم می‌شود؟

اگر برای شما هم جای سؤال است که اجاره به شرط تملیک یعنی چه و چگونه تنظیم می‌شود؟ باید بدانید تنظیم قرارداد راهی مناسب برای ضمانت بر اجرای تعهدات و برآورده کردن انتظارات دو طرف است.

دارایی افراد در جامعه، ارتباطات حقوقی بین آن‌ها پدید می‌آورد. براساس قرارداد اجاره، مستاجر برای مدتی صاحب مالی می‌شود که متعلق به شخص دیگری است.

مستاجر براساس این قرارداد باید بابت استفاده از مال بهایی پرداخت کند و پایان زمانه اجاره نامه، مال را به صاحبش تحویل دهد.

قرارداد اجاره به شرط تملیک از عقود تازه معرفی شده است که پس از پایان یافتن عقد اجاره، مستاجر صاحب مال می‌شود.

در ادامه بررسی اجاره به شرط تملیک چیست؟ باید بدانید در واقع در این قرارداد، تملیک از تعهدات فرعی شناخته می‌شود که نوعی شرط در این نوشته است.

تعهدات ذکر شده در این قرارداد، به توافق طرفین و البته ماده قانونی اجاره به شرط تملیک بستگی دارد.

ممکن است موجر شرط را اینگونه در نظر بگیرد که اگر مستاجر در هر ماه مبلغی را بپردازد، در پایان صاحب ملک خواهد شد.

اگر مستاجر به این تعهدات عمل کند، موجر مالکیت را به نام مستاجر انتقال می‌دهد؛ در غیر این صورت، مستاجر ملزم به تخلیه ملک است. مدت اجاره در این قرارداد بر اساس عمر مفید اموال تعیین می‌شود.

مستاجر می‌تواند تا پایان زمان اجاره از منافع مال بهره ببرد، اما نباید خود را صاحب قطعی آن بداند؛ چرا که این قرارداد در صورت عدم اجرای تعهدات تغییر خواهد یافت.

انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک

در ادامه بررسی اجاره بشرط تملیک چیست به انواع قراردادهای اجاره به شرط  تملیک می‌رسیم. اجاره به شرط تملیک به دو شکل زیر تحقق پیدا می‌کند:

اجاره به شرط رضایت

بر اساس این قرارداد، چنانچه مستاجر پس از پایان قرارداد اجاره خواهان عین مستاجره باشد، اصل آن را به ملکیت در می‌آورد و موجر در هنگام عقد قرارداد، انتقال عین را اعلام می‌دارد.

برای مثال: شرکتی که محصولات صنعتی تولید می‌کند، در ابتدا محصولات خود را به ‌شکل اجاره به شرکت‌ها یا افراد محول می‌کند؛ اما در قرارداد شرط می‌کند که در پایان قرارداد اجاره، در صورت رضایت مستاجر و دریافت تمامی مبلغ اجاره، محصول مورد نظر به ملکیت مستاجره انتقال پیدا کند و مال الاجاره به‌ عنوان ثمره قرارداد شناخته می‌شود.

در قرارداد اجاره به شرط تملیک، انتقال قطعی عین محصول مورد نظر منوط به رضایت مستاجر است و نیازی به پذیرش دو طرف نیست.

چنانچه مستاجر پس از پایان قرارداد از محصول دریافتی راضی نباشد، معامله بدون انتقال عین پایان می‌یابد.

تنها مستاجر است که تعیین می‌کند مالک نهایی محصول پس از انقضای قرارداد چه کسی خواهد بود.

اجاره به شرط نتیجه

این نوع از اجاره به شرط تملیک، راهی ساده است تا با پایان یافتن مدت اجاره و پرداخت آخرین قسط، عین مال به مستاجر انتقال یابد. چنانچه شرایط رعایت شده باشد، عین مستاجره به مستاجر انتقال پیدا می‌کند.

اجاره‌ای که در مدت معین پرداخت می‌شود، به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد داشت.

در این نوع اجاره به شرط تملیک که در جامعه رواج بیشتری دارد، انتقال مالکیت منوط به رعایت مندرجات قرارداد و قبول انتقال مالکیت است.

در این مورد می‌توانید از وکیل پایه یک دادگستری کمک بگیرید تا در روند قرارداد اجاره به شرط تملیک دچار مشکل نشوید.

تا زمانی که مبلغ اجاره تکمیل نشود، مال به مالک قبلی تعلق دارد و بقا به صورت امانی در دست مستاجر است.

عوض تا قبل انتقال، اجاره بها و پس از آن ثمن معامله شناخته می‌شود. در این مورد، مالک و مستاجر اختیار فسخ را ندارند و انتقال مالیک با پرداخت آخرین قسط انجام می‌شود.

در قوانین اروپایی از این قرارداد با عنوان اجاره فروش یاد می‌کنند و عقد قرارداد اجاره به شرط تملیک را بیع می‌دانند.

پیش از انقلاب، این قانون در کشور ایران شناسایی نشده بود؛ اما طبق مصوب ۲۶/۸/۱۳۶۱ شورای پول و اعتبار و ماده ۵۷ آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی و دیگر قوانین مرتبط در سال ۶۲ تنظیم و تعریف شد.

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک

در این قرارداد، اطلاعات هویتی موجر و مستاجر به‌صورت کامل به‌همراه مشخصات قرارداد ذکر می‌شود. در پایان نیز مدت زمان اجاره و انقضای آن مشخص می‌شود.

کاربرد قرارداد اجاره به شرط تملیک در مورد ملک

باتوجه به بالا بودن قیمت ملک، اجاره به شرط تملیک ابتدا برای معاملات ملکی صورت می‌گرفت.

این نوع از خرید روشی است برای کسانی که سرمایه کافی برای خرید یک خانه را ندارند؛ اما می‌توانند مبلغ آن را به‌صورت اقساط پرداخت کنند.

امروزه این قرارداد برای خرید اموال و دارایی‌های دیگر نیز به‌کار می‌رود. به عنوان مثال، این قرارداد امروزه توسط بانک‌ها و موسسات اعتباری برای اعطای تسهیلات مسکن نیز به‌کار برده می‌شود.

خرید خودرو به‌صورت لیزینگی نیز یکی از مثال‌های این مورد است که براین اساس خریدار تا پایان اقساط، خودرو را اجاره کرده و در این مدت بهای آن را می‌پردازد.

بر این اساس، بیشتر قراردهای منعقد شده براساس شرط دوم هستند و پس از پایان مدت اجاره به‌ شرط رعایت مندرجات، ملک در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد.

وظیفه مستاجر و مالک در قرارداد اجاره برای تملیک

از آن‌جایی ‌که مورد اجاره به مستاجر به ‌صورت امانی سپرده می‌شود، مستاجر باید متعهد شود که:

-مسئول حفظ و نگهداری مستاجره است.

-باید اقساط را در موعد مشخص پرداخت کند و به‌همان شکل که در قرارداد ذکر شده از مال مورد نظر استفاده کند.

 مالک نیز متعهد می‌شود:

• عین مال را بدون نقص و کاملا سالم به خریدار تحویل دهد.
• به‌علاوه باید مال به گونه‌ای تحویل داده شود که حق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد و تا پایان قرارداد نیز تعلق نگیرد.
• مالک متعهد می‌شود که  هزینه تعمیر و نگهداری و انتقال مالکیت نیز بر عهده مالک قرار دارد. مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد.
• از هرگونه بهره‌برداری از عین مستاجره به‌نفع خود، خودداری خواهد کرد.
• همچنین مالک باید اطلاعات لازم برای استفاده از مال را در اختیار مستاجر بگذارد.

شرایط انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک

شرایط انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک به شرح زیر است:

• چنانچه مستاجر به تمامی تعهدات خود عمل کرده باشد، مالکیت مال به ملکیت مستاجر درآمده و قرارداد با انتقال سند رسمی، خاتمه پیدا می‌کند.
• ممکن است بر اساس شرایطی، قرارداد توسط مالک یا خریدار فسخ شود.
• اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، اما خریدار به تعهدات خود عمل نکرده باشد، مورد اجاره پس گرفته می‌شود و قرارداد فسخ خواهد شد.

چه شرایطی را می‌توان در قرارداد اجاره برای تملیک ذکر کرد؟

مفاد این قرارداد به ‌صورت توافقی تنظیم می‌شود.

برای مثال می‌توان در آن قید کرد چنانچه خریدار اقساط را منظم و بدون تاخیر پرداخت کند، مال مورد نظر فوری و بدون نیاز به اجرای تشریفات به مالکیت مستاجر انتقال داده شود: یعنی مال خودکار به‌نام او درآید.

البته، در بیشتر موارد این اتفاق رخ نمی‌دهد و حتی اگر مستاجر تمامی اقساط را به ‌طور منظم پرداخت کند، از وظایف او شناخته شده و مال فوق به ‌نام او تغییر پیدا نمی‌کند؛ بلکه مستاجر موظف است تمامی مفادی در قرارداد ذکر شده است را نیز درست و بدون اهمال رعایت کند.

قوانین قرارداد اجاره به شرط تملیک

در این قرارداد توجه به دو نکته اهمیت دارد:

• از آن‌جایی ‌که این قرارداد تا زمان انقضا به‌صورت اجاره خواهد بود، قوانین آن براساس قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر خواهد بود. هرچه را که باید موجر یا مستاجر رعایت کنند در بندهای این قانون ذکر شده است.
• هیچ کدام از طرفین قرارداد قادر به فسخ آن به‌میل خود نیستند مگر اینکه یکی از طرفین برخلاف شروط منعقد شده، عمل کند.

جمع بندی

قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از عقود پرکاربرد و چالش برانگیز در مسائل حقوقی است که براساس آن، منافعی به خریدار تعلق می‌گیرد.

این قرارداد زمانی کاربرد دارد که خریدار توان مالی لازم برای خرید ملک یا وسیله‌ای را ندارد و فروشنده مال مورد نظر را به‌ صورت اقساطی در اختیار شخص قرار می‌دهد و با پایان اقساط، مال به خریدار منتقل می‌شود.

با انقضای مدت قرارد، چنانچه مستاجر به تعهدات خود عمل کرده باشد، موجر موظف می‌شود وسیله را به‌نام او بزند.

مؤسسه حقوقی دادسو با بهره‌گیری از بهترین وکلای پایه یک دادگستری مانند وکیل ملکی در تهران، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره تخصصی در زمینه قرارداد اجاره به شرط تملیک است.

سؤالات متدوال