حق مالکیت یکی از حقوق عینی هر فرد نسبت به اموال و دارایی‌هایش محسوب می‌شود. بر اساس این حق، هر فردی می‌تواند نسبت به خرید، فروش و تصرف در ملک مسکونی یا تجاری که دارد اقدام کند؛ اما وقتی حرف از اختیارات مالک سرقفلی به میان می‌آید، موضوعی تحت عنوان حق سرقفلی مطرح می‌شود.
بر اساس این حق، دارنده سرقفلی فقط می‌تواند در منافع ملک خیل باشد نه در عین مال. در این مطلب دادسو نکاتی که درباره تفاوت مالکیت و سرقفلی باید بدانید را ارائه کرده‌ایم. در صورتی که نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر درباره این موضوع دارید، با مشاورین موسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.
حق مالکیت چیست؟
حق مالکیت حقی است که به موجب آن اختیارات یک دارایی مشخص مانند ملک، زمین، ماشین و… به فرد خاصی تعلق پیدا می‌کند. با وجود این حق، فرد دیگری نمی‌تواند حقی که به موجب مالکیت بر دارایی که برای فرد به وجود آمده را از او سلب کند، مگر در مواردی که قانون اجازه این موضوع را داده باشد.
با توجه به انحصاری بودن حق مالکیت، دارنده این حق می‌تواند از مالی که در اختیارش است هرگونه بهره‌برداری داشته باشد، یا اینکه مال را به دیگری واگذار کرده یا منتقل کند. در طول فرآیند فروش یا انتقال مال یا ملک، فرد مالکیت دارایی را از خودش سلب کرده و آن را به فرد دیگری منتقل می‌کند؛ بنابراین پس از تکمیل مراحل انتقال یا فروش، دیگر مالک اولیه نمی‌تواند نسبت به دارایی تملک اقدام کند.
حق سرقفلی چیست؟
حق سرقفلی، یکی از حقوقی است که از سال 1376 برای مستاجران ملک تجاری ایجاد شده است. به موجب این حق، با توجه به اینکه مستأجر موجب رونق گرفتن یک ملک تجاری و فعال شدن کسب و کاری در آن شده، این امکان را خواهد داشت که از منفعت خرید حق سرقفلی ملک تجاری استفاده کند. طبق این حق، مستأجر می‌تواند از منافع عین مال یا خرید و فروش آن بهره مند شود، اما امکان انتقال سرقفلی مغازه یا فروش آن به دیگری را خواهد داشت.
این حق امتیازات دیگری مانند کمتر شدن اجاره مستأجر موقع سکونت در ملک و اولویت بالاتر او برای تمدید قرارداد در پایان آن را نیز برای دارنده حق سرقفلی فراهم می‌کند.
تفاوت کلی در ماهیت حق مالکیت و سرقفلی
اولین تفاوتی که در ماهیت فرق سرقفلی و مالکیت وجود دارد، به نوع ملک مرتبط است. حق سرقفلی تنها برای املاک تجاری صادر می‌شود و دارنده این حق می‌تواند انتقال سرقفلی به فرزند، فروش سرقفلی و… را طبق قانون انجام دهد؛ اما حق مالکیت برای تمام ملک‌های تجاری و مسکونی وجود دارد و مالک زمین یا ملک می‌تواند طبق قانون از منافع این حق بهرهمند شود.
برای اجاره ملک مسکونی، تنها مستأجر مبلغی که برای اجاره ملک تعیین شده را به مالک می‌پردازد؛ اما زمانی که فرد یک ملک تجاری را اجاره می‌کند، لازم است که مبلغی را به عنوان سرقفلی در اختیار فردی که دارنده این حق است قرار داده و سرقفلی را نیز اجاره کند. در اغلب مواقع، حق سرقفلی مغازه قابل بازگشت است و به مستأجر برگردانده می‌شود؛ مگر اینکه این وجه برای فروش سرقفلی در نظر گرفته شده باشد.
- رادیو دادسو
- پرونده های ملکی
قابل اسقاط بودن حق مالکیت و حق سرقفلی
با وجود اینکه حق سرقفلی و حق مالکیت به عنوان حقوق عینی و قانونی در اختیار داشتن و تملک یک دارایی یا بهره‌مندی از منافع آن محسوب می‌شود، اما باید این موضوع را در نظر داشته باشید که هر دوی این حقوق قابل اسقاط هستند. شرایطی که برای اسقاط این حقوق در نظر گرفته شده به صورت زیر است.
اسقاط حق سرقفلی از صاحب امتیاز
کسب رضایت مالک در انتقال سرقفلی واجب است و دارنده سرقفلی نمی‌تواند این حق را بدون اذن مالک به مستأجر دیگری منتقل کند. در صورت وجود این شرایط، مالک می‌تواند نیمی از حق سرقفلی را پرداخت کرده و خواستار تخلیه ملک تجاری توسط مستأجر شود.
در صورتی که در اجاره نامه این موضوع قید شده باشد که صاحب امتیاز سرقفلی تنها می‌تواند در حرفه خاصی در مغازه مشغول به کار باشد؛ اما مستأجر بدون اذن و رضایت مالک نسبت به تغییر شغلش اقدام کرده باشد، مالک می‌تواند فسخ سرقفلی را بدون پرداخت حق سرقفلی به مستأجر انجام داده و ملک را تخلیه کند.
تعدی و تفریط از حدود اذن مالک و عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر از دیگر موادی هستند که امکان اسقاط سرقفلی را برای مالک ملک تجاری فراهم می‌کنند. برای برخورداری از این حق و شناخت کامل نحوه فسخ و اسقاط سرقفلی می‌توانید از وکیل ملکی که در این زمینه متخصص است کمک بگیرید.
اسباب اسقاط حق مالکیت
با وجود اینکه حق مالکیت یک ملک برای دارنده آن محفوظ است، اما در شرایط خاصی این حق نیز ممکن است از دارنده آن سلب شود. از جمله این موارد می‌توان به اعراض مالک از حق مالکیت خودش و انصراف از مالکیت زمین یا ملک با اراده فرد، وقف کردن ملک با اراده مالک، وجود مستندات قانونی منکر حق مالکیت مالک بر مایملک او شود و از بین رفتن و تلف شدن عین مال از جمله مواردی هستند که موجب فسخ حق مالکیت فرد بر زمین یا ملک مسکونی یا تجاری می‌شوند.
سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر
در خرید مغازه سرقفلی دار شرایط انتقال سرقفلی و امتیازات مشخص است؛ اما در روابط بین مستأجر و موجر، قوانین حق کسب و پیشه و سرقفلی تا حدی با پیچیدگی همراه خواهد بود. بر اساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر، هرگاه مالک ملک تجاری خودش را به فرد دیگری اجاره داده و مبلغی را به عنوان حق سرقفلی از مستأجر دریافت کند.
حتی مستأجر نیز می‌تواند حق سرقفلی را طبق قراردادی که با مالک دارد به دیگری انتقال داده و مبلغی را به عنوان اجاره سرقفلی از مستأجر جدید دریافت کند. طبق تبصره یک همین ماده قانونی، در صورتی که مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر برای دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد داشت.
در تبصره دو ماده 6 نیز به این موضوع اشاره شده که اگر موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند، موقع تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت. وکیل سرقفلی مغازه با وجود شناختی که درباره این حقوق قانونی دارد، به مستأجر و مالک کمک می‌کند تا بتوانند حق قانونی خودشان را احقاق کنند.
وکیل اثبات مالکیت و مطالبه حق سرقفلی
هر گاه موضوع انحصار وراثت سرقفلی مطرح باشد، یا اینکه به دلیل نقل و انتقال یا خرید و فروش ملک و… در امور مربوط به حق مالکیت و سرقفلی اختلافی بین طرفین رخ داده باشد، این امکان برای مالک و دارنده سرقفلی یا ورثه آن‌ها وجود دارد که از طریق طی کردن مراحل قانونی نسبت به مطالبه حق خودشان اقدام کنند.
وکیل سرقفلی با وجود شناخت کاملی که درباره قوانین این حوزه دارد، نکاتی که دارنده ملک یا سرقفلی برای خرید، فروش، اجاره و… باید بداند را در اختیار او قرار می‌دهد. همچنین کلیه مراحل تنظیم دادخواست و … توسط وکیل انجام می‌شود، تا فرد بتواند مراحل قانونی را در اسرع وقت طی کرده و رأی دادگاه را دریافت کند.
سخن پایانی
برای اینکه بتوانید از تمام منافع یک ملک تجاری بهرهمند شوید، لازم است که حق سرقفلی مغازه را اجاره کرده یا آن را بخرید. فروش سرقفلی مغازه یا اجاره آن با داشتن حق مالکیت متفاوت است.
بنابراین متقاضیان صرفاً با توقیف سرقفلی مغازه با خرید آن نمی‌توانند ادعای مالکیت یک ملک تجاری را داشته باشند. در این مطلب، نکاتی که درباره فرق مالکیت و سرقفلی باید بدانید را ارائه کردیم. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این رابطه می‌توانید با مشاورین موسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.
سوالات متداول
سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟
طبق نظر کارشناسان و متخصصان این حوزه، ارزش سرقفلی مغازه حدود 80 درصد ارزش ملک مورد نظر را شامل می‌شود. البته این مبلغ با توجه به نوع ملک تجاری و شرایط آن متفاوت خواهد بود.
شرایط تبدیل سند سرقفلی به مالکیت چیست؟
در صورت رضایت مالک و رعایت مفاد حقوقی دارنده سرقفلی می‌تواند آن را به مالک منتقل کند، یا اینکه مالک عین مال را نیز بر اساس وجه پرداختی به تملک دارنده سرقفلی در بیاورد.
حق سرقفلی مغازه چیست؟
سرقفلی جزء اموال غیرمنقول تبعی بوده و یکی از حقوق معنوی است و تاجر برای تقدم در اجارهٔ محل و ادامهٔ تجارت در محل کار خود می‌تواند از این حق استفاده کند.
قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک چیست؟
برای اینکه مالک بتواند تخلیه مغازه سرقفلی دار را انجام دهند باید شرایطی مانند احداث ساختمان جدید، تخلیه سرقفلی به منظور رفع نیاز شخصی، تخلیه سرقفلی به منظور سکونت، تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط، تخلیه به علت تغییر شکل یا تخلف مستأجر و… وجود داشته باشد.
دادسو چیست؟
دادسو یک موسسه حقوقی است که تمامی مجوزهای لازم را از کانون وکلای دادگستری مرکز، قوه قضاییه و اداره ثبت اسناد اخذ کرده است. دادسو کلیه خدمات حقوقی، وکالتی و کنسولی را به ایرانیان داخل و خارج از کشور ارائه می‌کند.
چگونه می‌توانم با دادسو در ارتباط باشم؟
شما می‌توانید از طریق واتساپ، تلگرام و یا تماس با شماره ۰۲۱۹۱۰۷۹۱۰۳ با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید. همکاران ما با حوصله پاسخگوی شما هستند.
چگونه می توانم با وکلای دادسو جلسه داشته باشم؟
جلسات مشاوره وکلای دادسو به دو صورت حضوری و آنلاین برگزار می‌شود. برای برگزاری جلسه با وکلای دادسو با کارشناسان حقوقی دادسو در ارتباط باشید تا برای شما وقت ملاقات تنظیم کنند.
