گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد؟

گرفتن حکم تخلیه به ‌معنی دستور خالی‌کردن ملک و قطع‌کردن دسترسی متصرف است، به‌ طوری که مالک بتواند در ملک خود بدون هیچ مشکلی هرگونه تصرفی را انجام دهد.

تخلیه ملک در روابط مؤجر و مستأجر قرار دارد و یکی از بحث‌انگیزترین اموری است که در محاکم قضایی و علم حقوق به ‌کار می‌رود. چنانچه مستأجر هرکدام از بندهای قرارداد را اجرا نکند، مؤجر ناچار به گرفتن حکم تخلیه و خواستن عذر مستأجر می‌شود.

در صورتی که قصد گرفتن حکم تخلیه برای ملک خود را دارید، وکیل ملکی مؤسسه حقوقی دادسو می‌تواند همراه شما در این مسیر باشد.

گرفتن حکم تخلیه چیست؟

از رایج‌ترین قراردادهایی که امروزه بین افراد تنظیم می‌شود، قرارداد اجاره است. به ‌موجب این سند، مستأجر مالک منافع مستأجره خواهد شد و بابت آن مبلغی را به‌ عنوان اجاره به مؤجر پرداخت می‌کند.

بر اساس این قرارداد، مستأجر و مؤجر مؤظف هستند وظایف و تعهداتی را رعایت کنند. چنانچه هریک به تعهدات خود پایبند نباشند، قانون‌گذار راهکارهایی را پیشنهاد می‌دهد.

گرفتن حکم تخلیه یکی از مسائلی است که در صورت عدم تعهد مستأجر انجام می‌شود. مستأجر در حین قرارداد با امضای خود تعهد می‌دهد که تمامی بندها را رعایت کند.

اجاره منزل موضوعی بحث‌برانگیز است که افراد زیادی در جامعه با آن سر و کار دارند. معمولاً اختلافات بین مؤجر و مستأجر در مراحل اولیه حل می‌شود؛ اما چنانچه این مسئله به چالش تبدیل شود، محاکم قضایی راه‌کارهایی را در اختیار طرفین قرار می‌دهند.

قانون حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه شامل قوانین روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356 و 1376 می‌شود. چنانچه زمان انعقاد قرارداد مربوط به قبل از سال 76 باشد، قوانین سال 56 اجرا می‌شود و در صورت عقد قرارداد در سال‌های بعد از 76، قوانین جدید بر آن اعمال خواهد شد.

این ضوابط برای املاک تجاری نوشته شده است و در ملک مسکونی کاربرد ندارد. قوانین منعقد شده در سال 1356 برای گرفتن حکم تخلیه شامل موارد زیر هستند:

1. در صورتی ‌که عین مستأجره برای کسب و پیشه و درآمدزایی مستأجر به دیگری تحت عنوان وکالت یا نمایندگی اجاره داده شود.
2. چنانچه ملک، کاربرد مسکونی داشته باشد و مالک با انقضای آن برای سکونت شخصی، نیاز پیدا کند.
3. ملک در معرض تخریب بوده و تعمیر آن امکان‌پذیر نباشد.
4. مستأجر در پرداخت اجاره تأخیر داشته باشد.
5. اگر مستأجر بدون داشتن حق انتقال، قسمتی یا تمام محل سکونت را به‌ دیگری واگذار کند.

چنانچه قرارداد اجاره مسکونی پس از سال 76 منعقد شده باشد، به موجب آن گرفتن حکم تخلیه مستأجر در شرایط زیر امکان‌پذیر است:

1. اگر مدت زمان اجاره تمام شده و مستأجر راضی به ترک ملک در زمان مقرر نباشد، مؤجر می‌تواند درخواست تخلیه را از محاکم قضایی بخواهد.
2. بر اساس ماده 487 قانون مجازات اسلامی در صورتی ‌که مستأجر نسبت به اصل مستأجره تعدی و تفریط داشته باشد، درخواست تخلیه صادر خواهد شد.
3. چنانچه بر اساس ماده 492 قانون، مستأجره بیش از حوزه توافقات استعمال کند و این اجازه به‌ حکم قرارداد و توافق به ‌او داده نشده باشد.
4. عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر که به ‌موجب آن مؤجر می‌تواند از دفترخانه یا اداره ثبت، صدور اجراییه حکم تخلیه را دریافت کند و بر اساس آن اجاره بها را خواستار شود.

مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه

چنانچه مؤجر و مستأجر نتوانند به توافق برسند، مؤجر می‌تواند با مراجعه به شورا، ثبت اسناد و املاک یا دادگاه، اقامه دعوا کرده و با اسنادی همچون سند رسمی مالکیت، مدارک هویتی و اجاره نامه اقدام به گرفتن حکم تخلیه داشته باشد.

مؤجر بر اساس سند عادی یا رسمی که ارائه می‌دهد، می‌تواند با استناد به ماده یک و 15 قانون 1362 و مواد 1 و 3 قانون 1376 و ماده 494 قانون مدنی، این حکم را از سمت دادگاه خواستار شود.

چه تفاوتی بین دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد؟

دستور تخیله زمانی به ‌شخصی داده می‌شود که زمان اجاره منقضی شده یا یکی از شرایط زیر حاکم باشد:

1. ملک موضوع قرارداد کاربری مسکونی داشته باشد. برای املاک تجاری، دستور تخلیه صادر نمی‌شود.
2. قرارداد باید به‌ موجب اجاره در تصرف دیگری قرار گیرد و در سایر عقود، دستور تخلیه صادر نخواهد شد.
3. ملک با سند عادی اجاره داده شده باشد. چنانچه ملک با اسناد رسمی به ‌اجاره رفته باشد، نمی‌توان درخواست دستور تخلیه را داشت.
4. اگر اجاره نامه دارای مدت باشد، نمی‌توان برای آن دستور تخلیه صادر کرد.

دستور تخلیه بعد از یک هفته از تقاضای صاحب ملک صورت می‌گیرد و نیاز به صدور برگ اجراییه ندارد. چنانچه مستأجر پس از 3 روز ملک را تحویل ندهد، دستور تخلیه توسط مامور قانونی اجرا خواهد شد.

حکم تخلیه را دادگاه صادر می‌کند؛ اما محل وقوع آن مراجع ذی‌صلاح همچون شورای حل اختلاف هستند. گرفتن حکم تخلیه نیاز به تعیین جلسه دادرسی، صدور حکم از مراجع ذی‌صلاح، تجدید نظر و درخواست صدور اجراییه دارد که نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری را می‌طلبد.

چنانچه نیاز به گرفتن حکم تخلیه مستأجر باشد، جلسه رسیدگی تشکیل شده و دو طرف می‌توانند دفاعیات خود را بیان کنند؛ اما دستور تخلیه با درخواست مالک و با استناد بر اجاره نامه انجام می‌شود و نیاز به تشکیل جلسه ندارد.

گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد؟

برای پرونده‌های حقوقی نمی‌توان مدت زمان مشخصی بیان کرد؛ اما پس از درخواست مؤجر، جلسه دادرسی و احضار مستأجر انجام شده و بر اساس آن حکم تخلیه صادر می‌شود.

چه زمانی می‌توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟

بر اساس وجود شرایطی می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد.

برای مثال، اگر مستأجر اظهار کند سندی که توسط مؤجر ارائه شده، جعلی است یا زمان اجاره نامه تمدید شده است. مجازات جعل اسناد ملکی مشخص است؛ اما در روند حکم تخلیه نقش خواهد داشت.

فرصت 3 روزه‌ای که به مستأجر داده می‌شود، آنقدر کوتاه است که بعید است او بتواند اقدامی برای توقف حکم انجام دهد.

چنانچه درخواست دادرسی فوری از سوی مستأجر عنوان شود، محاکم قضایی بدون نیاز به ارائه دادخواست، ادعای مستأجر را بررسی و رسیدگی می‌کنند.

صدور حکم تخلیه و ابلاغ آن به چه صورت است؟

چنانچه مؤجر بتواند بر اساس اسناد ثابت کند که مستأجر یکی از بندهای قرارداد را رعایت نکرده است و در صورت صدور حکم از سوی دادگاه یا شورا، مستأجر طی 24 ساعت مطلع خواهد شد.

در این صورت، به مستأجر فرصتی 72 ساعته برای تخلیه ملک داده می‌شود. اگر این حکم از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، مستأجر طی 28 ساعت مطلع خواهد شد و 72 ساعت زمان برای تخلیه ملک دارد.

در این مدت، مؤجر مؤظف است مبلغی را که به ‌عنوان پول پیش از مستأجر دریافت کرده است، به او بازگرداند و رسید آن را به دایره اجرایی اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد.

همچنین، اگر مستأجر در مدت اقامت خود، آسیبی به ملک وارد کرده یا به مؤجر بدهی داشته باشد، مالک یا مؤجر باید دادخواست خود را به شورای حل اختلاف تقدیم کند.

نیروهای اجرای احکام چه زمانی برای تخلیه ملک حاضر می‌شوند؟

مؤجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه کند و درخواست خود را ارائه دهد؛ اما بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟

پس از صدور حکم، تا 20 روز امکان تجدیدنظر و اعتراض وجود دارد که در این مدت، مستأجر می‌تواند مستندات خود را ارائه دهد.

در صورتی که در این زمان اعتراضی صورت نگیرد، مالک می‌تواند تقاضای صدور اجراییه را بیان کند که پس از آن 10 روز فرصت اعتراض مجدد داده می‌شود.

اگر پس از گذشت 10 روز، اعتراضی به شورای حل اختلاف تقدیم نشود، تخلیه توسط نیروهای کلانتری یا اجرای احکام انجام می‌گیرد.

در این مورد بهتر است با وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید، زیرا مستأجر می‌تواند دلایل زیادی را برای رد حکم ارائه دهد و خود را از پرداخت خسارات مصون دارد.

مراحل اجرای حکم تخلیه مستأجر بدون قرارداد

حکم تخلیه و دستور تخلیه عناوینی هستند که در رابطه با قراردادهای اجاره صورت می‌گیرند. دستور تخلیه امری زمان‌بر است و بیشتر اوقات از سوی مالکی مطرح می‌شود که بدون قرارداد رسمی یا عادی، ملک خود را به فردی اجاره داده‌ است.

چنانچه مؤجری ملک خود را بدون عقد قرارداد، به مستأجری اجاره داده باشد، تنها راه قانونی برای پس گرفتن مال خود از آن شخص، درخواست تخلیه از مراجع صالحه است.

خلع‌کردن ید یا تصرف عدوانی، دو راه‌حلی هستند که مؤجر می‌تواند بر اساس آن برای تخلیه ملکی که بابت آن قراردادی نوشته نشده است، از طریق مقام قضایی اقدام کند.

بر این اساس، برای احقاق حق ملکی که شامل قرارداد می‌شود یا قرارداد اجاره‌ای برای آن ثبت نشده، راه‌حل‌های متفاوتی وجود دارد که تنها یک وکیل حقوقی نسبت به آن آگاه است.

بدین ترتیب، در صورت بروز هرگونه مشکل، توصیه می‌شود از یک وکیل مشورت بگیرید.

جمع بندی

یکی از اختلافات مهمی که بین مؤجر و مستأجر رخ می‌دهد در رابطه با تخلیه ملک و عدم تعهدات افراد است.

بسیاری از مؤجرین در مورد گرفتن حکم تخلیه و دستور تخلیه آگاهی دقیقی ندارند و دادخواستی اشتباه را تنظیم می‌کنند.

مؤجر می‌تواند نسبت به مستأجری که بندهای قرارداد را رعایت نکرده، معترض شود و درخواست تخلیه را از مراجع ذی‌صلاح خواستار گردد.

در صورتی‌ که دادگاه، شورای حل اختلاف یا دفاتر اسناد رسمی حکم تخلیه را صادر کنند و اعتراضی نسبت به آن نباشد، مستأجر باید ظرف مدت 72 ساعت ملک را به مالک تحویل دهد.

در صورتی که برای گرفتن حکم تخلیه مستأجر نیاز به مشاوره تخصصی دارید، می‌توانید با کارشناسان مؤسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.

سؤالات متداول