اضافه یا کسری متراژ ملک

اضافه یا کسری متراژ ملک یا زمین یکی از مسائل حقوقی است که این روزها افراد زیادی با آن مواجه هستند. در صورتی که متراژ ملک خریداری شده با آنچه در مبایعه‌نامه ذکر شده مغایرت داشته باشد، فرد می‌تواند از طریق دادگاه و با کمک وکیل ملکی برای احقاق حق خودش اقدام کند.

در صورتی که جهت نحوه محاسبه کسری مساحت ملک و اثبات مالکیت زمین نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر دارید، با مشاورین موسسه حقوقی دادسو در ارتباط باشید.

در اضافه بودن یا کم بودن متراژ حق با چه کسی است؟

به طور معمول موضوع کسری یا اضافه متراژ ملک معمولاً در معاملات مربوط به ملک مشاع، پیش‌فروش ساختمان و املاکی که سند رسمی ندارند مطرح می‌شود. در صورتی که مساحت ملک از آنچه در قرارداد وارد شده کمتر باشد، خریدار حق اعتراض و اقدام قانونی را خواهد داشت. در شرایطی که متراژ ملک بیشتر از آنچه واقعاً است در قرارداد وارد شده، حق اعتراض برای فروشنده محفوظ است که معامله را فسخ کند.

طبق ماده 355 قانون مدنی، در صورتی که خریدار و فروشنده جهت محاسبه میزان اختلاف قیمت به توافق برسند، نیازی به فسخ معامله وجود نخواهد داشت؛ زیرا با توجه به اینکه اختلاف متراژ چقدر است، هزینه آن محاسبه شده و پرداخت می‌شود؛ اما در غیر این صورت، فردی که معامله به زیان او تمام شده می‌تواند معامله را فسخ کند.

نحوه محاسبه کسری مساحت ملک

در صورتی که ملک فروخته شده مساحتی کمتر از متراژ تعیین شده داشته باشد، کسری مساحت زمین توسط صورت مجلس تفکیکی مشخص می‌شود.

اگر مساحت ملک کمتر از 95 درصد میزان توافق شده باشد، خریدار می‌تواند کسری مساحت قرارداد را فسخ کرده و ثمن پرداختی را مسترد کند. یا اینکه تفاوت قیمت کسری متراژ که طبق قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین شده را از پیش فروشنده مطالبه کند.

در شرایطی که کسری مساحت زمین یا ملک بیشتر از 5 درصد باشد، طبق آنچه در قانون پیش‌بینی شده، خریدار تنها حق فسخ قرارداد را خواهد داشت؛ بنابراین، در صورتی که مساحت واقعی زمین کمتر از مقدار مورد توافق بوده و پیش خریدار قصد فسخ قرارداد را نداشته باشد، فروشنده باید قیمت روز ملک را به او پرداخت کند.

نحوه حل اختلاف مازاد مساحت

در صورتی که مساحت زمین یا ملک بیشتر از متراژ تعیین شده در قرارداد باشد، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت و فقط می‌تواند قیمت اضافه مساحت را دریافت کند؛ زیرا طبق قانون این اختلاف ناشی از اهمال‌کاری و اشتباه خود فروشنده است و نمی‌تواند قیمت اضافه مساحت را بر مبنای مبلغ تعیین شده در قرارداد و طبق قیمت روز ملک دریافت کند.

بنابراین در شرایطی که ملک کمتر از ۵ درصد یا معادل آن یا بیشتر از پنج درصد مازاد مساحت داشته باشد، حق فسخی در هیچ حالت برای پیش فروشنده در قانون پیش‌بینی نشده است. همچنین، نیازی به کارشناسی ملک در این شرایط وجود نخواهد داشت؛ زیرا محاسبه قیمت زمین طبق همان قیمت قرارداد بوده و پیش خریدار باید قیمت درج شده در قرارداد پیش‌فروش را به فروشنده بپردازد. این موضوع در شرایطی که زمان زیادی از قرارداد گذشته باشد نیز صادق است.

اگر مازاد مساحت تا ۵ درصد یا کمتر از متراژ مقرر در قرارداد باشد نیز پیش خریدار هم حق فسخ را ندارد و تنها پیش فروشنده می‌تواند دعوای مطالبه مابه‌التفاوت قیمت را علیه پیش خریدار طرح کند. در غیر این صورت به دعوای مطرح شده برای کسری یا اضافه متراژ ملک مطرح شده رسیدگی نخواهد شد.

اضافه یا کسری متراژ ملک می‌تواند موجب طرح دعوا بین خریدار و فروشنده شده و معامله ملکی را با چالش‌های ریز و درشت زیادی مواجه کند.

مرجع صالح به رسیدگی دعوای کسری یا اضافه متراژ ملک

طبق ماده ۲۰ قانون پیش‌فروش، کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قرارداد به مرجع داوری ارجاع داده می‌شود؛ البته با توجه به اینکه آیین‌نامه مربوط به این ماده هنوز تصویب نشده، کلیه امور حقوقی و قانونی این موضوع در اختیار دادگاه حقوقی خواهد بود.

توجه به اینکه ضروری است که چون موضوع دعوای کسری یا اضافه متراژ ملک مطالبه وجه و منقول است، در محل اقامت خوانده یا محل عقد قرارداد یا محل اجرای تعهد قابل طرح خواهد بود و نیازی به طرح دعوا در محل وقوع ملک وجود ندارد.

کمک گرفتن از وکیل ملکی اضافه یا کسری متراژ ملک

اختلاف در مساحت مبیع یا ملکی که مورد معامله است در بسیاری از پرونده‌های دعوای ملکی دیده می‌شود. در صورتی که طرفین معامله برای محاسبه قیمت اضافه یا کسری بنا هم به توافق رسیده باشند، اختلافی بین آن‌ها وجود نخواهد داشت. چون مبلغ محاسبه شده توسط یکی از طرفین پرداخت می‌شود؛ اما در صورت عدم توافق طرفین معامله ملکی، موضوع دعوای اضافه یا کسری متراژ ملک مطرح خواهد شد.

وکیل ملکی با کلیه قوانین و شرایط معاملات زمین به صورت پیش‌فروش و… آشنا است؛ بنابراین کسانی که برای محاسبه قیمت ملک یا مساحت ملک معامله دچار اختلاف شده‌اند می‌توانند با کمک وکیل ملکی دادخواست دعوا را تنظیم کرده و پرونده خودشان را در کمترین زمان به نتیجه برسانند.

سخن پایانی

زمین یا املاکی که مساحت زیادی دارند یا ساختمان‌هایی که به صورت پیش‌فروش یا پیش‌ساخته فروخته می‌شوند، ممکن است با شرایطی مانند کسری یا اضافه متراژ ملک یا زمین مورد معامله مواجه شوند. در این شرایط، باید میزان اختلاف متراژ مشخص شده و قیمت آن محاسبه شود.

در صورتی که فروشنده یا خریدار مبلغ اختلاف را بپذیرد، دعوایی بین طرفین معامله مطرح نخواهد شد. در غیر این صورت فردی که متضرر شده می‌تواند طرح دعوا کرده و با کمک وکیل ملکی اثبات مالکیت زمین برای فسخ معامله و جبران ضرر و زیانش اقدام کند.

سؤالات متداول