در حوزه املاک و مستغلات قوانینی وجود دارند که اطلاع از آنها باعث پیشگیری از رخداد بعضی از اشتباهات می‌شود. برای مثال عدم آگاهی افراد از حدود اختیارات مالک سرقفلی، باعث وارد آمدن خسارت‌های زیاد به مالک و مستأجر خواهد شد.
همین موضوع باعث شده که این مطلب از سایت مؤسسه حقوقی دادسو را به حدود اختیاراتی اختصاص دهیم که به مالک سرقفلی تعلق دارد. شما می‌توانید با مشاوره تلفنی یا واتس اپی رایگان از خدمات مشاوره حقوقی وکلای مؤسسه حقوقی دادسو بهره مند شوید.
سرقفلی چیست؟
اولین قوانین درباره سرقفلی و حدود اختیارات مالک سرقفلی در سال 1356 تصویب شد. در آن زمان به سرقفلی، حق کسب و پیشه یا تجارت می‌گفتند. قوانین سرقفلی به گونه ای تدوین شده اند که مستأجران املاک تجاری، مورد حمایت قرار بگیرند. مهم ترین موردی که با وجود قوانین سرقفلی می‌توان از مستاجرین حمایت کرد، اعتبار آنهاست.
برای مثال وقتی فردی در فروشگاهی تلاش می‌کند تا اعتبار به دست آورد و میان مشتریان شناخته شود، با پایان قرارداد اجاره، مجبور به تخلیه ملک می‌شود، میزان زیادی از اعتبار خود را از دست می‌دهد و ممکن است کاهش فروش را تا مدتی تجربه کند.
در این حالت قانون سرقفلی به حمایت از مستأجر به کار می‌رود. به این ترتیب سرقفلی که همان قوانین حمایت کننده از مستأجران ملک‌های تجاری است، ارزش افزوده پنهانی برای مستأجران در نظر می‌گیرد.
طبق قوانین موجود می‌توان گفت سرقفلی اجازه نمی‌دهد که مالک به راحتی مستأجر را بعد از پایان قرارداد، به تخلیه ملک مجبور کند. بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید خواهد شد. در این شرایط وکیل ملکی با مشاوره حقوقی و پیگیری شکایات، به راهنمایی مالک و یا مستأجر می‌پردازد.
مالکیت ملک چیست؟
هنگامی که فردی مالکیت ملکی را دارد، تمام حقوق آن ملک را در اختیار خود دارد. در نتیجه افراد دیگر نمی‌توانند از حقوق مربوط به این ملک بهره مند شوند. مگر اینکه مالک اجازه داده باشد. هنگامی که مالک فوت کند، مالکیت به وراث می‌رسد. به همین دلیل زمانی که ملک میان وراث تقسیم شد، مالکیت بر عهده آنها خواهد بود.
مالک سرقفلی کیست؟
هنگامی که میان مالک اصلی ملک و مستأجر قراردادی منعقد می‌شود و حق سرقفلی تعیین خواهد شد، مالکیت سرقفلی به مستأجر داده می‌شود. در این حالت مالک سرقفلی، حقوقی مجزا از مالک اصلی ملک دارد.
مالک ملک چه اختیاراتی دارد؟
در سال 1376، قوانین سرقفلی و حدود اختیارات مالک سرقفلی تغییراتی داشت. پیش از اصلاحات قوانین، سرقفلی مدت زمان نامحدودی داشت و به صورت نامحدود تمدید می‌شد. اما بعد از سال 1376 این نامحدود بودن زمان در صورتی اجرا می‌شود که مالک ملک با توافق مستأجر در قرارداد این موضوع را ذکر کند.
در این حالت مستأجر مبلغ کمی را به مالک می‌دهد. در عوض، اجاره کمتری را پرداخت می‌کند و این حق را دارد که بعد از اتمام زمان قرارداد، آن را مجدداً تمدید کند.
جالب است بدانید که پیش از سال 1376، مالک هیچ گونه حقی برای تحویل گرفتن ملک خود از مستأجر نداشت. اما پس از تغییراتی که در این قوانین اعمال شد، حدود اختیارات مالک سرقفلی تغییر کرد. به این ترتیب هنگامی که به پایان قرارداد می‌رسد، مالک می‌تواند از مستأجر درخواست کند تا ملک را تحویل دهد.
در این شرایط امتیازات مالک سرقفلی بیشتر از مستأجر و به شکل قابل توجهی کمتر از مالک اصلی ملک خواهد بود. در حقیقت مالک اصلی ملک است که تصمیم نهایی را برای ملک خود می‌گیرد.
در چه شرایطی مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟
با اینکه در صورت ارائه حق سرقفلی به مستأجر، مالک اجازه ندارد ملک را تخلیه کند. اما این امکان وجود دارد که قرارداد را فسخ کرده و حق سرقفلی را از مستأجر سلب کند.
- تغییر یافتن کسب و کار مستأجر: اگر مستأجر در تجارتی متفاوت از مورد ذکر شده در قرارداد، فعالیت کند، خلاف قرارداد عمل کرده است. بنابراین قرارداد فسخ خواهد شد.
- خارج شدن مستأجر از حد و مرز ذکر شده در قرارداد: اگر مستأجر در امور تجاری خود از حد و حدود ذکر شده تعدی و تفریط داشته باشد، مالک مجوز فسخ قرارداد را دارد.
- عدم پرداخت اجاره ملک: اگر مستأجر تا سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکند، مالک با کمک وکیل ملکی می‌تواند برای فسخ قرارداد دست به کار شود.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
اختیارات مالک سرقفلی تا چه اندازه است؟
همانطور که متوجه شدیم، طی قرارداد میان مالک و مستأجر، حق سرقفلی به مستأجر داده می‌شود. اما سؤال اینجاست که اختیارات مالک سرقفلی تا چه اندازه است. در پاسخ نیز می‌توانیم بگوییم هنگامی که مستأجر مالک سرقفلی می‌شود، این امکان را دارد که از تمام منافع ملک تجاری بهره مند شود. علاوه بر این، مالک سرقفلی نسبت به سایر افراد برای تمدید قرارداد اجاره ملک تجاری در اولویت قرار دارد.
از طرفی مالکیت سرقفلی قابل انتقال است. هرچند مالک اصلی ملک نیز باید در جریان بوده و رضایت داشته باشد. با این وجود، اگر مالک جدید سرقفلی، هزینه‌های مرتبط با حق سرقفلی را بپردازد و هزینه‌های شهرتی را که مالک قبلی سرقفلی به دست آورده، متحمل شود، می‌تواند حق سر قفلی را به دست آورد. این در حالی است که اگر مالک سرقفلی فوت کند، انحصار وراثت سرقفلی نیز تحت نظارت قانون انجام خواهد شد.
حق دیگری که مالک سرقفلی دارد، اعمال تغییراتی در ملک است. در این حالت به اصل نباید خدشه ای وارد شود. برای مثال تیغه کشیدن یا برداشتن تراس ملک، در حدود اختیارات مالک سرقفلی نیست. اما تغییرات تزیینی در ساختمان برای مالک سرقفلی مجاز است.
در این مطلب به حدود اختیارات مالک سرقفلی پرداختیم. تفاوت مالک اصلی و مالک سرقفلی را ذکر کردیم و نکاتی را درباره نحوه گرفتن مالکیت سرقفلی از مالک فعلی سرقفلی توضیح دادیم. شما برای کسب اطلاعات کامل تر و یافتن پاسخ سؤالات خود می‌توانید از مشاوره واتساپی رایگان مؤسسه حقوقی بهره مند شوید.
سؤالات متداول
حدود اختیارات مالک سرقفلی چیست؟
مالک سرقفلی مجاز است که از تمام منافع ملک تجاری استفاده کند. در ضمن برای اجاره ملک نسبت به سایر افرادی که قصد اجاره ملک را بعد از اتمام قرارداد اجاره فعلی دارند، در اولویت قرار دارد.
آیا مالک سرقفلی می‌تواند در ملک تغییراتی اعمال کند؟
تا زمانی که به اصل ملک خدشه وارد نشود، امکان تغییر در ملک توسط مالک سرقفلی وجود دارد.
در چه صورت مالک ملک می‌تواند قرارداد خود را با مستأجر فسخ کند؟
در صورتی که مستأجر در فعالیت تجاری متفاوت از مورد ذکر شده در قرارداد فعالیت کند، از حدود مشخص شده در قرارداد خارج شده یا اجاره تا سه ماه پرداخت نکند؛ مالک ملک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
دادسو چیست؟
دادسو یک موسسه حقوقی است که تمامی مجوزهای لازم را از کانون وکلای دادگستری مرکز، قوه قضاییه و اداره ثبت اسناد اخذ کرده است. دادسو کلیه خدمات حقوقی، وکالتی و کنسولی را به ایرانیان داخل و خارج از کشور ارائه می‌کند.
چگونه می‌توانم با دادسو در ارتباط باشم؟
شما می‌توانید از طریق واتساپ، تلگرام و یا تماس با شماره ۰۲۱۹۱۰۷۹۱۰۳ با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید. همکاران ما با حوصله پاسخگوی شما هستند.
چگونه می توانم با وکلای دادسو جلسه داشته باشم؟
جلسات مشاوره وکلای دادسو به دو صورت حضوری و آنلاین برگزار می‌شود. برای برگزاری جلسه با وکلای دادسو با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید تا برای شما وقت ملاقات تنظیم کنند.
