همه چیز در مورد عرصه و اعیان

نحوه محاسبه عرصه و اعیان چگونه است؟ عرصه و اعیان در قراردادهای ملکی و اسناد ساختمانی، موضوعی پرتکرار است.

منظور از عرصه همان زمین و اعیان به ‌معنی ساختمان است. با این تقاسیر هر آپارتمانی که بر روی زمین قرار دارد، اعیان در نظر گرفته می‌شود.

سند عرصه و اعیان با توجه به مجوزهای ساختمانی، هرکدام کاربردهای مختلفی همچون اداری، تجاری، مسکونی و موارد دیگر دارند.

نحوه محاسبه عرصه و اعیان اینگونه است که اعیان بر اساس متراژ مفید بنا محاسبه می‌شود و شامل فضای داخلی بدون احتساب دیوارها و مشاعات است.

سهم هر واحد از سند عرصه نیز با فرمول (متراژ واحد ÷ کل متراژ اعیان) × مساحت عرصه به دست می‌آید.

در صورتی که می‌خواهید بدانید نحوه محاسبه عرصه و اعیان چیست یا سؤالاتی در مورد قانون عرصه و اعیان دارید، می‌توانید با وکیل ملکی مؤسسه حقوقی دادسو از طریق واتس‌اپ در ارتباط باشید.

منظور از عرصه و اعیان چیست؟

شاید در نگاه اول عرصه و اعیان در املاک قانون ساده‌ای به‌نظر برسد؛ اما شناخت این اصطلاح زمانی اهمیت پیدا می‌کند که شخصی، ملکی در یک مجتمع مسکونی که به آن اعیان می‌گویند را خریداری کند.

فرض کنید شما شش دانگ یک ساختمان که شامل سند عرصه و قسمت اعیان می‌شود را خریداری کرده‌اید.

حال اگر ساختمانی ۵ طبقه در عرصه احداث شود، برای هریک باید سندی جداگانه در نظر گرفت؛ پس سند از حالت شش دنگ خارج می‌شود.

بدین ترتیب، مالک هر واحد فقط به ‌اندازه سهم خود در سند عرصه و اعیان سهم خواهد داشت و تفکیک املاک صورت می‌گیرد.

نحوه محاسبه عرصه و اعیان به این صورت است که مالک ساختمان به ‌اندازه قدرالسهم اعیان خود و به صورت مشاعی، صاحب عرصه است و به‌ نسبت اعیان خود از سند عرصه سهم می‌برد.

مساحت عرصه برابر با مساحت زمین است و مساحت اعیان به اندازه متراژ واحد در عرصه است. پس هرچه زمین بزرگ‌تر باشد، مالک صاحب قسمت بیشتری از سند عرصه است.

هر واحد جدا از ملک، دارای انباری و پارکینگ است. پس هرچه تعداد پارکینگ‌های آن بیشتر باشد یا متراژ انباری بزرگ‌تری را در اختیار بگیرد، قدرالسهم شخص از کل سند عرصه بیشتر خواهد بود.

در املاک شخصی، یک نفر صاحب کل عرصه و اعیان خواهد بود؛ اما در آپارتمان‌ها هر فرد به‌اندازه قدرالسهم خود از زمین بهره می‌برد.

چنانچه قصد تخریب و نوسازی ملک خود را داشته باشید، اگر تنها یک واحد از آپارتمان را خریداری کنید سند اعیان به شما تعلق می‌گیرد، ولی چنانچه کل آپارتمان را بخرید، سند عرصه و اعیان در اختیار شما خواهد بود.

سهم مشاع از عرصه و اعیان در املاک

سهم مشاع از عرصه و اعیان در املاک به مفهوم مالکیت مشترک در یک ملک اشاره دارد. وقتی که چند نفر به‌طور مشترک مالک یک ملک می‌شوند، سهم هر کدام از آن‌ها به‌صورت مشاع مشخص می‌شود.

به این معنا که هر مالک به‌اندازه سهم خود از کل ملک، هم در عرصه و هم در اعیان آن سهیم است.

برای مثال، اگر یک ملک ۶ دانگ باشد و دو نفر به‌ترتیب ۳ دانگ و ۳ دانگ از آن را مالک باشند، این دو نفر به‌صورت مشاع در هر دو بخش عرصه و اعیان سهیم خواهند بود.

یعنی هر دو نفر به‌طور مشترک در استفاده از زمین و همچنین در استفاده از ساختمان حق دارند.

این مفهوم مشاع نه‌فقط در خانه‌ها، بلکه در ساختمان‌های آپارتمانی هم کاربرد دارد. در ساختمان‌های آپارتمانی بخش‌هایی مانند راه‌پله‌ها، پشت‌بام، حیاط، آسانسور و … جزو مشاعات محسوب می‌شوند.

این بخش‌ها طبق قانون عرصه و اعیان به‌طور مشترک در اختیار همه مالکان ساختمان است؛ به‌طوری که هر مالک طبق سهم خود، هزینه‌های نگهداری این مشاعات پرداخت می‌کند و حق استفاده از آن‌ها را دارد.

منظور از عرصه و اعیان در سند زمین‌های اوقافی

در زمین‌های اوقافی، سند یا شامل اعیان می‌شود یا عرصه. ملک اوقافی به‌ زمینی گفته می‌شود که شخصی آن را وقف اداره اوقاف کرده و این اداره نیز آن را به‌شخصی به‌صورت ۹۹ ساله واگذار می‌کند.

هیچ فردی برای همیشه مالک ملک اوقافی نیست و حق خرید و فروش و تصرف در آن برعهده اداره اوقاف است.

به‌عبارتی، شخص براساس قانون عرصه و اعیان در املاک اوقافی، تنها مالک قسمت اعیان می‌شود و سند عرصه در اختیار اداره اوقاف باقی خواهد ماند. در این نوع املاک، سند زمین یا عرصه موقوفه است.

نحوه محاسبه عرصه و اعیان یک واحد آپارتمانی

مقدار سهم هر واحد در یک آپارتمان، براساس زمینی که ساختمان بر آن بنا شده تقسیم بر کل واحدهای آپارتمان سنجیده می‌شود. به این مقدار، سهم اعیان از عرصه یا قدرالسهم می‌گویند.

برای مثال، اگر قصد خرید آپارتمانی ۱۲۰ متری در مجتمعی مسکونی با متراژ ۸۰۰ متر یا یک آپارتمان با همان متراژ در زمینی در مساحت ۳۰۰ متری را دارید، باید سهم اعیان از عرصه را در نظر داشته باشید.

چرا که این موضوع در نحوه محاسبه عرصه و اعیان مهم است و هنگام قیمت گذاری ملک مورد اهمیت واقع می‌شود.

تعیین سهم‌الارث از عرصه و اعیان در املاک

در زمان تعیین ارث میان وراث، باید به این نکته توجه کرد که باید عرصه و اعیان درکنار هم تقسیم شود.

چنانچه تنها اعیان به‌ هر یک از وراث تعلق گیرد و میزان عرصه معین نشود، در زمان نوسازی یا فروش ملک نیاز به تفکیک عرصه خواهد بود.

در این زمان لازم است وراث به کمک یک وکیل شهرداری، درخواست تفکیک عرصه را به شهرداری بدهند که در دو حالت انجام می‌شود:

تعیین سهم مالکان از عرصه هنگام نوسازی

سهم مالکان در آپارتمان‌ها و برج‌ها از اعیان در سند قید می‌شود؛ اما درمورد تقسیم عرصه، ساختمان‌ها شرایط مختلفی دارند.

عرصه و اعیان در املاک بحثی جداگانه هستند. از این‌رو لازم است افراد هنگام نوسازی به شهرداری و اداره ثبت اسناد مراجعه کنند و مراحل تفکیک عرصه را خواستار شوند.

افراد برای پیشبرد سریع‌ و آسان‌تر کارها می‌توانند این کار را به یک وکیل بسپارند. مراجع براساس ضوابط قانونی سهم هر ملک را مشخص می‌کنند که شامل موارد زیر می‌شود:

• درخواست نقشه تفکیک پلاک از شهرداری
• دریافت مدارک لازم از شهرداری برای نوسازی
• آماده کردن نقشه مورد توافق
• ارسال یک نسخه از نقشه مورد تصویب به اداره ثبت اسناد و املاک جهت تطبیق با مقررات قانونی
• تطبیق دادن نقشه شهرداری با سند ملک و محل آن توسط یک مهندس نقشه‌بردار
• صدور گواهی عدم تجاوز به حریم مجاورین، معابر و شوارع توسط مهندس مذکور
• پیگیری برای تنظیم صورت مجلس تفکیکی از طرف نماینده اداره ثبت اسناد و املاک
• سپری کردن روند اداری و پرداخت هزینه‌های مربوطه
• ارسال یک نسخه از نقشه نهایی برای دفتر اسناد رسمی و تحویل آن به مالک

نحوه تفکیک اعیان و تخصیص آن به مالک

در ساختمان‌هایی دارای چندین واحد، باید سهم اعیان کاملاً مشخص باشد تا بتوان آن را خرید و فروش کرد.

نحوه محاسبه عرصه و اعیان برای هر ملک متفاوت است و زیرنظر مراجع قانونی انجام می‌شود. تفکیک اعیان در آپارتمان‌ها براساس گواهی پایان کار مشخص می‌شود و شامل مراحل زیر است:

• آماده سازی پایان‌کار توسط وکیل یا مالک
• تحویل پایان‌کار به اداره ثبت اسناد و املاک
• ترسیم و مشخص نمودن قسمت‌های ملک مشاع و مفروزی ساختمان توسط مهندس نقشه بردار
• آماده سازی و تنظیم صورت‌مجلس تفکیک توسط نقشه بردار
• سپری کردن مراحل اداری، تعیین اموال معاف از مالیات و پرداخت هزینه‌های مربوطه

دعاوی نحوه محاسبه عرصه و اعیان

دعاوی نحوه محاسبه عرصه و اعیان معمولاً در شهرداری و اداره ثبت اسناد قابل حل است.

بیشترین دعاوی مطرح شده در زمینه نحوه محاسبه عرصه و اعیان هنگامی است که وراث تصمیم دارند در مورد قدرالسهم خود از عرصه آگاهی پیدا کنند یا در صدور سند اعیان به‌ مشکل برخورده‌اند.

چنانچه ساختمانی روی زمین موقوفی بدون اجازه موقوفه ساخته شده باشد، سازنده نمی‌تواند بر حق قدرالسهم خود از اعیان ادعایی داشته باشد.

همچنین، ممکن است اسناد اعیان ساخته شده با نقشه‌های تقدیم شده به شهرداری متفاوت باشد. از این ‌رو، شهرداری مجوز پایان‌کار را صادر نمی‌کند. سهم عرصه و اعیان باید براساس مندرجات واقعی باشد.

در چنین شرایطی، مالک یا نماینده قانونی در شهرداری درخواست خود را ارائه می‌دهد.

سپس، این مسئله در جلسه کمیسیون مطرح شده و مالکان با توجه به آرا، می‌توانند مراحل قانونی و اداری را طی کرده و پایان‌کار را دریافت کنند.

مالکان بعد از این مرحله می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت اسناد کشور، درخواست سند اعیانی را داشته باشند.

نحوه محاسبه عرصه و اعیان و تفکیک به چه صورت است؟

از نظر حقوقی، تفکیک به تقسیم کردن اموال غیر منقول به ابعاد کوچک‌تر گفته می‌شود که مرجع قانونی آن اداره ثبت است. برای اینکه تقاضای تفکیک عرصه دهید، باید مالک یا وکیل قانونی باشید.

طبق روال، درخواست شما که در شهرداری به تفکیک پلاک شهرت دارد، در این مرجع بررسی و تکمیل پرونده می‌شود و نقشه مصوبه به شما تقدیم خواهد شد.

این نقشه در دو نسخه آماده می‌شود که اصل آن به شما و رونوشت آن در اداره ثبت باقی خواهد ماند.

در ادامه، نقشه بردار تعیین شده از طرف شهرداری به محل مراجعه کرده و تطبیق سند با ملک را بررسی می‌کند. در صورتی‌که مشکلی دیده نشود، سند در دست اجرا قرار می‌گیرد.

عرصه و اعیان هر دو به تفکیک نیاز دارند و گواهی پایان کار، فاکتوری کلیدی برای تفکیک اعیان است. در واقع، ساختمانی که پایان کار را دریافت نکند، اعیان به‌ حساب نمی‌آید.

پس از درخواست تفکیک، نقشه برداری از سمت شهرداری و یک نماینده قانونی اداره ثبت، بخش‌های مفروزی و مشاعات را تعیین و صورت‌مجلس تفکیکی را تنظیم می‌کنند.

در نهایت، نوبت به پرداخت هزینه‌ها و سپری کردن مراحل اداری می‌رسد تا تفکیک اعیان صورت بگیرد و نحوه محاسبه عرصه و اعیان مشخص شود.

جمع بندی

نحوه محاسبه عرصه و اعیان اینگونه است که اعیان بر اساس متراژ مفید بنا محاسبه شده و شامل فضای داخلی بدون احتساب دیوارها و مشاعات می‌شود.

در سمت دیگر، سهم هر واحد از سند عرصه نیز با فرمول (متراژ واحد ÷ کل متراژ اعیان) × مساحت عرصه محاسبه خواهد شد.

اگر به راهنمایی بیشتر و تخصصی در زمینه نحوه محاسبه عرصه و اعیان نیاز دارید، مؤسسه حقوقی دادسو با داشتن بهترین وکلای ملکی آماده ارائه خدمات و مشاوه حقوقی به شما است.

سؤالات متداول