دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که به منظور اجبار فروشنده به انتقال رسمی مالکیت یک ملک، توسط خریدار در دادگاه مطرح می‌شود.

زمانی که فروشنده از ایفای تعهدات خود، طبق قرارداد منعقده، سرباز زند، این دعوا مطرح می‌شود.

طرح دعوای شکایت الزام به تنظیم سند رسمی مستلزم رعایت نکات حقوقی و ارائه مستندات کافی است تا دادگاه بتواند حکم مقتضی را صادر نماید.

چنانچه در این زمینه نیاز به مشاوره تخصصی حقوقی دارید، وکیل ملکی دادسو آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای تخصصی به شما هستند.

دلیل اهمیت سند رسمی برای اثبات مالکیت

سند رسمی به سندی گفته می‌شود که در دفتر ثبت اسناد رسمی یا در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شود؛ البته بعضی از مأموران رسمی هم اگر در حدود صلاحیت و اختیار ایشان باشد، می‌توانند این سند را تنظیم کنند.

همچنین، هر سندی که رسمی نیست، عادی به حساب می‌آید. در قانون و مقررات مدنی ایران، املاکی که دارای سند رسمی باشند، اعتبار بالاتری نسبت به املاک با سند عادی دارند.

با این حال، شما می‌توانید به کمک وکیل اثبات مالکیت با سند عادی، مالکیت خود را نسبت به ملک مورد نظر ثابت کنید.

امروزه در جامعه یکی از راه‌های اصلی برای ثابت‌کردن مالکیت، داشتن سند آن است، به عبارت دیگر در اکثر مواقع فقط با داشتن سند رسمی قابل تأیید است و اکثر افرادی که خودرو یا املاک و مستغلات را می‌فروشند، با تنظیم مبایعه‌نامه از انتقال رسمی سند خودداری می‌کنند.

زمانی که فردی سند رسمی را کسب کرده باشد، هیچ کس اجازه تصرف در ملک او را ندارد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در صورتی که فروشنده مسئولیت تنظیم سند رسمی را برعهده نگیرد و این تعهد را انجام ندهد، خریدار باید پیش از ادعای مالکیت، تنظیم سند رسمی را درخواست کند.

سپس، اگر دادگاه اثبات مالکیت با سند عادی را تأیید کند، فروشنده ملزم به انتقال مالکیت به صورت رسمی خواهد بود.

در واقع، باید گفت که با تنظیم سند رسمی، تعهد طبیعی از سمت مالک پیشین ملک برای انتقال آن به مالک جدید به وجود می‌آید.

اگر فروشنده به هر دلیلی روند تنظیم سند را انجام ندهد، خریدار قادر خواهد بود از طریق محاکم قضایی اقدام به ابطال سند رسمی کند. این دعوا و دادخواست در اصطلاح حقوقی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خوانده می‌شود.

مراحل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار باید مراحلی را طی کند.

ابتدا، تهیه و تکمیل فرم دادخواست الزامی است. در این فرم، باید مشخصات دقیق طرفین (خریدار و فروشنده)، موضوع دعوا (ملک مورد معامله) و شرح کاملی از مطالبات خریدار ذکر شود.

سپس، لازم است که تمامی مدارک و مستندات مرتبط با معامله، از جمله قرارداد خرید (مبایعه‌نامه)، رسیدهای پرداخت ثمن معامله و مدارک شناسایی طرفین، به دادخواست پیوست گردند.

در نهایت، دادخواست به دادگاه صالح (دادگاه محل وقوع ملک) تقدیم می‌شود تا فرآیند رسیدگی قضایی آغاز گردد.

مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند

مدارک مورد نیاز برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، شامل موارد زیر است:

1. قرارداد یا مبایعه‌نامه اصلی: طبق قانون جدید معاملات ملکی، نوشتن قرارداد و ثبت الکترونیکی آن، از مهم‌ترین مدرک اثبات‌کننده وقوع معامله و تعهدات طرفین است.
2. رسیدهای پرداخت وجه: رسیدهای بانکی یا هرگونه مدرک دیگری که نشان‌دهنده پرداخت مبلغ معامله توسط خریدار باشد.
3. مدارک شناسایی طرفین: کپی کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده برای احراز هویت.
4. مدارک مالکیت فروشنده: اسنادی که مالکیت فروشنده بر ملک مورد معامله را اثبات می‌کند (مانند سند مالکیت).
5. در صورت وجود وکیل: وکالت‌نامه وکیل به همراه مدارک شناسایی وکیل.

نکات مهم در مورد الزام به تنظیم سند ملک

به نکات زیر در مورد الزام به تنظیم سند ملک دقت کنید:

1. دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مرتبط با اموال منقول، در دادگاه محل زندگی خوانده و برای اموال غیر منقول در دادگاه محل استقرار ملک برگزار می‌شود.
2. خواهان فقط در مواردی قادر به تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که برای ادعا و دعوای خود مدرک کتبی و مشهود داشته باشد.
3. برای دارایی‌های غیرمنقول، سند باید به صورت رسمی ثبت شده باشد. سند عادی از نظر قانون‌گذار اعتبار ندارد و برای مراجع قانونی قابل پذیرش نیست.

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در شرایط خرید ملک، دو فرض وجود دارد؛

1. برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی جهت انتقال مالکیت به خریدار، تاریخ مشخصی از طرف خریدار و فروشنده تعیین شده است.
2. فروشنده و خریدار این تاریخ را مشخص نکرده‌اند.

در حالت اول، فردی که خواهان تنظیم سند رسمی است، در تاریخ تعیین‌شده در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حاضر می‌شود و در صورتی که فروشنده در دفتر حاضر نشد، گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت می‌کند.

در نتیجه، خریدار می‌تواند اثبات کند که فروشنده تعهد خود را برای انتقال رسمی مالکیت انجام نداده است.

در حالت دوم، خریدار باید از طریق یک اظهارنامه، از فروشنده درخواست کند که در تاریخ و زمان معینی در دفتر اسناد رسمی حاضر باشد تا فرآیند انتقال مالکیت رسمی را انجام دهد.

در چنین موردی، اگر فروشنده بدون توجیه مشخص در تاریخ تعیین‌شده به دفترخانه مراجعه نکند، خریدار قادر خواهد بود گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند.

با فرض اینکه فروشنده مالک رسمی مال مورد نظر است، خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تحویل دهد.

به طور کلی، برای چنین دعوایی، دادگاه صالح همان دادگاهی است که در حوزه قضایی محل ملک باشد.

در چنین مواردی توصیه می‌شود که هم‌زمان و موازی با مطرح‌کردن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور حکم موقت برای منع فروش ملک نیز مطرح شود تا فروشنده (خوانده) قدرت فروش ملک به شخص دیگری را نداشته باشد.

اقدامات دادگاه در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه برای این که اختیار و حق احضار خوانده جهت تنظیم سند رسمی را داشته باشد، باید صحت و اعتبار انتقال مالکیت را تأیید کند. به همین دلیل، باید احراز کند که فروشنده، مالک اصلی مال مورد نظر است و سپس، اهلیت خوانده جهت فروش مال را تأیید کند.

سپس باید احراز کند که خریدار (خواهان) پرداخت‌ها و تعهدهای مندرج در سند عادی را به جا آورده و شرایط قرارداد را انجام داده باشد.

در مرحله بعد، دادگاه باید میزان هزینه تنظیم رسمی سند و مسئول پرداخت آن را احراز کند.

با صدور حکم جهت الزام به تنظیم سند رسمی از سوی دادگاه برای خوانده، وی به مدت 10 روز فرصت خواهد داشت که به دفترخانه مشخص‌شده مراجعه کند و سند رسمی مالکیت را به نام خواهان انتقال دهد.

در صورتی که خوانده از انجام این تعهد سر باز زند، واحد اجرای احکام دادگاه به صورت مستقیم و رسمی به دفترخانه مذکور دستور می‌دهد که سند رسمی انتقال مالکیت را تنظیم کند؛ سپس یک نماینده از دادگاه به دفترخانه اعزام می‌شود و به جای خوانده امضا خواهد کرد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

در برخی از دعاوی ممکن است پیش بیاید که فردی یک ملک را خریده است و در قولنامه با توافق طرفین (مالک و خریدار) تاریخ مشخصی ذکر شده است که در آن تاریخ، فروشنده باید در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر شود؛ اما فروشنده به تعهد خود عمل نمی‌کند.

دلایل مختلفی برای عدم مراجعه فروشنده وجود دارد؛ به ‌عنوان مثال، بالا رفتن ارزش ملک بعد از قرارداد، اختلاف حساب و ….

در چنین مواردی، خریدار می‌تواند از مراحل قانونی تنظیم و انتقال سند بهره گیرد. وی باید به دادگاه مراجعه کرده و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه‌ای را مطرح کند.

با تنظیم و طرح این دادخواست، می‌تواند پرونده تبدیل قولنامه به سند تک برگی را به نتیجه برساند.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در برخی از پرونده‌ها، ممکن است پیش بیاید که یک فرد مالی را به صورت شریکی خریده باشد و یا چند نفر با جمع‌آوری مبلغ مشخصی، بخشی یا سهم مشاعی از ملکی را بخرند.

به بیان بهتر باید بگوییم که فرد یا افراد خریدار، تمام 6 دانگ ملک مورد نظر را نمی‌خرند و آن را با افراد دیگر شریک می‌شوند.

زمانی که در چنین مواردی، فروشنده تعهد خود را به جا نیاورد و در روز مشخص‌شده به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نکند، تنظیم سند به نام خریداران قابل انجام نخواهد بود.

مثال دیگر برای چنین موردی، مربوط به زمانی است که فرد فوت شود و پس از فوت او تمامی اموال و دارایی‌ها باید به صورت قانونی بین وراث تقسیم شود؛ اما بین وراث اختلافاتی وجود دارد و آن‌ها مایل به تنظیم سند به صورت توافقی و قانونی نیستند.

در این مورد، خریدار یا هر یک از وراث باید به دادگاه صالح مراجعه کرده و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را مطرح کند تا با تنظیم و پیگیری پرونده مربوطه، مسئله حل شود.

الزام به تنظیم سند ملک در رهن بانک

در برخی از موارد پیش می‌آید که یک فرد مالی را بخرد و متوجه شود که ملک پیش از معامله در گروِ بانک بوده، اما این مطلب توسط فروشنده عنوان نشده است.

در این شرایط، خریدار در هنگام تنظیم و انتقال سند به نام خود با موانعی روبرو می‌شود و نمی‌تواند سند را تنظیم کند، چون تا زمانی که سند در رهن بانک باشد، تنظیم سند امکان‌پذیر نیست.

بدین ترتیب، دادخواست دعوای مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی تنظیم شده و به یک شعبه دادگاه حقوقی فرستاده می‌شود.

در دادگاه، جلسه رسیدگی به دادخواست با حضور فروشنده و نماینده بانک برگزار می‌شود.

در این زمان، اگر فروشنده نتواند دلیل موجهی برای اجرای تعهد و پایان اقساط وام ملک ارائه دهد، دادگاه مورد نظر وی را محکوم می‌کند که فک رهن را انجام دهد و سند ملک رهنی را به صورت رسمی تنظیم نماید.

در صورتی که فروشنده اقساط وام را به پایان برساند و فک رهن را انجام دهد، می‌تواند فرآیند تنظیم سند رسمی را انجام دهد.

در صورتی که فروشنده اقساط وام را تسویه نکند و تعهد خود را به جا نیاورد، خریدار می‌تواند به دادگاه اجرای احکام مدنی مراجعه کرده و با دریافت مجوز از این دادگاه، اقساط را تسویه کند؛ سپس، مبلغ واریزی به حساب بانک را از فروشنده درخواست و دریافت کند.

اگر خریدار بدون طی مراحل قانونی ذکر شده، اقساط را تسویه کند و در این امر اجازه قانونی از دادگاه را دریافت نکرده باشد، در این صورت حق مطالبه و دریافت مبلغ مورد نظر از فروشنده را ندارد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

مراجع قضایی به دلایل زیر ممکن است اقدام به بازداشت ملک کنند:

1. توقیف اموال برای مهریه و بازداشت ملک
2. بازداشت ملک به دلیل ضمانت یا کفالت
3. بازداشت ملک به دلیل اقساط رهن بانکی
4. بازداشت ملک به دلیل چک
5. بازداشت ملک به دلیل امور نامشروع اقتصادی
6. بازداشت ملک به خاطر اینکه برای سرپوش نهادن (به اصطلاح پول‌شویی) خریداری شده است

بازداشت ملک به معنی ممنوع‌شدن تنظیم سند رسمی برای آن از طرف مقامات قضایی بوده و این ممنوعیت ممکن است به صورت دائم یا موقت باشد.

تنها در صورتی تنظیم سند برای همچین ملکی امکان‌پذیر است که تاریخ ممنوعیت پس از تاریخ انتقال ملک به نام خریدار باشد.

فرض کنید شخصی یک ملک را در سال 98 فروخته باشد؛ اما به دلیل یک سری از شرایط، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نشده است.

سپس در سال 99 به دلیل چک برگشتی فروشنده، برای ملک مورد نظر حکم ممنوعیت صادر می‌شود. در این صورت، خریدار می‌تواند با ارائه مدارک موثق ثابت کند که تاریخ خریداری ملک مورد نظر بر تاریخ حکم ممنوعیت مقدم است و طبق نظر و تأیید دادگاه، ملک از بازداشت تبرئه می‌شود.

الزام به تنظیم سند رسمی صلح اجاره سرقفلی

سرقفلی هنگامی به وجود می‌آید که مستاجر در حین امضای قرارداد، مبلغ مشخصی را برای اجاره به مالک پرداخت می‌کند و قرارداد اجاره بین طرفین تنظیم و ثبت می‌شود.

مبلغ اجاره بسیار کم است و به صورت ماهیانه به مالک پرداخت خواهد شد. مستاجر با خرید سرقفلی ملک از مالک می‌تواند تا زمانی که مایل باشد، در آن باقی بماند؛ اما اگر بخواهد به دلیل تغییر شغل، حق آن را منتقل کند، باید با رضایت مالک این کار را انجام دهد.

همچنین، فروش یا انتقال سرقفلی هم درست مثل اموال دیگر، باید به صورت کتبی بین مالک و مستاجر تنظیم شود.

انتقال سرقفلی در اصطلاح عرفی، فروش نامیده می‌شود که البته از نظر ماهیت حقوقی صحیح نیست و باید اجاره خوانده شود.

در هنگام تنظیم قرارداد، تاریخ مشخصی هم برای تنظیم سند رسمی سرقفلی تعیین خواهد شد.

سند رسمی برای اموال غیرمنقول

برای اموال غیرمنقول نیز همین قاعده برقرار است؛ به این معنی که برای اثبات مالکیت خودرو نیز وجود سند رسمی مالکیت الزامی است.

به عنوان مثال، در مورد خودرو، برای محاکم قضایی و دادگستری وجود یک سند عادی مثل برگ سبز خودرو، مالکیت را ثابت نمی‌کند و باید سند رسمی وجود داشته باشد.

برخلاف مواردی که در مورد سند رسمی بیان شد، گاهی شرایطی وجود دارد که انتقال مالکیت با سند رسمی را دچار اختلال می‌کند و این روند به سادگی انجام نخواهد شد.

در هر صورت، خریدار هر نوع مالی اعم از منقول و غیر منقول، مؤظف است که مالکیت خود بر مال خریداری‌شده را تحکیم کند و با دریافت سند رسمی، از منافع آن بهره ببرد.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

برای این که بتوانید سند رسمی اموال منقول یا غیرمنقول خود را دریافت کنید، می‌توانید از وکیل پایه یک دادگستری سونیا معماری کمک بگیرید.

وکیل به شما کمک می‌کند فرآیند حقوقی پرونده را به درستی طی کنید و در کوتاه‌ترین زمان ممکن به نتیجه دلخواه برسید.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند

خواهان: … … (نام و نام خانوادگی)

خوانده: … … (نام و نام خانوادگی)

وکیل: نام و نام خانوادگی – آدرس دقیق دفتر وکالت

تعیین خواسته و بهای آن: الزام به تنظیم سند رسمی ملک (الزام به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد مسکونی ویلایی به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی قطعه دوم مستقر در بخش … حوزه ثبتی غرب با مساحت … متر مربع واقع در غرب اراک …) مقوم به … … ریال ارزش منطقه‌ای ملک … … ریال

درخواست خسارت (درخواست خسارت به دلیل تخلف از اجرای تعهد حضور در دفتر ثبت اسناد رسمی در تاریخ مقرر به مبلغ … … ریال با استناد به توضیحات مندرج در ذیل مبایعه‌نامه به شماره ………. به تاریخ …) به مبلغ … ریال

درخواست خسارت (درخواست خسارت تأخیر در اجرای تعهد به مبلغ … ریال به خاطر وجه التزام عدم تحویل به موقع مال مورد معامله مندرج در بند … مبایعه‌نامه به شماره ………. مورخ … و مابقی تا زمان اجرای حکم) به مبلغ … ریال

درخواست خسارات دادرسی

دلایل و منضمات:

1- وکالت‌نامه با شماره ……….. مورخ … میزان تمبر مالیاتی به مبلغ … ریال باطل شد

2- مبایعه‌نامه با شماره ………… مورخ …

3- گواهی عدم حضور با شماره …… مورخ …

4- فرم ثبت قرارداد با شماره ………… مورخ …

ریاست محترم دادگاه

با سلام

احتراماً به وکالت از خواهان آقای/خانم ………. مراتب ذیل را به عرض جنابعالی می‌رسانم:

1- موکل … … به موجب مبایعه‌نامه به شماره …….. مورخ … با کد رهگیری ……………….. شش دانگ یک واحد مسکونی ویلایی به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی قطعه دوم مستقر در بخش … حوزه ثبتی غرب با مساحت … متر مربع واقع در غرب اراک … مقوم به … … ریال ارزش منطقه‌ای ملک … … ریال را از خوانده جناب آقای/سرکار خانم … … خریداری کرده است.

2- به موجب بند … این مبایعه‌نامه هر یک از طرفین متعهد هستند برای تنظیم سند رسمی مورخ … در دفتر ثبت اسناد رسمی شماره …… حضور داشته باشند. اما متاسفانه خوانده محترم به علت گواهی عدم حضور شماره …… مورخ … در دفترخانه مزبور حضور پیدا نکرد و تا کنون هیچ اقدام مؤثری در زمینه تنظیم سند رسمی به نام موکل … … انجام نداده است.

3- به موجب بند … از ماده … مبایعه‌نامه نام برده، بر فروشنده لازم گردید که در صورت عدم اجرای تعهد مندرج در بند نام برده، به ازای هر روز تاخیر مبلغ … هزار ریال (معادل … هزار تومان) را به‌عنوان خسارت تأخیر اجرای تعهد به خواهان تقدیم نماید.

با توجه به موارد ذکر شده در فوق، درخواست رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده بر:

1- حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد مسکونی ویلایی به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی قطعه دوم مستقر در بخش … حوزه ثبتی غرب با مساحت … متر مربع واقع در غرب اراک … مقوم به … … ریال ارزش منطقه‌ای ملک … … ریال به نام موکل.

2- محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ … ریال به خاطر تخلف از انجام تعهد موضوع ماده … مبایعه‌نامه نام برده.

3- محکومیت خوانده به پرداخت وجه لازم مندرج در بند … مبایعه‌نامه نام برده به خاطر تاخیر در انجام تعهد از تاریخ … تا تاریخ اجرای حکم.

با احترام و تشکر فراوان

جمع بندی

الزام به تنظیم سند رسمی، راهکاری قانونی برای خریدارانی است که فروشندگان از انتقال رسمی مالکیت ملک خودداری می‌کنند.

این دعوا با هدف اجبار فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال قانونی سند به نام خریدار، در دادگاه مطرح می‌شود.

در صورت نیاز به راهنمایی و مشاوره در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، کارشناسان دادسو آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای تخصصی به شما هستند.

سؤالات متداول