فروش ملک در رهن بانک از جمله موضوعات مهم و حساس در دعاوی ملکی و قراردادی است که معمولاً زمانی محل اختلاف می‌شود که مالک، ملکی را که سند آن در رهن بانک قرار دارد، به شخص دیگری منتقل کرده یا برای فروش آن قرارداد تنظیم کرده باشد.
در چنین شرایطی، اصل معامله لزوماً در همه موارد باطل نیست، اما حقوق بانک به‌عنوان مرتهن و محدودیت‌های قانونی مربوط به انتقال ملک در رهن، می‌تواند آثار مهمی بر اعتبار قرارداد، امکان تنظیم سند رسمی، تعهدات فروشنده و حقوق خریدار داشته باشد. به همین دلیل، بررسی دقیق مفاد قرارداد، وضعیت تسهیلات بانکی، امکان فک رهن و حدود اختیارات مالک، نقش اساسی در تحلیل حقوقی این‌گونه پرونده‌ها دارد.
در دعاوی مربوط به فروش خانه یا آپارتمان در رهن بانک، موضوعاتی مانند اجازه مرتهن، الزام به فک رهن، الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه خسارت، اعتبار مبایعه‌نامه و امکان ابطال معامله از مهم‌ترین محورهای رسیدگی به شمار می‌آیند. رسیدگی صحیح به این پرونده‌ها نیازمند شناخت هم‌زمان از قواعد حقوق قراردادها، مقررات ثبتی و ملاحظات مربوط به حقوق بانکی است؛ زیرا کوچک‌ترین بی‌دقتی در تنظیم قرارداد یا طرح دعوا می‌تواند منافع یکی از طرفین را به‌طور جدی به خطر بیندازد. برای مشاوره در زمینه چنین دعاوی با وکلای متخصص دادسو، با ما در ارتباط باشید.
معامله ملک در رهن بانک
خرید و فروش ملک در رهن بانک ممنوع بوده و این موضوع به خاطر حفاظت از حقوق گیرنده رهن در نظر گرفته شده است.
بانک یا سازمان یا … که در ازای رهن مبلغی را به راهن پرداخته‌اند، ملک یا عین مرهونه را به عنوان ضمانت دریافت کرده‌اند.
بدین ترتیب، مالی که در رهن گذاشته شده است، به عنوان سند تضمین پرداخت بدهی توسط راهن در نظر گرفته می‌شود و تا زمان آزاد شدن آن، امکان معامله کردن عین مرهونه وجود نخواهد داشت.
در صورتی که راهن نتواند بدهی یا طلب خودش را بپردازد، مرتهن می‌تواند مالی که رهن شده را به جای بدهی خودش بردارد.
البته در صورتی که طبق قیمت‌گذاری کارشناسان، مبلغ بدهی کمتر از ارزش عین مرهونه باشد، بانک یا مرتهن تنها می‌تواند به اندازه طلبی که دارد، از مال بردارد و مابقی آن متعلق به راهن یا فردی خواهد بود که مال را رهن گذاشته است.
فیلد های "*" اجباری هستند
قوانین فروش ملک در رهن بانک
مالی که در رهن گذاشته شده ممنوع المعامله است و راهن بدون اذن مرتهن نمی‌تواند در آن دخل و تصرفی کند یا ملک را بفروشد.
اگر راهن برخلاف آنچه در عقد رهن تعیین شده است، نسبت به فروش مال رهنی اقدام کند، معامله باطل خواهد بود و خریدار متحمل ضرر و زیان می‌شود.
برای فروش ملک در رهن بانک ابتدا باید آن را از رهن خارج کنید، سپس می‌توانید معامله ملک را با کمک بهترین وکیل ملکی انجام دهید.
شرایطی که برای خارج‌کردن ملک از رهن در نظر گرفته شده است، عبارت‌اند از:
- فک رهن با تسویه حساب بانک و پرداخت بدهی به طور کامل
- فک رهن با تعویض وثیقه و جایگزین‌کردن سند ملک مورد نظر
- فک رهن با سپرده‌گذاری
بدین ترتیب، برای پاسخ به سؤال آیا معامله ملک رهنی باطل است، باید بگوییم فروش اموالی که در رهن بانک یا سازمان یا فردی هستند، کلاهبرداری است و معامله‌ای که برای فروش این املاک انجام شده، باطل خواهد بود.
مشاور شما در خدمات حقوقی
مشاور شما در خدمات حقوقی
مشاور شما در خدمات حقوقی
مشاور شما در خدمات حقوقی
شرایط خرید ملک رهن شده
برای فروش ملک در رهن بانک باید وام‌دار و بدهکار بودن خانه به خریدار اطلاع داده شود. در صورتی که خریدار در جریان وام خانه باشد، تسهیلات ملک با موافقت بانک به نام خریدار منتقل شده و ملک به نام او سند زده می‌شود.
بدین ترتیب، برای خرید هر ملکی باید ابتدا درباره در رهن‌بودن آن را استعلام بگیرید. پس از استعلام وضعیت ملک و محرز شدن در رهن‌بودن آن، لازم است که اجازه بانک جهت انتقال ملک دریافت شود.
سپس، موافقت‌نامه بانک ضمیمه پرونده فروش ملک در رهن بانک می‌شود. پس از آن، خریدار مبلغی را به صورت توافقی موقع نگارش مبایعه نامه ملک در رهن بانک به فروشنده خانه می‌پردازد.
در مرحله بعدی، خریدار و فروشنده باید به بانک مراجعه کرده و اسناد مربوط به انتقال وام ملک به نام خریدار را امضا کنند.
در نهایت، لازم است که خریدار و فروشنده جهت انتقال سند رسمی ملک و پرداخت باقی‌مانده مبلغ فروش خانه در دفترخانه حاضر شوند و امور مربوط به سند زدن ملک را انجام دهند.
در صورتی که خانه فک رهن نشده باشد و بدون اطلاع خریدار ملک در رهن به او فروخته شده باشد، کلاهبرداری و فروش اموال غیر رخ داده است.
مجازات فروش ملک در رهن بانک
فروش مالی که در رهن بانک است، نوعی از معاملات فروش مال غیر شناخته می‌شود و برابر با قانون با فردی که این عمل را انجام داده، برخورد خواهد شد.
اگر کلاهبرداری ناشی از فروش ملک در رهن بانک ثابت شود، مجازاتی که طبق قانون برای آن در نظر گرفته می‌شود برابر با 1 تا 7 سال حبس و جزای نقدی خواهد بود.
نکات مهم معامله ملک در رهن بانک
در صورتی معامله ملک در رهن بانک باید به نکات زیر توجه داشته باشید:
- بررسی آزاد بودن سند ملکی از طریق مراجعه به بخش تصدیق اصالت اسناد در درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
- تعیین ضرر و زیان در مبایعه نامه ملک در رهن بانک جهت عدم فک رهن ملک یا عدم انتقال تسهیلات به خریدار
- عدم پرداخت تمام ثمن معامله موقع نگارش مبایعه نامه ملک در رهن بانک و قبل از تعیین تکلیف وضعیت ملک و انتقال اسناد رسمی
- انجام مراحل فک رهن یا انتقال وام پیش از روز تنظیم اسناد رسمی به نام خریدار
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی در روز تنظیم سند و اطمینان از فک رهن یا انتقال وام و پرداخت مابقی ثمن معامله جهت تکمیل مراحل انتقال سند ملک
دریافت مشاوره حقوقی در خرید و فروش ملک در رهن بانک
خرید و فروش ملک در رهن بانک توسط قانون ممنوع شده است، مگر در شرایطی که تبصره‌های اعلام‌شده برای این موضوع صادق باشد.
برای اینکه از در رهن بودن یا نبودن ملکی مطمئن شوید یا خرید ملک رهن شده را بدون مشکل انجام دهید، می‌توانید از وکلای متخصص در این حوزه، مشاوره حقوقی تخصصی بگیرید.
وکلای ملکی با تمام قوانین و شرایطی که جهت معاملات املاک مشاع، در رهن و … وجود دارد آشنا هستند و به متقاضیان کمک می‌کنند تا معاملات املاک خودشان را به بهترین نحو انجام دهند.
جمع بندی
معامله ملک در رهن بانک تنها تحت شرایط خاصی ممکن است. از جمله این شرایط می‌توان به مطلع‌بودن خریدار از در رهن‌بودن ملک و انتقال وام به نام خریدار یا فک رهن خانه قبل از فروش اشاره کرد.
با توجه به اینکه خرید و فروش املاک و زمین تحت شرایط و قوانین خاصی انجام می‌شود، می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر درباره معامله ملک در رهن بانک از کارشناسان حقوقی دادسو مشاوره بگیرید.
سؤالات متداول
آیا امکان خرید و فروش ملک در رهن بانک وجود دارد؟
ملکی که در رهن بانک است، به عنوان وثیقه بدهی در نظر گرفته شده و خرید و فروش آن تا زمانی که مبلغ بدهی پرداخت نشود، مجاز نیست.
تکلیف معامله ملک در رهن بانک چیست؟
تنها در صورت اجازه بانک و انتقال تسهیلات یا وام به نام خریدار امکان فروش ملک در رهن بانک وجود خواهد داشت. در غیر این صورت فروش مال غیر و کلاهبرداری رخ داده است.
شرایط فروش ملک در رهن بانک چیست؟
تنها در صورتی که فک رهن ملک انجام شده باشد یا بانک اجازه بدهد، امکان معامله ملک در رهن بانک وجود دارد.
مجازات فروش ملک در رهن بانک چیست؟
در صورتی که کلاهبرداری فروشنده اثبات شود، مجازات فروش ملک در رهن بانک شامل حبس از ۱ تا ۷ سال و جزای نقدی خواهد بود.
