سهم شهرداری از زمین‌ های شهری چقدر است؟

هر ملک و زمینی متعلق به فرد یا افراد مشخصی است؛ و برای تقسیم کردن آن باید طبق قانون عمل شود. در صورتی که زمین مورد نظر جزء اراضی شهری باشد، باید طبق قانونی که برای تفکیک اراضی شهری در نظر گرفته شده برای تقسیم آن عمل کنید.

در این روش باید وکیل ملکی انتخاب شده توسط مالک یا مالکان زمین، دادخواست تفکیک زمین را آماده کرده و به شهرداری منطقه‌ای که زمین در آن قرار دارد ارائه کند. سپس شهرداری بر اساس قوانین تفکیک اراضی شهری و نقشه‌ها و بازدیدهای انجام شده، صورت جلسه تفکیک زمین شهری را صادر می‌کند.

در این مطلب دادسو نکاتی که درباره تفکیک اراضی شهری و سهم شهرداری از زمین‌های شهری باید بدانید را ارائه کرده‌ایم. اگر در این باره نیاز به دریافت اطلاعات بیشتر دارید با وکلای حقوقی موسسه دادسو در ارتباط باشید.

قدر السهم شهرداری از افراز و تفکیک اراضی شهری چقدر است؟

 بر اساس تبصره 3 ماده 101 قانون تفکیک اراضی شهری، حداکثر سهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین‌های شهری مجموعاً برابر با ً 75/43 درصد خواهد بود؛ یعنی شهرداری تنها می‌تواند 25 درصد از اراضی شهری را برای سرانه فضای عمومی و خدماتی و 25 درصد دیگر از باقی مانده زمین را برای شوراع و معابر از ملک مورد نظر تصاحب کند.

برای اراضی که طبق قانون به عنوان قدر السهم شهرداری از زمین‌های شهری در نظر گرفته می‌شود، مبلغی توسط شهرداری به مالک پرداخت نخواهد شد. البته مالک یا مالکان زمین شانس این را دارند که با کارشناسان شهرداری برای پرداخت وجه نقد معادل بهای ملک به توافق برسند. همچنین، در صورتی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد وجود نداشته باشد نیز شهرداری می‌تواند با نظر کارشناس وجه معادل آن را دریافت کند.

 بنابراین برای پاسخ‌دهی به سؤال سهم قانونی شهرداری از تفکیک اراضی شهری چه میزانی است؟ باید ابتدا حدود زمین و شرایط تفکیک و افراز آن مشخص شود؛ سپس کارشناس اعزامی قدر السهم شهرداری را از زمین مورد نظر تعیین خواهد کرد.

ملاک در تعیین قدرالسهم شهرداری چیست؟

نحوه محاسبه قدرالسهم شهرداری برای زمین‌های شهری مشخص است. طبق تبصره 3 ماده 101، شهرداری حداکثر می‌تواند تا 25 درصد اراضی شهری را بابت قدرالسهم تفکیکی به تملک خودش دربیاورد.

البته مقدار این رقم دقیق تعیین نشده و شهرداری با بررسی نقشه، نظر کارشناس و … می‌تواند مالک بین صفر تا 25 درصد از زمین شهری شود؛ بنابراین نمی‌تواند رقم دقیق قدرالسهم شهرداری را برای تفکیک و افراز تمام زمین‌های شهری مشخص کرد.

 روش تفکیک زمین‌های شهری و متولی آن چیست؟

بر اساس ماده 101 قانون شهرداری، ابتدا باید مالک نقشه تفکیکی یا افراز ملک را تهیه کرده و به شهرداری ارائه دهد. پس از دریافت نقشه، سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین کسر می‌شود. از زمان ارائه نقشه تا بررسی نهایی و اعلام تأیید نقشه توسط شهرداری، حدود 3 ماه زمان لازم است.

پس از تأیید شدن نقشه تفکیکی، اداره ثبت اسناد و املاک، تفکیک و افراز ملک را بر اساس نقشه تأیید شده توسط شهرداری انجام خواهد داد. با توجه به اینکه تعیین تکلیف پرونده‌های تفکیک زمین‌های شهری توسط شهرداری زمان‌بر است، پیشنهاد می‌کنیم از یک وکیل ملکی متخصص در این زمینه مانند وکلای دادسو کمک بگیرید.

چون بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری می‌توانید دادخواست تفکیک یا افراز اراضی شهری را آماده کرده و به دادگاه حقوقی ارائه دهید. دادگاه پس از بررسی نقشه ارائه شده توسط مالک یا مالکان زمین مورد نظر و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در امور شهری و شهرسازی، رأی نهایی را جهت تفکیک زمین صادر می‌کند.

برای فروش اراضی شهری لازم است که ابتدا متراژ زمین و حدود آن را مشخص کنید؛ سپس در صورتی که متراژ زمین بیشتر از 500 متر است باید قدر السهم شهرداری را بپردازید، تا امکان افراز یا تفکیک زمین را داشته باشید.

 آیا بابت تفکیک اراضی دولتی به شهرداری سهم یا هزینه تعلق می‌گیرد؟

سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی هیچ تفاوتی با سایر اراضی و زمین‌های شهری نخواهد داشت. با این وجود بر اساس تبصره 2 ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری‌ها، تفکیک اراضی دولتی مطابق با تبصره 1 ماده 11 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 انجام خواهد شد.

با این وجود شرایط دیگری نیز برای تفکیک این راضی وجود دارد که تنها وکلای ملکی متخصص در این زمینه از آن‌ها اطلاع دارند؛ بنابراین توصیه می‌کنیم جهت کسب اطلاعات دقیق‌تر درباره سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی از وکلای متخصص این حوزه کمک بگیرید.

 حدنصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین چیست؟

برای تفکیک اراضی شهری و محاسبه سهم شهرداری قوانین و شرایط خاصی وجود دارد. طبق شرایط حدنصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین، لازم است که بعد از تفکیک و افراز اراضی، زمین مورد نظر به قطعات کوچک تقسیم شده و حداقل متراژ زمین بر اساس ضوابط طرح تفصیلی تعیین شده باشد.

تمام مراجع رسیدگی به این موضوع مانند دادگاه، وزارت راه و شهرسازی و… نیز ملزم به رعایت ضوابط و شرایط تعیین شده برای حدنصاب تفکیکی و حداقل متراژ تفکیک زمین خواهند بود.

قانون تفکیک اراضی زیر 500 متر مربع چیست؟

طبق قانون زمین در شهرداری، برای اراضی که کمتر از 500 هستند مبلغی برای قدرالسهم افراز و تفکیک شهرداری در نظر گرفته نمی‌شود؛ اما در صورتی که زمین بالای 500 متر باشد، باید قدرالسهم تعیین شده توسط آن پرداخت شود.

حتی در شرایطی که زمین مورد نظر دارای سند 6 دانگ بوده و پس از تفکیک با سند عادی به دیگران فروخته شده باشد، قدرالسهم شهرداری محفوظ است. در این شرایط افرادی که ملک را خریداری کرده‌اند ممکن است به خاطر عدم تفکیک و افراز زمین شهری و پرداخت سهم شهرداری دچار مشکل شوند.

سخن پایانی

 اگر فردی زمینی را در محدوده شهر داشته باشد و بخواهد آن را بفروشد یا به نام فرد یا افراد دیگری سند بزند، لازم است که شرایط تفکیک اراضی شهری را بررسی کند. اگر ملکی بالای 500 متر مساحت داشته باشد، بخشی از آن به عنوان قدرالسهم شهرداری در نظر گرفته می‌شود.

در این مطلب درباره نحوه محاسبه قدرالسهم شهرداری و تفکیک یا افراز زمین‌های شهری نکاتی که باید بدانید را ارائه کرده‌ایم. اگر در این باره نیاز به راهنمایی دارید می‌توانید با وکلای موسسه دادسو در ارتباط باشید.

سوالات متداول